本報(bào)記者 陳瀟

    在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，代建作為“新模式”的代表，正迎來新的機(jī)遇與使命。

    9月13日，第十六屆房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇“代建工作座談會(huì)”在北京順利召開。本次座談會(huì)由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)房協(xié)”）主辦，中國(guó)房協(xié)代建分會(huì)、綠城管理控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“綠城管理”）共同承辦。

    在會(huì)上，中國(guó)房協(xié)代建分會(huì)會(huì)長(zhǎng)、綠城中國(guó)執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁、綠城管理董事會(huì)聯(lián)席主席耿忠強(qiáng)先生分享了《新模式、新機(jī)遇、新生態(tài)——代建穩(wěn)健發(fā)展與未來生態(tài)》的主題演講。

    耿忠強(qiáng)表示，代建作為房地產(chǎn)專業(yè)化、新模式的代表，有助于轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)三高模式，助力行業(yè)去杠桿、回歸房產(chǎn)品居住屬性。更將在“保交樓”“好房子”建設(shè)、城市更新等社會(huì)命題中承擔(dān)重要角色，成為推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型與高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵力量。

    （耿忠強(qiáng)進(jìn)行主題演講公司供圖）

    代建契合新發(fā)展模式

    耿忠強(qiáng)表示，近年來，構(gòu)建新模式已多次出現(xiàn)在中央對(duì)房地產(chǎn)工作的頂層定調(diào)中。這是適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)供求關(guān)系重大變化、破解房地產(chǎn)發(fā)展難題和防范風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

    在耿忠強(qiáng)看來，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處在深刻的轉(zhuǎn)型關(guān)口，正在發(fā)生三大變化：一是政策導(dǎo)向由“去杠桿”轉(zhuǎn)向“防風(fēng)險(xiǎn)”，二是市場(chǎng)需求由普漲轉(zhuǎn)為分化，三是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)由規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)為質(zhì)量較量。這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步走向穩(wěn)健、專業(yè)化和高質(zhì)量發(fā)展，而能夠滿足這些特征的賽道，正是當(dāng)前政策和市場(chǎng)所呼喚的“新模式”。

    “代建天然契合這一方向。它以輕資產(chǎn)、低負(fù)債為核心特征，不出資或極少出資、不動(dòng)用杠桿，因而企業(yè)擁有健康的資產(chǎn)負(fù)債表和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。同時(shí)，代建本身就是專業(yè)化開發(fā)管理的代表，通過輸出高品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)為各類委托方創(chuàng)造價(jià)值。”耿忠強(qiáng)表示。

    事實(shí)上，經(jīng)過國(guó)內(nèi)外超過30年的實(shí)踐檢驗(yàn)，代建模式已經(jīng)證明能夠有效承接不同市場(chǎng)主體在各個(gè)發(fā)展階段的開發(fā)建設(shè)需求，并獲取穩(wěn)定的收益。在國(guó)外，從事代建業(yè)務(wù)的企業(yè)如鐵獅門，憑借不到5%的資本投入，通過提取各環(huán)節(jié)的管理費(fèi)和參與旗下地產(chǎn)基金超額收益的分配，分享項(xiàng)目40%以上的收益。在國(guó)內(nèi)，代建的認(rèn)知度和認(rèn)可度也在不斷提升。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)已有超過20個(gè)省級(jí)政府層面出臺(tái)政府投資項(xiàng)目的代建管理辦法。代建中標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量也在連年攀升，在2021至2024年，每年保持40%以上的增長(zhǎng)，2025年上半年也較去年同期增長(zhǎng)8%。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年我國(guó)代建行業(yè)滲透率預(yù)計(jì)達(dá)到12.5%，相較國(guó)外成熟市場(chǎng)20%-30%的滲透率，仍有很大的發(fā)展空間。

    新機(jī)遇意味著新使命

    政策紅利的釋放，為代建行業(yè)提供了更廣闊的發(fā)展空間。耿忠強(qiáng)表示，高質(zhì)量開展城市更新、危舊房改造、紓困保交樓，以及扎實(shí)推進(jìn)“好房子”建設(shè)等政策方向，能給代建行業(yè)帶來結(jié)構(gòu)性的增量機(jī)會(huì)，對(duì)應(yīng)來看，將釋放拆建、更新類代建機(jī)會(huì)，激活紓困代建需求，并增加高品質(zhì)改善住宅代建機(jī)會(huì)。“能提供好產(chǎn)品、好服務(wù)的代建企業(yè)，將擁有長(zhǎng)足的發(fā)展機(jī)遇。”

    “對(duì)代建企業(yè)而言，新的機(jī)遇也意味著責(zé)任的進(jìn)階與角色的深化。”耿忠強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，過去代建主要扮演開發(fā)端的專業(yè)服務(wù)商，如今則需要服務(wù)于更宏觀的歷史命題，成為社會(huì)問題的解決者。

    在談及代建行業(yè)現(xiàn)狀時(shí)，耿忠強(qiáng)表示，經(jīng)歷2023年的爆發(fā)式擴(kuò)張后，2024年至今行業(yè)呈現(xiàn)頭部集中、尾部出清的趨勢(shì)。頭部企業(yè)更加注重風(fēng)險(xiǎn)管控和盈利能力，“寧拒百單、不接一雷”的理念已成共識(shí)，行業(yè)逐步回歸理性發(fā)展。

    在他看來，現(xiàn)階段代建行業(yè)需要“對(duì)內(nèi)規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)秩序、對(duì)外捕捉發(fā)展機(jī)遇”，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。為此，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)下，代建分會(huì)近兩年來推動(dòng)了《房地產(chǎn)代建企業(yè)自律公約》《代建企業(yè)合同示范文本》的出臺(tái)，并即將發(fā)布首個(gè)《代建企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，以建立行業(yè)統(tǒng)一的規(guī)范與評(píng)價(jià)體系。

    站在房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底與轉(zhuǎn)型的關(guān)口，耿忠強(qiáng)對(duì)代建行業(yè)的未來充滿信心。他強(qiáng)調(diào)，代建作為新模式的重要組成部分，既具備契合市場(chǎng)需求、順應(yīng)政策導(dǎo)向的現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)，也承載著保障民生、改善人居、推動(dòng)城市更新的社會(huì)使命。

    “代建行業(yè)一定是一個(gè)充滿前景的良性賽道。”耿忠強(qiáng)最后說，愿與各方共同努力，和合共贏，打造共建共享的行業(yè)新生態(tài)，引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

（編輯 郭之宸）