房地產(chǎn)指數(shù)昨日拔得頭籌，弱市中憑借0.47個(gè)百分點(diǎn)漲幅領(lǐng)跑全部行業(yè)板塊，外高橋、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科A等十余只標(biāo)的股漲幅超過(guò)2%，而包括次新股在內(nèi)，昨日兩市紅盤報(bào)收股票尚不足500只。結(jié)合5月地產(chǎn)銷售回升以及居民貸款平穩(wěn)等因素，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前供給端改善明顯，樓市去化加速，龍頭地產(chǎn)絕對(duì)收益機(jī)會(huì)已經(jīng)來(lái)臨。

    投資銷售雙雙向好

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局周四公布的中國(guó)1-5月房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，前5月商品房銷售面積、金額同比分別增長(zhǎng)2.9%和11.9%，單月增速創(chuàng)去年7月以來(lái)新高。房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比累計(jì)增速10.2%，整體持續(xù)高位運(yùn)行；新開工面積、土地購(gòu)置面積增速上行，總體保持快速增長(zhǎng)。

    其中，5月份全國(guó)商品房銷售面積、銷售金額環(huán)比漲幅在18%左右，同比分別增長(zhǎng)8%和21%，增速創(chuàng)2017年7月以來(lái)新高，整體商品房均價(jià)繼續(xù)高位運(yùn)行。

    究其原因，一線和二線城市供應(yīng)增加，以及三四線城市供需持續(xù)上揚(yáng)等因素疊加，對(duì)房地產(chǎn)銷售帶來(lái)提振，助力樓市行情向好。另外諸如武漢、西安、鄭州等城市出臺(tái)人才新政，也對(duì)房?jī)r(jià)穩(wěn)定、銷售企穩(wěn)帶來(lái)積極影響。

    隨著需求端的改善，投資樓市的熱情也開始顯露回溫端倪。1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合計(jì)資金來(lái)源為62003億元，同比上升5.1%，較1-4月擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)地產(chǎn)企業(yè)自身而言，5月銷售改善給予房企回款支撐，降準(zhǔn)以及債券融資推動(dòng)自籌資金同環(huán)比均上升。房企亦會(huì)通過(guò)調(diào)控拿地速度適應(yīng)融資環(huán)境變化，總體現(xiàn)金流環(huán)境溫和改善。

    此外，根據(jù)央行5月信貸情況，居民貸款方面，5月新增貸款6143億元，其中短期2220億元，中長(zhǎng)期3923億元。業(yè)內(nèi)人士表示，一二線城市基本面中長(zhǎng)期上行，集中度提升趨勢(shì)延續(xù)，地產(chǎn)股“便宜”特征明顯，增量資金中長(zhǎng)期將帶來(lái)房地產(chǎn)核心資產(chǎn)的行情。

    地產(chǎn)龍頭維持高景氣

    6月初，深圳出臺(tái)“多主體供應(yīng)”制度。根據(jù)規(guī)劃文件，2018-2035年深圳共供應(yīng)170萬(wàn)套住房，商品住房、人才住房、安居房、公租房分別占比40%、20%、20%、20%。與深圳“十三五”規(guī)劃相比，2018-2020年供應(yīng)規(guī)模基本相當(dāng)，但商品房住宅占比下降。

    廣發(fā)證券認(rèn)為，將土地資源向保障房?jī)A斜有利于緩解供需矛盾，但改善型項(xiàng)目供應(yīng)仍相對(duì)缺乏。此外，地方層面繼續(xù)因城施策，達(dá)州、福州人才落戶政策持續(xù)落地，而徐州、宜昌出臺(tái)了限售政策，同時(shí)公積金調(diào)控同樣呈現(xiàn)地區(qū)差異化。

    中信證券則強(qiáng)調(diào)，2018年二季度以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策“因城施策”進(jìn)一步深化，多個(gè)城市房地產(chǎn)政策收緊，但也要看到小城市的公積金政策持續(xù)放松。目前的房地產(chǎn)調(diào)控趨勢(shì)既不是收緊，也不是放松，整個(gè)2018年都會(huì)較為中性。

    從微觀看，限價(jià)政策、三四線城市繁榮以及企業(yè)加快銷售的經(jīng)營(yíng)行為是推動(dòng)銷售高景氣的重要原因。由于一二線城市限價(jià)政策的嚴(yán)格執(zhí)行，這些城市的地產(chǎn)銷售權(quán)取決于供應(yīng)而不依賴需求，銷售確定性強(qiáng)。中信證券更進(jìn)一步表示，三四線城市因不受調(diào)控限制，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮。三四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃、配套設(shè)施等基本面的不斷改善是支撐起銷售規(guī)模增長(zhǎng)的核心因素。三四線城市的房地產(chǎn)需求釋放還將延續(xù)。

    并且，目前主流地產(chǎn)股估值已經(jīng)跌入價(jià)值區(qū)間，與2014年底部相差不大，尤其考慮分紅后2018年龍頭動(dòng)態(tài)PE為6倍左右，2019年在5倍左右，基本接近2014年最低點(diǎn)。且在集中度不可逆的背景下，未來(lái)幾年龍頭企業(yè)alpha將強(qiáng)于以往，業(yè)績(jī)將推動(dòng)市值持續(xù)增長(zhǎng)。

    銀河證券認(rèn)為，近期“紅五月”的交易態(tài)勢(shì)帶來(lái)地產(chǎn)公司高業(yè)績(jī)，隨著行業(yè)內(nèi)部持續(xù)分化，龍頭房企將保持融資優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，調(diào)控逐漸平穩(wěn)，看好二季度地產(chǎn)板塊的行情，認(rèn)為加大配置板塊的機(jī)會(huì)已經(jīng)到來(lái)。建議把握三條主線：一是低估值的一二線龍頭地產(chǎn)股；二是高成長(zhǎng)的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股；三是資源優(yōu)勢(shì)強(qiáng)勁的地產(chǎn)股。