近期樓市不平靜，一旦有風(fēng)吹草動(dòng)，就觸及普羅大眾敏感的神經(jīng)。

“北京限競(jìng)房賣不動(dòng)”、“深圳房市要搞熔斷”等新聞，都顯示房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入由熱至冷的拐點(diǎn)，樓市寒冬仿佛真的到來(lái)了。

基金君梳理了最近樓市的7大現(xiàn)象。

現(xiàn)象1：業(yè)主降價(jià)15%賣房，中介半年沒(méi)接單

據(jù)報(bào)道，在調(diào)控政策的實(shí)施下，一線城市的樓市降溫態(tài)勢(shì)很明顯。

以深圳為例，今年10月份，深圳市新房成交量環(huán)比下降18.3%，每平米成交均價(jià)5.4萬(wàn)元左右，環(huán)比微跌。而二手房市場(chǎng)更是表現(xiàn)冷清，一些中介甚至表示，他們已經(jīng)半年沒(méi)有接單了。

深圳鏈家房地產(chǎn)中介王軍稱，由于成交量一直處于低迷的水平，目前二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了松動(dòng)，不少業(yè)主現(xiàn)在都將自己手中的價(jià)格下調(diào)10%左右，甚至有15%，即使在這樣的下調(diào)幅度下，二手房成交量依然沒(méi)有上升的趨勢(shì)。

王軍稱，目前市場(chǎng)上不少新房樓盤都在打折，價(jià)格甚至比二手樓盤更加便宜。

深圳某新房樓盤銷售人員稱，現(xiàn)在的折扣是認(rèn)購(gòu)有95折，還有就是促銷的97折，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，交齊首期款還有一個(gè)98折。95、97加98折，等于差不多9折。

由于二手房量?jī)r(jià)的持續(xù)低迷，市場(chǎng)上的中介人員也在流失。深圳某房地產(chǎn)前中介陳紹喜十月底剛剛從做了七年的房地產(chǎn)中介公司辭職，他稱今年市場(chǎng)一直不好，我們也是很努力地推介，但是成交量非常小，成交少工作壓力大，所以就選擇辭職休息。

現(xiàn)象2：北京四環(huán)內(nèi)房子竟滯銷

北京樓市是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“帶頭大哥”，走勢(shì)具有風(fēng)向標(biāo)意義。“日光盤”甚至是“夜光盤”都不在話下。

而這一次，事情正在起變化。

近日，北京市豐臺(tái)區(qū)某項(xiàng)目，緊鄰地鐵10號(hào)線，銷售限價(jià)為每平米66000元左右，但首批300多套房源開(kāi)盤10天后，仍然沒(méi)賣完。

如果這是北京遠(yuǎn)郊區(qū)域的樓盤，尚可理解。這次的樓盤，可是“號(hào)稱”北京四環(huán)以內(nèi)的稀缺房源。事情就值得回味了。

去年，為緩解北京核心城區(qū)的土地資源緊張狀況，北京市規(guī)劃國(guó)土委就明確四環(huán)內(nèi)嚴(yán)控新增建設(shè)用地。也就是說(shuō)，不僅近年來(lái)四環(huán)以里已鮮有新房項(xiàng)目，未來(lái)也不會(huì)新增住宅供地指標(biāo)了。

可正是這樣奇貨可居的地段，房子也滯銷了。

中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示：目前已有29個(gè)“限房?jī)r(jià) 競(jìng)地價(jià)”商品房項(xiàng)目入市，總建筑面積約205萬(wàn)平方米，約17000多套，目前已網(wǎng)簽3000多套，網(wǎng)簽率僅18.5%，只有部分位置較好的項(xiàng)目去化情況較好，大部分項(xiàng)目的網(wǎng)簽率甚至低于18.5%的平均水平。

而未來(lái)，已確定將有480萬(wàn)平方米的供應(yīng)入市。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)：2019年入市規(guī)模將至少是2018年的2倍。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析：2018年只是限競(jìng)房的先頭部隊(duì)入市，未來(lái)起碼還會(huì)有四萬(wàn)套左右的限競(jìng)房入市，他們之間的唯一的競(jìng)爭(zhēng)杠桿就是價(jià)格，帶來(lái)的結(jié)果是一旦價(jià)格戰(zhàn)開(kāi)始，就有可能會(huì)出現(xiàn)一些項(xiàng)目，降價(jià)的幅度比較大。

現(xiàn)象3：開(kāi)發(fā)商急了？樓盤虧本大甩賣

有房企低于拿地價(jià)賣房！

曾經(jīng)瘋狂的廈門樓市一去不復(fù)返。

日前，專注高端樓盤開(kāi)發(fā)的中國(guó)金茂在廈門的樓盤進(jìn)行特價(jià)銷售，而銷售價(jià)格比此前金茂拿地樓面價(jià)還低。這意味著，金茂選擇在樓市下行區(qū)間虧本賣房。

根據(jù)房天下官網(wǎng)顯示，廈門翔安金茂悅目前均價(jià)28000元/平方米。該樓盤動(dòng)態(tài)顯示，10月中旬，翔安金茂悅推出50套內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房源，單價(jià)25000元/平方米。而該項(xiàng)目在廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)上顯示的擬售價(jià)格在41000 元/平方米左右。

廈門翔安金茂悅主推7號(hào)和8號(hào)樓，面積從70平方米~120平方米，目前價(jià)格在25000元/平方米~28000元/平方米之間，主推樓盤現(xiàn)場(chǎng)還可優(yōu)惠。

2017年9月，廈門迎來(lái)“金九”的最后一場(chǎng)土拍，當(dāng)時(shí)超過(guò)10家開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商報(bào)名參與，最后，金茂以20.91億元競(jìng)得翔安區(qū)2017XP08商住地塊，成交樓面價(jià)29450.7元/平方米。

如此看來(lái)，即便以28000元/平方米來(lái)計(jì)算，這一價(jià)格比樓面價(jià)還便宜了1451元/平方米。

“樓板價(jià)”就是一平方米的房子要分?jǐn)偟耐恋爻杀?。一個(gè)精裝修的樓盤在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商除了要支付地價(jià)，還要承擔(dān)建造成本、裝修成本、園林建設(shè)成本，還要支付員工工資、銀行利息和各種稅賦。

因此，正常的售價(jià)往往比“樓板價(jià)”高很多，在二線城市里接近翻倍，在一線城市里也會(huì)高出50%以上。廈門該開(kāi)發(fā)商斷腕求生，恐怕是樓市嚴(yán)控之下現(xiàn)金流出了嚴(yán)重問(wèn)題，只能快速處理了。

現(xiàn)象4：房貸利率再現(xiàn)松動(dòng)

三季度以來(lái)，一二三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍降溫，不確定性進(jìn)一步增加。作為樓市最重要的支撐工具，信貸對(duì)市場(chǎng)影響至深。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行之際，多地傳出利率松動(dòng)的消息。

在深圳：

此前已經(jīng)有消息指出北京銀行(5.88 -0.68%,診股)下調(diào)了首套房基準(zhǔn)利率上浮比例。11月26日，證券時(shí)報(bào)記者向招商銀行(28.30 +0.07%,診股)個(gè)貸經(jīng)理采訪時(shí)得知，該行首套住宅房貸基準(zhǔn)利率上浮12%，二套房上浮20%。有個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在準(zhǔn)備接單以完成投放任務(wù)。

此前，深圳絕大部分商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)執(zhí)行首套住宅基準(zhǔn)利率上浮15%，二套住宅貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%。不過(guò)，從10月份開(kāi)始，全國(guó)部分城市銀行首套房貸利率已開(kāi)始有下調(diào)跡象。

在北京：

個(gè)別銀行下調(diào)了房貸利率。比如民生銀行(6.04 -0.33%,診股)將首套房貸利率由上浮20%下調(diào)至上浮15%。不過(guò)，工農(nóng)中建四大行的首套房貸利率仍然維持在10%。一位商業(yè)銀行北京某支行的個(gè)貸經(jīng)理表示，該行當(dāng)前首套房貸利率仍較基準(zhǔn)利率上浮10%，并且在近期內(nèi)無(wú)進(jìn)一步回調(diào)空間，明年回調(diào)幾率也很低。

總體來(lái)看，北京房貸利率呈現(xiàn)穩(wěn)中略降的態(tài)勢(shì)。融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月北京首套房貸款平均利率為5.47%，環(huán)比下降0.36%，利率平均值較上期下跌2基點(diǎn)。二套房貸款平均利率為5.90%，環(huán)比下降0.17%，利率均值較上期下跌1基點(diǎn)。

廣州、杭州四大行利率也已經(jīng)松動(dòng)，盈客置業(yè)珠江新城地產(chǎn)中介經(jīng)理稱，目前四大行首套利率上浮10%，有的大行最低可以做到基準(zhǔn)利率8.5折。

杭州大行的房貸利率也明顯下調(diào)，10月以來(lái)，杭州工行、中行部分網(wǎng)點(diǎn)在杭州首套房利率上浮10%、二套上浮15%，此外一些股份行與外資行也紛紛下調(diào)。

分析認(rèn)為，銀行下調(diào)按揭貸款利率并非釋放政策調(diào)整信號(hào)。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，38個(gè)一二線城市成交面積基本持平，62個(gè)三四線城市成交面積也基本持平，樓市橫盤時(shí)代來(lái)臨。

成交量沒(méi)有增加，意味著新增按揭貸款不會(huì)增加。同時(shí)，房企著力回籠現(xiàn)金，加大了全款買房的優(yōu)惠力度，間接抑制了銀行貸款。

雖然中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款（購(gòu)房貸款為主）依然增長(zhǎng)，但增量同比卻是負(fù)增長(zhǎng)，最多下降了21%。

沒(méi)有更多的新增貸款申請(qǐng)，銀行自然要著急了。

盡管有銀行通過(guò)短期消費(fèi)貸款和經(jīng)營(yíng)貸款暗渡陳倉(cāng)，但整個(gè)住戶貸款業(yè)務(wù)的增量已不像2016年那樣快速增長(zhǎng)了。

由上圖可見(jiàn)，雖然住戶貸款每月依然還有增量，但增量同比已是持續(xù)下滑且自4月起進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。

銀行下調(diào)按揭貸款利率才能吸引客戶新增貸款，畢竟銀行是靠吃貸款利差的商業(yè)機(jī)構(gòu)。

現(xiàn)象5：網(wǎng)傳深圳房市要搞“熔斷”

近期，關(guān)于深圳房市的傳言很多，前些天滿屏還在刷“深圳斷供潮”“深圳7折拍賣房”，這廂又傳出一則重磅消息：“深圳房地產(chǎn)監(jiān)管新規(guī)征求意見(jiàn)：上漲或下跌不得超過(guò)15%！”看來(lái)為了穩(wěn)定市場(chǎng)，深圳要學(xué)股市搞“熔斷”。

不過(guò)，隨后就有辟謠消息傳出，表示這是誤讀，是誤解。深圳只是征求意見(jiàn)而已，而且是說(shuō)調(diào)整幅度超過(guò)15%的要備案，并不是限制價(jià)格漲跌。但網(wǎng)上依舊炸開(kāi)了鍋，畢竟無(wú)論漲跌，這個(gè)15%似乎就是當(dāng)?shù)卣膽B(tài)度了。

分析認(rèn)為，單從字面意思來(lái)看，當(dāng)?shù)夭o(wú)做出“房?jī)r(jià)漲跌不得超過(guò)15%”的規(guī)定。只是要求，新房銷售必須進(jìn)行價(jià)格備案。同時(shí)，房?jī)r(jià)調(diào)整幅度超過(guò)15%的，要重新申請(qǐng)備案，至于備案能否通過(guò)，這就另說(shuō)。

要知道，限價(jià)政策是這一輪樓市調(diào)控的標(biāo)配，本身并不新鮮，幾乎所有城市所有房企都在接受備案價(jià)指導(dǎo)。深圳新規(guī)的特殊之處在于，為樓市調(diào)整設(shè)定了一個(gè)明確的穩(wěn)定調(diào)節(jié)器，15%就是閥門。

無(wú)論上漲還是下跌，只要幅度超過(guò)15%，都必須重新進(jìn)行備案。言外之意有兩層：

第一層意思是，房?jī)r(jià)調(diào)整在15%以內(nèi)的，房企有了決定權(quán)。這是對(duì)過(guò)去紋絲不動(dòng)的限價(jià)政策的適時(shí)調(diào)整。在樓市下行的關(guān)頭，事實(shí)上放開(kāi)了房企的局部定價(jià)空間，有利于開(kāi)發(fā)商促銷去化。

第二層意思是，15%可能是一些地方的心理底線。所謂限價(jià)，實(shí)則就是價(jià)格指導(dǎo)。漲跌超過(guò)15%需要再次備案，表面上放開(kāi)了限價(jià)空間，但實(shí)際上備案能否通過(guò)，則在兩可之間。

這一調(diào)節(jié)器的出現(xiàn)，或許說(shuō)明在一些地方心中，15%是房?jī)r(jià)漲跌的可能接受范圍。

深圳的房?jī)r(jià)，曾經(jīng)在全國(guó)一騎絕塵，一套普通房屋的單價(jià)就有六七萬(wàn)元。而如今，政策由以前的全力防止上漲，到現(xiàn)在的“兩頭調(diào)控”，令人有“不知今夕何夕”之嘆。

現(xiàn)象6：地方坐不住了！

一二線城市迎來(lái)土地成交高峰，未來(lái)會(huì)怎樣影響房?jī)r(jià)？

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，過(guò)去的10個(gè)月，土地流拍現(xiàn)象在多地上演。據(jù)廣發(fā)證券(13.20 -2.00%,診股)統(tǒng)計(jì)，前三季度土地流拍數(shù)量已達(dá)到888宗，10月百城土地溢價(jià)率下降至12年以來(lái)新低。

年內(nèi)，大部分城市賣地金額漲幅放緩，截至11月26日，全國(guó)賣地最多的50大城市合計(jì)賣地3.21萬(wàn)億，同比上漲7.3%，是多年來(lái)的最低漲幅。

到了年底，地方開(kāi)始坐不住了。大部分賣地持平或者減少的城市，開(kāi)始明顯增加土地供應(yīng)；部分城市修改土地出讓規(guī)則，包括減少保證金、共用保證金等，減低土地成交門檻，導(dǎo)致年末土地成交高峰出現(xiàn)。

例如，11月7日，廣州集中掛牌了18宗地塊，總起拍價(jià)約316.8億元，刷新了今年起拍總價(jià)紀(jì)錄；同日，濟(jì)南一口氣推出12宗土地，總面積約為45萬(wàn)平方米，總起始價(jià)約為46.49億元。

土地稀缺的深圳，也開(kāi)始加推地塊。據(jù)深圳土地交易中心官網(wǎng)顯示，截至目前，11月共計(jì)有11宗地塊出讓，其中包括居住用地4宗，商業(yè)辦公地5宗，物流用地和工業(yè)用地各1宗。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，一線城市11月供應(yīng)土地合計(jì)高達(dá)90宗，刷新了最近幾年紀(jì)錄，而二線城市供應(yīng)量也有所上漲，11月供應(yīng)了土地合計(jì)1400宗，創(chuàng)年內(nèi)新高。

大量的土地供應(yīng)，在未來(lái)將轉(zhuǎn)化成房源入市，“2019年市場(chǎng)供應(yīng)量將明顯上漲”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

數(shù)據(jù)顯示，11月北京供應(yīng)住宅23期合計(jì)住宅套數(shù)多達(dá)6218套，10月、9月分別供應(yīng)25期8918套、31期7570套。

然而，市場(chǎng)的反應(yīng)卻不盡如人意。年內(nèi)累計(jì)入市限競(jìng)房項(xiàng)目合計(jì)31個(gè)項(xiàng)目39期，供應(yīng)限競(jìng)房套數(shù)為18580套，面積為216.5萬(wàn)平米。而網(wǎng)簽銷售的套數(shù)僅3391套，簽約比例僅18.3%。

據(jù)此測(cè)算，入市項(xiàng)目的平均去化只有3成多。

張大偉分析，北京市場(chǎng)過(guò)去2年土地供應(yīng)高峰逐漸開(kāi)始反映到住宅房源數(shù)量上，預(yù)計(jì)后續(xù)還將有大量上市，購(gòu)房者開(kāi)始全面觀望。而限競(jìng)房區(qū)域供應(yīng)扎堆現(xiàn)象明顯，使得供大于求開(kāi)始出現(xiàn)。

他預(yù)計(jì)，按照最近入市的節(jié)奏看，未來(lái)2個(gè)多月，還將有1-2萬(wàn)套限競(jìng)房入市，年底限競(jìng)房將積壓庫(kù)存超過(guò)1000億。

巨大的供應(yīng)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了競(jìng)爭(zhēng)壓力。一家華南房企在北京的限競(jìng)房項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人表示，今年市場(chǎng)本來(lái)就在下滑，商品房的新房和二手房也在降價(jià)，限競(jìng)房又這么多，項(xiàng)目的去化壓力很大。他認(rèn)為，低價(jià)限競(jìng)房的大量存在，在整體上已經(jīng)改變了北京樓市的供求結(jié)構(gòu)，平抑了房?jī)r(jià)。

現(xiàn)象7：網(wǎng)傳某大省部分地區(qū)出現(xiàn)樓市“斷供潮”

據(jù)微博“櫻桃說(shuō)房子”爆料，某大省法院的一個(gè)信息通知，“今年以來(lái)，在中央加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大等因素影響下，省部分地區(qū)出現(xiàn)樓市“斷供潮”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融秩序造成較大影響。根據(jù)省委要求，需收集全省法院審理的商品房買賣中涉金融借貸案件情況。”

法院維穩(wěn)后，有望解決目前樓市面臨的一些問(wèn)題。

2019年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)確定的8大趨勢(shì)

一線城市新盤滯銷，二線熱點(diǎn)城市割肉賣房，地方政府設(shè)立房?jī)r(jià)漲跌報(bào)備制度……種種跡象表明，無(wú)論是購(gòu)房者，還是開(kāi)發(fā)商，包括地方政府，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)只漲不跌的預(yù)期正在改變。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，與從中央到地方的持續(xù)調(diào)控密不可分。分類調(diào)控、因城施策等多種調(diào)控政策力度不減，一些地方還推出了“限購(gòu)、限售、限價(jià)、限商、限貸”等綜合性政策措施，遏制了房?jī)r(jià)快速上升的苗頭，政策效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，樓市虛火幾已熄滅。

在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，只要各級(jí)政府繼續(xù)不放松調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行將成為大概率事件。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉發(fā)文稱，還有30多天就到2019年，2018年不論如何撲騰，樓市已成定局。

2019年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)確定的8大趨勢(shì)：

1：政策底部已經(jīng)出現(xiàn)，市場(chǎng)底部何時(shí)出現(xiàn)未知！

2：房地產(chǎn)民企思考如何活下去，非民企拿地占主流；

3：2017-2018年是發(fā)愁如何買房，2019年將是如何退房；

4：地王售價(jià)與地價(jià)倒掛將普遍出現(xiàn)；

5：資金價(jià)格逐漸降低，開(kāi)發(fā)商融資難有所緩解；

6：租賃企業(yè)將大量倒閉；

7：2018年是轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2019年是小年；

8：2018-2019年房屋質(zhì)量歷史最差，快周轉(zhuǎn)下，各種質(zhì)量問(wèn)題的爆發(fā)概率更是越來(lái)越高。