日前，中央國家機關(guān)住房資金管理中心出臺新政，明確對二套房貸款實行“認房又認貸”。此前國管公積金二套房政策執(zhí)行標準為“認房不認貸”。業(yè)內(nèi)人士預測，公積金新政在實質(zhì)上對樓市直接影響不大。但畢竟該調(diào)整是公積金貸款再度收緊的信號，從心理層面肯定會影響當前樓市“小陽春”的持續(xù)。而且當前樓市整體供應充足，尤其是限競房“壓城”，此前普遍判斷的“小陽春”能否延續(xù)將成疑問。

    國管公積金收緊

    此前傳言的國管公積金政策調(diào)整終于落地。中央國家機關(guān)住房資金管理中心4月12日出臺新政，明確對二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成，最高貸款60萬元。貸款期限不得超過25年。新政將自4月15日起執(zhí)行，以網(wǎng)簽日期為準。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，繼2018年9月市管公積金升級后，北京樓市信貸政策中唯一“認房不認貸”的國管公積金也開始收緊。此次政策調(diào)整釋放出公積金貸款收緊的信號，對于最近的樓市“小陽春”來說會有一定的打擊。

    據(jù)了解，國家企業(yè)的公積金基本上為國管。以2017年為例，當年北京一共發(fā)放住宅公積金貸款5.78萬套，其中國管公積金只有6800套，占比大約12%。

    專家指出，國管公積金占比不大，但它的收緊表示出政府遏制投資投機性炒房態(tài)度，改善型市場將受到一定影響。

    來自機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至4月11日，北京二手房4月網(wǎng)簽住宅4850套，3月網(wǎng)簽16051套，均處于調(diào)控后的高位。

    業(yè)內(nèi)人士指出，除了市場的確有所升溫外，3月下半月國管公積金將收緊的消息，的確導致部分國管公積金需求提前釋放。預計短期內(nèi)成交數(shù)據(jù)還將處于高位，但未來能否持續(xù)還不得而知。

    限競房扎堆

    除了國管公積金政策收緊，當前供應量居高不下也給未來成交帶來變數(shù)。統(tǒng)計顯示，2019年一季度北京新建商品房新簽發(fā)37個預售證，涉及31個樓盤，共新增12447套房屋。其中，一季度限競房放量明顯，包括橡樹瀾灣限競房等13個項目拿證，共5507套，占總供應量的44%。

    “限競房圍城”依舊在各區(qū)域上演。包括亦莊、豐臺青龍湖、海淀翠湖、石景山土里坨、昌平未來科技城等板塊，都出現(xiàn)多盤齊入市的局面，一些區(qū)域價格戰(zhàn)愈演愈了，競爭異常慘烈。

    海淀一家樓盤售樓顧問告訴北京商報記者，當初市場火時，曾經(jīng)在售樓處流傳一個順口溜：“全款的往里走，商業(yè)貸請排隊，公積金貸款的出去把共享單車挪一下。”他向記者解釋，對于購房人支付方式來說，歷來存在天然的鄙視鏈。因為公積金貸放款周期長，被急于回款的開發(fā)商“嫌棄”并不意外。但現(xiàn)實是，當前很多項目客戶不足，即使是采用公積金購房的客戶也在減少。

    “別說挑客戶，找客戶都不容易。”上述銷售人員告訴記者，現(xiàn)在他賣的樓盤對一些暫時資金存在困難的客戶，在首付款比例上給予放寬，首付至少在3個月內(nèi)湊齊就行，有點類似分期支付款，這在限競房集中的區(qū)域比較常見。

    “現(xiàn)在的重點是留住客戶。”石景山一家樓盤銷售負責人表示，像他所在樓盤位于五環(huán)外區(qū)域，限競房供應集中，而他所在樓盤區(qū)域板塊上又是好幾個項目扎堆，蓄客房源比越來越低。項目剛改客群比較多，二套房首付八成確實讓一些客戶存在資金壓力，所以對客戶在支付上時間給予寬限。競品樓盤給的條件更寬松，只要首付兩成就會跟客戶草簽認購協(xié)議。

    “小陽春”存疑

    “小陽春”能否持續(xù)，市場上已開始出現(xiàn)分歧。

    北京市住建委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月北京市二手住宅網(wǎng)簽量達1.6萬套，是2018年5月以來的月最高值。春節(jié)以來，北京樓市成交量穩(wěn)步上升，價格也出現(xiàn)一定反彈。為此部分業(yè)內(nèi)人士判斷樓市“小陽春”已出現(xiàn)。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，房價環(huán)比上漲的城市在政策上相對寬松，同時這兩年基礎(chǔ)設(shè)施改善力度較大，房價容易上漲。

    中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，一季度全國宅地地價同比止跌轉(zhuǎn)漲，熱點一二線城市回溫明顯，宅地流拍占比也逐月下降，其中3月流拍占比下降至1.8%。

    但“小陽春”是否會持續(xù)仍存爭議。一位專業(yè)人士表示，部分城市的樓市升溫恐難以持續(xù)，尤其是一線城市的調(diào)控依舊從嚴。例如北京樓市供大于求明顯，存量巨大，去化周期拉長。樓市整體成交仍處于低位，觀望情緒尚未解除，“小陽春”缺乏強有力的支撐。

    張大偉表示，國管公積金的收緊，表示政府遏制投資投機性炒房需求態(tài)度明顯，改善型樓盤銷售將受到一定影響，若未來沒有其他信貸寬松政策的推出，不排除后續(xù)市場下行。