本報記者 陳瀟

    盤活存量商業(yè)資產(chǎn)正成為各大上市房企拓寬融資的重要支點。近期，通過引入險資，將優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)通過公募REITs分拆上市等方式，房企正持續(xù)回籠資金，并向“輕資產(chǎn)運營”模式持續(xù)靠攏。

    近期，瑞安房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“瑞安房地產(chǎn)”）以及中國海外發(fā)展有限公司（以下簡稱“中國海外發(fā)展”）接連宣布盤活旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)。

    6月25日晚間，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告稱，通過全資附屬公司SODH及現(xiàn)有股東、基金、基金普通合伙人1和2、嶺南新天地項目公司佛山瑞安天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“佛山瑞安”）以及嶺南站購物中心項目公司佛山安盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“佛山安盈”）達成合作，轉(zhuǎn)讓佛山瑞安及佛山安盈各自的100%股權，總對價約34.9億元。

    交易完成過后，基金將持有的佛山瑞安及佛山安盈100%股權，而瑞安房地產(chǎn)將通過間接全資附屬公司上海瑞安投資集團有限公司擁有基金57.63%的合伙權益。根據(jù)瑞安房地產(chǎn)的公告，該交易于扣除稅項及交易成本后，所得款項凈額合計約6.83億元，所得款項將用于公司的一般營運資金。

    值得關注的是，前述公告中的“基金”為青島瑞見私募股權投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡稱“瑞見私募”）。天眼查App顯示，瑞見私募背后有大家人壽保險股份有限公司身影。

    “該操作使得瑞安房地產(chǎn)在不喪失項目控制權的情況下獲得約6.83億元現(xiàn)金回籠，緩解了運營資金壓力。以基金的方式持有該資產(chǎn)，也或為未來潛在的REITs退出埋下伏筆。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示。

    與此同時，中國海外發(fā)展也正推動優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)分拆上市。公司計劃將位于佛山市南海區(qū)的購物中心項目——中海佛山南海映月湖環(huán)宇城項目，通過公募基礎設施證券投資基金（REIT）的形式在深圳證券交易所獨立上市，計劃募資13.55億元。

    中國海外發(fā)展在公告中表示，基礎設施REIT的發(fā)行提供了一種新的股權融資方式，通過引入股權基金，可以減少對傳統(tǒng)債務融資方式的依賴，實現(xiàn)基礎設施REIT融資方式的多樣化。通過公募基金單獨上市，公司將能夠盤活其基礎設施資產(chǎn)，避免基礎設施投資回收期較長及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低的不利影響。此舉亦將增強公司的滾動投資能力及可持續(xù)營運，有利于公司的長期表現(xiàn)。

    中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日報》記者表示，中國海外發(fā)展具有較多優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，未來有可能把其他資產(chǎn)納入REITs平臺，實現(xiàn)更多的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)出表上市，進行融資回籠資金，降低杠桿，提高資金使用效率。

    事實上，近期，REITs市場持續(xù)擴容，不少房企亦積極參與公募REITs發(fā)行。無論是瑞安房地產(chǎn)借助險資基金回籠資金，還是中國海外發(fā)展推動資產(chǎn)分拆上市，都表明優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)正借力金融工具，持續(xù)打通“轉(zhuǎn)輕路徑”。劉水表示，房企通過REITs進行資產(chǎn)證券化意味著“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”進入新階段。通過REITs，房企可將存量資產(chǎn)“打包上市”，釋放沉淀資金的同時，使企業(yè)從資產(chǎn)持有者轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y參與方和運營方，促進房企從傳統(tǒng)開發(fā)模式向資產(chǎn)管理模式創(chuàng)新，推動行業(yè)向高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)型。