永遠不要擔心你擔心的事兒，因為他遲早會來。

    正如蘇州政府5月份所言，如果房地產市場的幾大指標得不到控制，調控將會即刻加碼。事實上，蘇州年內第四次樓市調控收緊政策已于7月24日晚間正式落地。

    根據蘇州市政府發(fā)布的《關于進一步完善全市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見》，從今日起，將從嚴格宅地出讓、調整購房政策、擴大限售范圍、加強信貸管理等方面，加碼樓市調控。

    蘇州市政府關于進一步完善我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見

    具體內容如下：

    一、進一步加強用地出讓管理。加大土地供應保障力度，嚴格執(zhí)行住宅用地供應計劃，保障土地市場供需適度。嚴格施行購地自有資金申報核查制度，競買企業(yè)應說明購地資金來源并作出承諾。住宅用地出讓競買保證金調整為30%～50%區(qū)間設置，具體在出讓公告中設定。競得人申報自有資金不實的，取消競得資格沒收保證金或終止出讓合同沒收定金，并將競得人相關違法違規(guī)行為納入企業(yè)誠信系統(tǒng)。住宅用地鼓勵實行“限房價、限地價”出讓方式。

    二、調整居民購房政策。非本市戶籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉市范圍內申請購買第1套住房時，應提供自購房之日起前3年內在蘇州市范圍內連續(xù)繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明。

    三、擴大住房限制轉讓實施范圍。對蘇州市區(qū)新建商品住房、二手住房實施限制轉讓措施。自本意見實施之日起，蘇州市區(qū)范圍內新取得預（銷）售許可的商品住房項目（含已經取得預售許可尚未開始網簽的項目），購房人自取得不動產權證之日起滿3年后方可轉讓；二手住房通過市場交易購房人新取得不動產權證滿5年后方可轉讓。

    四、進一步加強住房信貸稅收管理。加強房地產信貸宏觀審慎管理，在嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策基礎上，金融監(jiān)管部門聯(lián)合督促銀行機構將新增貸款中房地產貸款占比控制在合理水平；對明顯存在違反宏觀調控政策的，依法依規(guī)采取相應監(jiān)管措施。加大對房地產開發(fā)項目土地增值稅預征和清算環(huán)節(jié)管理力度，實施預售備案價格預警線管理。全面應用房地產價格評估技術，加強存量房交易合同監(jiān)管和稅收征管。

    本意見自2019年7月25日起實施。

    貝殼研究院首席市場分析師許小樂稱，“穩(wěn)”是當前及未來房地產市場的重點內容，因此，任何引起市場及預期不穩(wěn)的因素都會被遏制。

    不得不說，蘇州多次升級樓市調控政策的背后，與其今年持續(xù)火爆的土地市場以及房價上漲不無關系。

    證事聽君查閱資料發(fā)現(xiàn)，在土地市場方面，4月份蘇州住宅用地成交溢價率達38%，且“地王”地塊頻繁出現(xiàn)。同時，今年更出現(xiàn)3次百億元級別的土拍“盛宴”；價格方面，蘇州7月份二手房掛牌均價為18583元/m²，環(huán)比上漲1.41%，同比上漲16.15%，并且從近一年的房價表現(xiàn)來看，呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢。

    數據來源：安居客

    正是基于這樣的背景下，僅5月份單月，蘇州就先后三次出手為樓市降溫。

    近期蘇州樓市調控回顧：

    5月11日

    蘇州市發(fā)布《關于進一步促進全市房地產市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補充意見》，對蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點區(qū)域，新房限售3年；蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房，限售5年。

    5月16日

    蘇州市工業(yè)園區(qū)管委會發(fā)布《關于貫徹<市政府關于進一步促進全市房地產市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補充意見>的通知》，將“五年一學位”調整為“九年一學位”。

    5月17日

    吳江區(qū)自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關于吳地網（2019）7號公告地塊掛牌出讓的補充公告》，該宗地塊的市場指導總價、網上競價中止價格及一次性報價全部降低。

    58安居客房產研究院首席分析師張波稱，透過蘇州四次加碼樓市調控也可以看出，未來房價與地價的異動必是監(jiān)管層關注的重點，與此同時，政策的密度和強度也會隨著調控結果的變化而進行快速調整和反饋。

    在證事聽君看來，7月份的房地產市場是比較有意思的。因為就在蘇州火燎燎地為樓市降火之前，河南省開封市的樓市限售令又一次上演了放松、取消放松的“到此一游”式調控。

    事實上，對于三四線城市來說，政策的“一日游”無疑顯示出部分三四線城市對于樓市景氣度的隱憂。

    以開封為例，安居客線上數據顯示，2019年以來，開封市二手房市場并未出現(xiàn)明顯波動。截至目前，開封市二手房均價為6765元/平方米，環(huán)比上月僅上漲0.30%。另外從掛牌價格的變動區(qū)間來看，今年1月份至7月份前，二手房掛牌價格的變化區(qū)間都在100元/平方米之間。

    在張波看來，數據上看，開封市房地產市場并未呈現(xiàn)明顯的冰封狀態(tài)，所以，之前其限售政策解除更多的或是從“未雨綢繆”角度進行。即在房企加速回歸一二線城市，而致使三四線及以下城市土地市場再次遇冷的背景下，進行“政策儲備”。

    不過，鑒于上述政策只能“一日游”，預計后期三四線城市跟進政策松綁的動作可能放緩。

    此外，從房企角度來說，融資和拿地是其進入頭部梯隊的重要入場券，然而，銷售市場和融資環(huán)境目前卻并不算友好。

    國家統(tǒng)計局數據顯示，1月份至6月份，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比前5個月份擴大0.2個百分點。目前，商品房銷售面積同比增速已連續(xù)5個月出現(xiàn)負增長現(xiàn)象，且跌幅繼續(xù)呈現(xiàn)小幅擴大趨勢。

    而融資方面，雖然受整體市場流動性放松影響，房企融資的難度和成本在今年一季度有所緩解，但伴隨著局部地區(qū)土地市場的驟然升溫，繼房地產融資渠道中的信托通道先被收緊后，國家發(fā)改委7月12日發(fā)布的《關于對房地產企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關要求的通知》，也為房企外債發(fā)行戴上“緊箍咒”。

    如果說龍頭房企還可以通過甩賣資產等方式來實現(xiàn)快速變現(xiàn)，以謀求“活下去”，那對于眾多中小房企而言，在并不具備資金優(yōu)勢、拿地優(yōu)勢的當下，如果熬不下去，宣告破產、被兼并或強制清算，將是其最后的結果。

    張波稱，融資對房企發(fā)展的作用不容忽視。從目前的整體情況來看，預計下半年房企融資環(huán)境仍難言樂觀，尤其是如果個別城市土地市場表現(xiàn)得仍較為激進，預計還將面臨更為嚴格的資金監(jiān)管。