本報記者 陳瀟

    在商業(yè)地產(chǎn)整體承壓的大背景下，奧特萊斯（以下簡稱“奧萊”）業(yè)態(tài)展現(xiàn)出強勁的增長韌性。近期，全國多地奧萊項目陸續(xù)開業(yè)，奧萊主題消費REITs也接連上市，行業(yè)熱度持續(xù)升溫。

    憑借較高的毛利率水平以及資本市場優(yōu)勢，奧萊業(yè)態(tài)正吸引越來越多地產(chǎn)商和零售企業(yè)加碼布局，并逐漸從傳統(tǒng)“折扣店”進化為集零售、餐飲、文化、休閑于一體的文商旅綜合體，成為激活區(qū)域消費市場的新動能。

    奧萊業(yè)態(tài)持續(xù)擴張

    《2025中國奧特萊斯行業(yè)深度洞察報告》數(shù)據(jù)顯示，2024年7月至2025年6月，全國205家品質(zhì)化奧特萊斯（建筑面積5萬平方米以上或入駐品牌100個以上）實現(xiàn)銷售額1800億元，同比增長8.9%；客流量近9億人次，同比增長12.5%。

    在銷售規(guī)模穩(wěn)步擴大的同時，頭部企業(yè)也在加快標(biāo)桿項目的打造，以進一步搶占市場。

    在北京環(huán)球度假區(qū)東側(cè)，總投資額超百億元的灣里項目將于年底前亮相。其中，奧萊項目灣里·王府井WellTown開業(yè)籌備進入沖刺階段，該項目已實現(xiàn)招商進度95%，將打造成集文化體驗、品質(zhì)消費、藝術(shù)生活于一體的跨界融合多元體驗的文商旅奧萊綜合體。

    類似的探索正在全國展開。杉杉奧特萊斯9月25日和9月26日先后在武漢、長沙開業(yè)啟幕；華潤置地有限公司運營首個奧萊商業(yè)項目——萬象濱海購物村，預(yù)計將于2025年12月在東莞濱海灣新區(qū)開業(yè)；9月2日，西安市臨潼區(qū)迎來了9月份首宗開發(fā)用地的成功交易，北京華聯(lián)集團投資控股有限公司旗下公司以1.724億元底價摘得位于臨潼區(qū)代王街辦的一宗商業(yè)用地，業(yè)界認為，臨潼新的奧萊項目或浮出水面。

    此外，上海百聯(lián)集團股份有限公司（以下簡稱“百聯(lián)股份”）也已于今年4月成功競得一商業(yè)地塊，計劃打造成都百聯(lián)奧特萊斯，這也是百聯(lián)股份在西南地區(qū)布局首個旗艦奧萊項目，計劃在下半年推進建設(shè)，預(yù)計2027年將引入超過300家國際品牌及10家成都奧萊首店。

    在業(yè)內(nèi)人士看來，奧萊業(yè)態(tài)擴張背后，是消費者更加注重實用性和性價比的新趨勢。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向《證券日報》記者表示，近幾年，居民消費行為更趨理性，消費者希望在品質(zhì)和價格之間尋找平衡點。居民消費觀念的轉(zhuǎn)變促使零售商業(yè)企業(yè)更加注重為消費者提供物美價廉的商品，主打“大品牌、小價格”經(jīng)營理念的奧特萊斯業(yè)態(tài)，具備消費目的性強、中高端品牌占比較高、商品價格優(yōu)惠、品牌組合豐富等優(yōu)勢，受到消費者更多青睞，迎來發(fā)展機遇。

    與此同時，企業(yè)戰(zhàn)略重心也隨之改變。以王府井集團股份有限公司（以下簡稱“王府井”）為例，王府井奧萊業(yè)態(tài)上半年實現(xiàn)營收11.88億元，毛利率為65.60%，同比增長4.12個百分點。在2025年的中期報告中，王府井表示，公司旗下奧萊業(yè)態(tài)現(xiàn)已成為公司業(yè)績的新基石和未來發(fā)展的戰(zhàn)略新引擎。

    REITs助力行業(yè)良性發(fā)展

    除了擴張速度，奧萊業(yè)態(tài)的資本化路徑也在加速打開。

    2024年8月，國內(nèi)首單奧萊主題消費REITs——華夏首創(chuàng)奧萊REIT在上交所掛牌，以濟南、武漢兩大奧萊為底層資產(chǎn)，募集資金超25億元。僅一年后，2025年9月，中金唯品會奧萊REIT成功發(fā)行，首發(fā)募集資金34.8億元，底層資產(chǎn)為寧波杉井奧萊。

    上市后，奧萊主題消費REITs受到熱捧，迎來持續(xù)上漲。曹晶晶表示，奧萊業(yè)態(tài)的抗周期性相對較強，經(jīng)營現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，資本市場對奧萊這一底層資產(chǎn)的運營績效和穩(wěn)健性均較為認可。此外，公募REITs的運營數(shù)據(jù)公開透明，市場和投資者的監(jiān)督可促使奧萊項目更加重視運營績效。

    多位業(yè)內(nèi)人士認為，公募REITs市場為奧萊項目打通了“投融管退”鏈條，有助于促進奧特萊斯行業(yè)良性健康發(fā)展。“如果奧萊項目本身運營良好，這些項目可以打包作為資產(chǎn)，在資本市場進行REITs發(fā)行。通過發(fā)行REITs可以顯著緩解企業(yè)的資金壓力。同時，已發(fā)行的REITs如果業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異，還可以進行擴募。”上海鏡鑒智合信息咨詢有限公司創(chuàng)始人張宏偉向《證券日報》記者表示。

    此外，中國百貨商業(yè)協(xié)會認為，隨著商業(yè)地產(chǎn)進入存量時代，傳統(tǒng)物業(yè)項目面臨更新轉(zhuǎn)型。奧萊以其穩(wěn)健的增長得到地方政府、大型零售集團和資本的青睞，由存量商業(yè)物業(yè)改造成為奧萊的項目越來越多。

    “目前，一線城市的奧萊市場競爭激烈，企業(yè)擴張步伐主要轉(zhuǎn)向更多二三線城市，這些地區(qū)競爭相對較弱、經(jīng)營成本較低。要在這樣的環(huán)境中穩(wěn)健發(fā)展，項目方需要兼顧前端品牌資源以及后期的運營管理，通過首店經(jīng)濟、多元業(yè)態(tài)疊加及文旅聯(lián)動，打造可持續(xù)的增長空間。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示。

（編輯 孫倩）