本報記者 杜雨萌

    最近一段時間，各個地方樓市調(diào)控的松緊切換顯得尤為熱鬧。繼開封市樓市限售經(jīng)歷了放松、取消放松的“一日游”后，7月24日晚間，蘇州市年內(nèi)第四次樓市調(diào)控加碼落地，并在土地出讓、居民購房政策、住房信貸稅收等方面進一步收緊。

    交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹在接受《證券日報》記者采訪時表示，目前，保持結(jié)構(gòu)化邊際放松的節(jié)奏是權(quán)衡“穩(wěn)經(jīng)濟”和樓市調(diào)控之間的合適選擇，即對合理剛需改善不打壓，對房價快速上漲不縱容。不過，鑒于部分地區(qū)政策松綁被制止的“一日游”現(xiàn)象，預計未來地方跟進松綁政策的動作可能暫緩。

    “擠牙膏”式調(diào)控亮相

    根據(jù)蘇州市政府出臺的《關(guān)于進一步完善全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見》，蘇州市區(qū)范圍內(nèi)新取得預（銷）售許可的商品住房項目（含已經(jīng)取得預售許可尚未開始網(wǎng)簽的項目），購房人自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起滿3年后方可轉(zhuǎn)讓；二手住房通過市場交易購房人新取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

    與此同時，限售范圍也從之前的蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點區(qū)域擴大至蘇州市區(qū)。

    貝殼研究院首席市場分析師許小樂對《證券日報》記者分析稱，穩(wěn)定是當前及未來房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點內(nèi)容，因此，任何引起市場及預期不穩(wěn)的因素都會被遏制。

    這也就不難理解在蘇州樓市升溫超出預期，4月份住宅用地成交溢價率高達38%，新房、二手房銷售明顯升溫背景下，一系列收緊政策的接踵而至。

    其中，僅5月份，蘇州市就先后三次出手穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。具體來看，5月11日蘇州出臺限售政策，對蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點區(qū)域的新房實行限售3年，蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房實行限售5年；5月16日調(diào)整工業(yè)園區(qū)新購住房的學位政策，將“五年一學位”調(diào)整為“九年一學位”；5月17日蘇州吳江區(qū)發(fā)布《關(guān)于吳地網(wǎng)（2019）7號公告地塊掛牌出讓的補充公告》，該宗地塊的市場指導總價、網(wǎng)上競價中止價格及一次性報價全部降低。

    “蘇州采取多次調(diào)控而非一次到位的原因，主要還是為了保持市場預期穩(wěn)定。”在許小樂看來，大力度的調(diào)控方式容易引致市場預期急劇下降，不利于實現(xiàn)穩(wěn)定的目標。而這也在某種程度上預示著未來房地產(chǎn)市場的調(diào)控將更加精細化、精準化。

    58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時也表示，透過蘇州四次加碼樓市調(diào)控也可以看出，未來房價與地價的異動必是監(jiān)管層關(guān)注的重點，與此同時，

    政策的密度和強度也會隨著調(diào)控結(jié)果的變化而進行快速調(diào)整和反饋。

    房企融資或被加強管控

    對于房企而言，融資和拿地是其進入頭部梯隊的重要入場券，然而，并不友好的銷售市場和融資環(huán)境卻讓其四面楚歌。

    來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，目前商品房銷售面積同比增速已連續(xù)5個月出現(xiàn)負增長現(xiàn)象，且跌幅繼續(xù)呈現(xiàn)小幅擴大趨勢。數(shù)據(jù)顯示，1月份至6月份，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比前5個月份擴大0.2個百分點。

    而融資方面，雖然受整體市場流動性放松影響，房企融資的難度和成本在今年一季度有所緩解，但伴隨著局部地區(qū)土地市場的驟然升溫，繼房地產(chǎn)融資渠道中的信托通道先被收緊后，國家發(fā)改委7月12日發(fā)布的《關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》，也為房企外債發(fā)行戴上“緊箍咒”。

    雖然對于頭部房企來說，可以通過甩賣資產(chǎn)等方式來實現(xiàn)快速變現(xiàn)，但對于中小房企而言，如果熬不下去，宣告破產(chǎn)、被兼并或強制清算，將是其最后的結(jié)果。

    “融資對房企發(fā)展的作用不容忽視。”張波表示，從目前的整體情況來看，預計下半年房企融資環(huán)境仍難言樂觀，尤其是如果個別城市土地市場表現(xiàn)得仍較為激進，預計還將面臨更為嚴格的資金監(jiān)管。

    夏丹也表示，雖然近期房企融資環(huán)境有所收緊，但下半年仍然存在政策對沖房價上漲過快和土地市場局部回溫的風險，不排除對部分拿地相關(guān)融資渠道加強管控的可能性。

（編輯 孫倩 策劃 張歆）