本報記者 王麗新

    又是一年業(yè)績釋放期，今年，部分房企“交卷”頗有壓力。兩年前買高價地的開發(fā)商忙于向投資者解釋利潤壓力之苦，兩年前謹(jǐn)慎購地的房企面臨“倉里糧少”的斷貨危機，敢定高目標(biāo)的是那些過去兩年抓住窗口期儲備了大量相對低成本土地的房企。但總體來看，過去依靠賭土地紅利和人口紅利求規(guī)模的開發(fā)商們，開始“學(xué)乖”了，今年的銷售目標(biāo)都定得偏向保守。

    2019年，房企們不再高喊銷售額實現(xiàn)60%增長的目標(biāo)，目前公布目標(biāo)的房企，增速多在30%左右徘徊。行業(yè)政策延續(xù)高壓平穩(wěn)環(huán)境下，“千億量級”企業(yè)的規(guī)模之戰(zhàn)似有止息之勢，畢竟，銷售目標(biāo)要根據(jù)市場變化，隨時調(diào)整才更“靠譜”。

    遠(yuǎn)洋集團管理層接受《證券日報》記者采訪時表示，現(xiàn)在越來越意識到，在追求銷售規(guī)模的同時，企業(yè)更應(yīng)該回歸聚焦財務(wù)表現(xiàn)和企業(yè)本身的效益表現(xiàn)，體現(xiàn)上市公司的價值。

    可售貨值近2400億元

    遠(yuǎn)洋集團將銷售目標(biāo)定為1400億元，是源于2019年有充足的可售貨值。

    “2019年遠(yuǎn)洋可售貨值達(dá)2373億元，同比上升30%，住宅類占比達(dá)80%，以快周轉(zhuǎn)的適銷產(chǎn)品為主。”遠(yuǎn)洋集團管理層向本報記者表示，2020年，遠(yuǎn)洋將有望達(dá)到銷售規(guī)模2000億元。

    據(jù)公告顯示，截至2018年底，遠(yuǎn)洋集團協(xié)議銷售額錄得約人民幣1095億元，同比增長55%；實現(xiàn)營業(yè)額人民幣414.2億元，年度溢利人民幣46.7億元，其中本公司擁有人應(yīng)占溢利為人民幣35.7億元，每股基本溢利為人民幣47.3分。董事局建議派發(fā)期末股息每股0.073港仙，連同中期股息每股0.140港仙，公司全年每股合共派發(fā)股息0.213港仙，全年派息比率為40%。

    2018年全年，遠(yuǎn)洋集團在30個城市獲取了59個項目，新增土地儲備約1012萬平方米、貨值約人民幣1800億元，并新收購2個成熟資產(chǎn)。新增土地儲備主要圍繞五大城市群，布局更加均衡，并堅持周轉(zhuǎn)速度加快的策略，以獲取中小型項目為主，20萬平方米以下項目占比達(dá)78%，30萬平方米以上項目占比縮減至8%。新項目開工周期大幅壓縮，加快主業(yè)的開發(fā)節(jié)奏，有益于集團充盈現(xiàn)金流能力的提升。

    值得關(guān)注的是，在2019年2373億元的可售貨值中，若按新舊資源劃分，新增資源占比高達(dá)69%；存貨資源占比達(dá)31%。按產(chǎn)品類型劃分，住宅類產(chǎn)品占比達(dá)80%，以快周轉(zhuǎn)的適銷產(chǎn)品為主。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，新增土地近八成為小體量項目，且布局在五大城市群內(nèi)，這說明遠(yuǎn)洋在調(diào)整產(chǎn)品線配比，提高中小體量且周轉(zhuǎn)快的適銷產(chǎn)品比例，預(yù)計這將導(dǎo)致公司未來兩年都有靈活把控市場銷售節(jié)奏的能力，在周轉(zhuǎn)速度上也比競品更有優(yōu)勢。此外，在今年的可售資源中，住宅業(yè)態(tài)高達(dá)八成，將對2019年的現(xiàn)金流有所保障。

    實際上，從回款情況來看，2018年，遠(yuǎn)洋銷售回款達(dá)680億元，同比提升27%，這是在市場艱難期內(nèi)取得的較大突破，這些“糧食”也將對公司今年靈活調(diào)整投資條線有利。

    加快持有資產(chǎn)輕資產(chǎn)化調(diào)整

    過去的遠(yuǎn)洋，在地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展下，進行了多元業(yè)務(wù)的布局，這是應(yīng)對后房地產(chǎn)時代的戰(zhàn)略性布局。經(jīng)過幾年培育，這些運營性資產(chǎn)也持續(xù)為遠(yuǎn)洋提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

    截至目前，遠(yuǎn)洋集團商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模龐大，已投入營運的項目均布局優(yōu)質(zhì)，全部位于一線和核心二線城市，可租賃面積約122萬平方米。2018年，實現(xiàn)權(quán)益租金收入人民幣23.4億元，同比上升21%，權(quán)益EBITDA利潤人民幣13.3億元，同比上升17%。

    另外，在建的商業(yè)地產(chǎn)項目，總建筑面積達(dá)約180萬平方米，其中北京和上海項目面積占比高達(dá)75%，發(fā)展業(yè)態(tài)以寫字樓和零售物業(yè)為主，將于2019年至2024年分階段投入營運，包括北京CBDZ13項目、北京麗澤商務(wù)區(qū)項目、武漢東方境世界觀等，將形成跨區(qū)域、多元化的商業(yè)地產(chǎn)品牌系列，為集團未來貢獻(xiàn)更大的投資收益及盈利水平。

    如今看來，過去需要沉淀資金的資產(chǎn)，包括曾經(jīng)的戰(zhàn)略性新業(yè)務(wù)已經(jīng)具備實施輕資產(chǎn)化調(diào)整的可能性和條件。實際上，遠(yuǎn)洋也正在加快推進建立“投融管退”的閉環(huán)發(fā)展模式。

    即使在融資環(huán)境非常艱難的2018年，遠(yuǎn)洋也將經(jīng)營不錯的三個商業(yè)物業(yè)項目進行打包，發(fā)行REITs產(chǎn)品募資32億元，相較于傳統(tǒng)信貸工具，拓展了公司的融資渠道。

    上述管理層向本報記者表示，2019年除了聚焦地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)外，要對戰(zhàn)略新業(yè)務(wù)實施輕資產(chǎn)化調(diào)整，通過搭建核心物業(yè)基金、資產(chǎn)證券化化等方式，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增強流動性。顯然，這意味著集團將繼續(xù)加速商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)化，通過做大商業(yè)物業(yè)的管理規(guī)模，提升運營管理水平，同時盤活資產(chǎn)，提高周轉(zhuǎn)，回籠現(xiàn)金。

    目前看來，遠(yuǎn)洋練就了憑借提高商業(yè)資產(chǎn)包估值、以證券化方式變現(xiàn)的能力，且利用這一能力突破了融資難的局面。2018年，遠(yuǎn)洋集團不斷創(chuàng)新融資方式，保持了境內(nèi)外的融資渠道的豐富及暢通，將融資成本控制在5.38%的水平線上，具有非常明顯的成本優(yōu)勢，并擁有已獲批尚未提用的額度約人民幣1894億元，為集團營運提供了充足的支持。

    接下來，遠(yuǎn)洋要做的是，遵循自然發(fā)展邏輯聚焦地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展，在此基礎(chǔ)上，修煉提升運營效率、加快資產(chǎn)變現(xiàn)、降低融資成本、優(yōu)化財務(wù)盤面、提高人均效能等內(nèi)功，以“45X40”策略（即重點布局45個城市，平均每個城市鎖定40億元銷售目標(biāo)）向2000億元規(guī)模進發(fā)。