[摘要]截至2019年6月16日，北京別墅成交1875套，成交均價(jià)約5.79萬元/平方米。目前可售存量為9041套，可售存量面積僅為288.82萬平方米。

    時(shí)代周報(bào)記者賽亞發(fā)自北京

    今年至今，北京樓市在短暫波動后延續(xù)了量漲價(jià)跌的走勢。

    克而瑞數(shù)據(jù)最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，截至今年5月底，北京新房（新建商品住宅）年內(nèi)共實(shí)現(xiàn)成交22234套，成交面積204.6萬平方米，成交均價(jià)43492元/平方米。

    其中，15月單月成交均價(jià)持續(xù)走低，分別為51882元/平方米、46520元/平方米、47887元/平方米、44638元/平方米和41276元/平方米。

    但月成交量卻在持續(xù)攀升，其中，5月份8440套的月成交量已創(chuàng)近一年半來的高峰，同比上浮達(dá)164%，環(huán)比上調(diào)也達(dá)90%。

    上一周（6月1016日），北京新房成交1722套，環(huán)比上周上漲11.38%，這也是北京新房在進(jìn)入6月后連續(xù)第三周保持成交上漲態(tài)勢。

    這一波小陽春行情，也拉開了北京高端改善買家博弈進(jìn)場的序幕。

    進(jìn)入5月后，多個(gè)頂級豪宅如和裕北京莊園、葛洲壩中國府項(xiàng)目的獲批入市，引起了市場的高度關(guān)注。這能否進(jìn)一步提振北京頂豪市場，刺激嗅覺敏銳的高端改善買家尋求合適的入手時(shí)機(jī)？

    “樓市升級改善型置業(yè)需求的上升，別墅等豪宅逐漸由樓市的補(bǔ)充性產(chǎn)品成為改善市場的中流砥柱。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對時(shí)代周報(bào)記者坦言，財(cái)富的根本是思維模式和把握機(jī)會的能力，作為樓市繁榮紅利的收割者，塔尖財(cái)富人群對沖風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)的有效方法仍舊是高價(jià)值資產(chǎn)。

    5000萬元豪宅成交127套

    市場重啟的背后，有一個(gè)重要信號：目前北京二手房成交占比已下降至72%，這是近五年的最低值。事實(shí)上，北京樓市是名副其實(shí)的存量市場，即二手房成交量遠(yuǎn)高于新房成交量。

    從2016年開始，北京的二手房成交量始終占據(jù)該市“大盤子”的80%以上。

    一個(gè)最直接的原因，北京正逐漸步入限競房時(shí)代，限競房、共有產(chǎn)權(quán)房的大量、集中供應(yīng)擠壓了二手房成交空間。

    據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，截至今年5月底，北京已有49個(gè)限競房項(xiàng)目取得預(yù)售證，累計(jì)供應(yīng)房源3.3萬套，占北京商品住宅總供應(yīng)的64%。

    北京豪宅物業(yè)也顯示出了回暖跡象。

    時(shí)代周報(bào)記者從中原地產(chǎn)研究中心獲悉，截至6月16日，北京年內(nèi)單套總價(jià)在2000萬元以上的項(xiàng)目已成交671套，成交面積32.54萬平方米，成交均價(jià)8.38萬元/平方米。

    這當(dāng)中，單套總價(jià)在5000萬元以上的項(xiàng)目年內(nèi)已成交127套，成交面積12.22萬平方米，成交均價(jià)約9.48萬元/平方米。

    以別墅為例，作為獨(dú)占資源的奢侈品，別墅出于特殊性與個(gè)性化的原因，一向備受城市高端客群的追捧。

    截至2019年6月16日，北京別墅成交1875套，成交均價(jià)約5.79萬元/平方米。目前可售存量為9041套，可售存量面積僅為288.82萬平方米。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，基于北京市場當(dāng)前較大的換房需求，未來別墅市場量價(jià)齊升的可能性依然存在。

    “10萬+”樓盤密集入市

    蟄伏許久的北京豪宅市場，正迎來一波行情。

    事實(shí)上，與上海、深圳動輒出現(xiàn)的“10萬+”新豪宅項(xiàng)目相比，北京近幾年能取得預(yù)售資格的樓盤屈指可數(shù)。

    今年前4月北京成交排名榜為例，在排名前30的樓盤中，單價(jià)達(dá)到10萬+的項(xiàng)目有泛海國際、霞公府、首創(chuàng)天禧、北京壹號院、中國璽、金勝家園、中駿天宸、西單上國闕等。

    但這些項(xiàng)目基本都是銷售多年的老豪宅，新入市成交頂豪項(xiàng)目少之又少。

    但5月過后，和裕北京莊園、葛洲壩中國府項(xiàng)目等樓盤的獲批入市，釋放出更多關(guān)于頂級豪宅市場的積極信號。

    北京市住建委網(wǎng)站公開信息顯示，紫苑嘉園（葛洲壩北京中國府）、尚潤嘉園（北京莊園）兩個(gè)項(xiàng)目已處于“預(yù)售許可預(yù)告”狀態(tài)，預(yù)售價(jià)格均超過11萬元/平方米。

    其中，中國府即為2015年10月葛洲壩以7.5萬元的歷史最高樓面價(jià)取得的樊家村地塊，該樓面價(jià)至今仍保持著北京土地出讓單價(jià)紀(jì)錄。

    此外，北京莊園作為北京少有的單價(jià)破10萬同時(shí)又總價(jià)達(dá)“億元”的獨(dú)棟產(chǎn)品。

    此輪高端品質(zhì)項(xiàng)目集中入市，在業(yè)內(nèi)掀起不小的熱議及關(guān)注。繼懋源璟岳、懋源璟璽、壹亮馬等明星豪宅后，去年曾被寄望于拿到高預(yù)售價(jià)的“種子選手”北京莊園、中國府，

    不止這些，越來越多的樓盤有望在今年上半年尾聲加入了10萬+豪宅的隊(duì)列。

    據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，九龍倉壹亮馬、西釣魚臺御璽、保利·和光逸境、泰禾金尊府等項(xiàng)目都是有望拿到高預(yù)售價(jià)的“種子選手”，其中泰禾金尊府的銷售均價(jià)或有望突破15萬元/平方米。

    頂級改善迎進(jìn)場機(jī)會

    豪宅扎堆入市，如何跳出“復(fù)制”和“堆砌”的窠臼？

    一位豪宅代理機(jī)構(gòu)人士分析，如今北京樓市的高端客戶與以往完全不同，它們選房已脫離傳統(tǒng)的區(qū)位局限，全北京內(nèi)豪宅項(xiàng)目甚至都可能成為備選房源。

    而這也意味著豪宅項(xiàng)目的競爭對手將遍布整個(gè)城市。

    鎖定這些財(cái)富階層對豪宅項(xiàng)目而言也變得越發(fā)不易。如何在競爭中脫穎而出，是豪宅開發(fā)商必須深入思考和研究的課題。

    以葛洲壩中國府為例，他們就要面對附近在售的豪宅項(xiàng)目懋源釣云臺和懋源璟璽，后兩者銷售均價(jià)已分別為13萬元/平方米和8.6萬元/平方米。

    另外，以目前的預(yù)售價(jià)格計(jì)算，北京莊園單套總價(jià)最高，達(dá)一億元以上，這樣的億級別墅產(chǎn)品在北京高端市場較為罕見。

    同為近期獲批入市的4個(gè)項(xiàng)目中，燕西華府、棠頌別墅以及中國府的套均總價(jià)分別為1787萬元、2034萬元、2387萬元，而北京莊園的套均總價(jià)則達(dá)到了上億元，在外界看來，這些豪宅項(xiàng)目可以說在一定程度上填補(bǔ)了頂級改善置業(yè)需求的空白，為那些對別墅產(chǎn)品要求極高的買家創(chuàng)造了新的市場選擇機(jī)會。

    《2018胡潤財(cái)富報(bào)告》顯示，中國大陸擁有億元資產(chǎn)的“超高凈值家庭”比上年增長9.9%至13.3萬戶，從地域來看，北京成為超高凈值人群數(shù)量與財(cái)富的密集之地。

    在外界看來，由于別墅用地的審批愈發(fā)收緊，別墅的新增房源量越來越少，造成供不應(yīng)求現(xiàn)象，尤其頂級豪宅保值增值屬性明顯，因此成為高凈值人群資產(chǎn)配置的重要選項(xiàng)。