本報(bào)記者 王麗新

    時(shí)至今日，黃少媚出任新世界發(fā)展有限公司執(zhí)行董事兼行政總裁將近一年。經(jīng)歷一番風(fēng)雨之后的新世界發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新世界”），開(kāi)始走上正軌。

    近日，黃少媚與《證券日?qǐng)?bào)》記者進(jìn)行了一場(chǎng)深度交流。“在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，?，F(xiàn)金流很重要。”黃少媚坦言，“美聯(lián)儲(chǔ)降息疊加香港樓市趨穩(wěn)，對(duì)我們是利好信號(hào)。在這個(gè)背景下，為了穩(wěn)定現(xiàn)金流，我們要做的就是加大銷(xiāo)售。這也是新財(cái)年上調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo)的驅(qū)動(dòng)力。”

    履新以來(lái)，黃少媚帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)打了兩場(chǎng)勝仗，一是經(jīng)過(guò)與銀行長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的談判，拿下了882億港元再融資，創(chuàng)下香港有史以來(lái)最大一樁此類(lèi)貸款案；二是上半年在中國(guó)香港推出兩大新盤(pán)。其中，皇都項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)率超45倍且開(kāi)盤(pán)售罄，還創(chuàng)下年初港島區(qū)新盤(pán)呎價(jià)（每平方英尺的房屋價(jià)格）最高紀(jì)錄。此外，截至今年10月底，滶晨項(xiàng)目合約銷(xiāo)售額超過(guò)114億港元，成為2025年中國(guó)香港新房市場(chǎng)“吸金王”。

    打完這兩場(chǎng)勝仗，“不僅金融機(jī)構(gòu)、投資者對(duì)我們更有信心，所有同事精神面貌也煥然一新。”黃少媚稱(chēng)，面對(duì)行業(yè)調(diào)整，新世界將財(cái)務(wù)韌性作為關(guān)鍵抓手，落實(shí)“七項(xiàng)減債策略”。2025財(cái)年實(shí)現(xiàn)去杠桿、改善現(xiàn)金流的突破，核心經(jīng)營(yíng)溢利60億港元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正。

    對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)信心十足

    在黃少媚眼中，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)是有空間的，但比拼的是品質(zhì)。新世界是老牌房企，對(duì)產(chǎn)品力的極致追求，會(huì)與行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展同頻共振，把好產(chǎn)品、好服務(wù)、好品質(zhì)帶給業(yè)主，就有望贏得更大的發(fā)展機(jī)遇。

    對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，黃少媚明確表示，有信心。這份信心來(lái)自?xún)?nèi)地和香港兩大市場(chǎng)的需求支撐力。她表示，當(dāng)前香港經(jīng)濟(jì)正處于回穩(wěn)上揚(yáng)的關(guān)鍵階段。香港樓市本身有扎實(shí)的市場(chǎng)需求支撐，優(yōu)才計(jì)劃、高才通計(jì)劃正持續(xù)吸引人才流入。今年5月份以來(lái)，香港樓市不再是簡(jiǎn)單的回暖，而是整體活躍度在提升。而內(nèi)地更是一個(gè)龐大的市場(chǎng)，尤其大灣區(qū)和長(zhǎng)三角兩個(gè)核心區(qū)域，始終保持著強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力。

    “城市間雖然存在分化現(xiàn)象，但這對(duì)我們而言不是挑戰(zhàn)，而是更精準(zhǔn)布局的機(jī)會(huì)，我們會(huì)確保每一步布局都貼合市場(chǎng)需求。”黃少媚稱(chēng)，內(nèi)地城市更新市場(chǎng)潛力大，舊改需求旺盛，能提升城市空間質(zhì)量與功能。近年來(lái)，新世界主要以城市更新的方式獲取土地。

    據(jù)新世界方面透露，2025財(cái)年，新世界在中國(guó)內(nèi)地的總合約銷(xiāo)售額約為140億元，其中以大灣區(qū)為核心的南部地區(qū)貢獻(xiàn)最為突出，占比接近52%。2026財(cái)年，新世界將重點(diǎn)推進(jìn)深圳龍崗188項(xiàng)目銷(xiāo)售；位于深圳西麗的城市更新項(xiàng)目也已經(jīng)全面完成拆除工作，項(xiàng)目實(shí)施主體已拿到政府正式批復(fù)，將于2026財(cái)年推售。

    至于開(kāi)發(fā)模式，“我們通過(guò)政企合作以及引入戰(zhàn)略合作伙伴聯(lián)合開(kāi)發(fā)。”黃少媚補(bǔ)充表示，大灣區(qū)的融合促進(jìn)，讓香港和內(nèi)地兩個(gè)市場(chǎng)在互相競(jìng)爭(zhēng)中展現(xiàn)出各自?xún)?yōu)勢(shì)，這是不同思維碰撞、求同存異的發(fā)展過(guò)程。

    在這一發(fā)展過(guò)程中，黃少媚對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)“抱有十足的信心”，也有投資規(guī)劃。在她看來(lái)，投資房地產(chǎn)，首要的是選擇區(qū)域與城市。尤其在當(dāng)前各個(gè)城市陸續(xù)取消限制性政策的背景下，資金會(huì)愈發(fā)向經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯的地區(qū)集中。

    “未來(lái)，我們會(huì)更多地投向住宅，把握好住宅這種業(yè)態(tài)的現(xiàn)金投入和產(chǎn)出的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期和短期收益的平衡。”黃少媚如是稱(chēng)。

    順應(yīng)房地產(chǎn)新發(fā)展模式

    接下來(lái)，針對(duì)香港和內(nèi)地兩個(gè)市場(chǎng)怎么分配資源，又如何平衡“控負(fù)債”與“投未來(lái)”？這對(duì)黃少媚，對(duì)新世界都至關(guān)重要。

    “順應(yīng)房地產(chǎn)新發(fā)展模式，以‘銷(xiāo)售物業(yè)+經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)’雙輪驅(qū)動(dòng)為核心戰(zhàn)略。”這是黃少媚給出的答案。她表示，一方面依托優(yōu)質(zhì)銷(xiāo)售項(xiàng)目達(dá)成業(yè)績(jī)目標(biāo)；另一方面憑借經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)夯實(shí)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)根基，有效平衡短期收益與長(zhǎng)期發(fā)展。

    在清晰的戰(zhàn)略和明確的打法指引下，頂著壓力完成再融資之后，黃少媚一直在打通新世界發(fā)展和新世界發(fā)展旗下子公司新世界中國(guó)（內(nèi)地業(yè)務(wù)主體）兩個(gè)主體的經(jīng)營(yíng)管理體系，奉行的主旨是“開(kāi)源節(jié)流”，提升中間的利潤(rùn)。

    在黃少媚看來(lái)，調(diào)整之后，新世界的隊(duì)伍更加精干，對(duì)每個(gè)城市更有把控力，既能靈活地去處理存量，也能靈活地去創(chuàng)造增量。比如針對(duì)銷(xiāo)售，“如果香港市場(chǎng)行情好，我們就發(fā)力香港業(yè)務(wù)，加速資金回籠；如果深圳市場(chǎng)好，那我們就聚焦深圳市場(chǎng)（變現(xiàn)）。”

    言語(yǔ)之間，黃少媚對(duì)現(xiàn)金流的重視，可見(jiàn)一斑。但對(duì)于新世界而言，旗下商業(yè)品牌K11，既是靠收租創(chuàng)造現(xiàn)金流的穩(wěn)定器，又是在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈的商業(yè)環(huán)境中需要重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的價(jià)值壁壘。

    “文化商業(yè)是K11區(qū)別于其他商業(yè)體的核心競(jìng)爭(zhēng)力，它走在了所有商場(chǎng)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)前沿。無(wú)論是高端還是年輕化項(xiàng)目，K11都會(huì)繼續(xù)強(qiáng)化其文化內(nèi)核，將文化IP轉(zhuǎn)化為沉浸式體驗(yàn)空間，增強(qiáng)與消費(fèi)者的連接。”黃少媚表示。

    今年4月份，深圳K11 ECOAST開(kāi)業(yè)；國(guó)慶前夕，廣州第二座K11——漢溪K11啟幕，開(kāi)業(yè)僅一周便累計(jì)吸引客流接近70萬(wàn)人次。接下來(lái)，上海K11 ELYSEA、杭州K11等項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)亮相，持續(xù)豐富商業(yè)布局。上海ELYSEA已宣布愛(ài)馬仕為項(xiàng)目寫(xiě)字樓意向客戶(hù)，杭州望江新城綜合體寫(xiě)字樓以及商業(yè)街已經(jīng)逐步交付，項(xiàng)目二期已經(jīng)封頂，綜合體內(nèi)的杭州K11預(yù)計(jì)于2027年第四季度逐步開(kāi)業(yè)。

    從黃少媚接任以來(lái)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的管理態(tài)度來(lái)看，文化藝術(shù)仍舊是新世界旗下K11的內(nèi)核。比如，今年上?；春Ｂ返腒11購(gòu)物藝術(shù)中心舉辦了“久仰了蘇東坡”沉浸式展覽。

    不過(guò)，黃少媚對(duì)其運(yùn)營(yíng)核心邏輯有著更為理性的認(rèn)識(shí)，即“經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)做藝術(shù)展，不一定是為了銷(xiāo)售，更重要的是讓商場(chǎng)擁有文化的基因，這個(gè)基因會(huì)幫助我們的品牌脫穎而出。但回到商業(yè)的本質(zhì)，我們還是要賺錢(qián)的。”她表示，開(kāi)源節(jié)流之后，K11走上了比較好的道路，租金和凈利潤(rùn)越來(lái)越高，在行業(yè)內(nèi)表現(xiàn)優(yōu)異。

    至于新世界旗下商業(yè)地產(chǎn)會(huì)不會(huì)嘗試走輕資產(chǎn)化的路徑？黃少媚直言，“目前，我們尚未將輕資產(chǎn)作為近期發(fā)展重點(diǎn)，但將持續(xù)評(píng)估其可行性。新世界的發(fā)展策略是聚焦已布局K11的城市，避免因盲目拓展新市場(chǎng)而導(dǎo)致資源分散。如有相關(guān)計(jì)劃，我們必會(huì)在團(tuán)隊(duì)與策略準(zhǔn)備周全后審慎推進(jìn)。”

    回望過(guò)去這一財(cái)年，在“銷(xiāo)售物業(yè)+經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)”雙輪驅(qū)動(dòng)之下，新世界展現(xiàn)出在行業(yè)轉(zhuǎn)型期的堅(jiān)守與韌性，依托香港和內(nèi)地市場(chǎng)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，逐步克服了減債、回籠現(xiàn)金以及再融資的困難。對(duì)新財(cái)年的工作安排，黃少媚是積極且明晰的，“我們將繼續(xù)聚焦主業(yè)，改善現(xiàn)金流，堅(jiān)持做好債務(wù)管控，精簡(jiǎn)成本開(kāi)支，優(yōu)化營(yíng)運(yùn)效率及管治能力。”