本報記者 王麗新

    近日，全球性的商業(yè)地產(chǎn)咨詢和投資機構(gòu)世邦魏理仕（下稱CBRE）發(fā)布2022年市場展望報告，對不動產(chǎn)投資趨勢做出預判。

    CBRE中國區(qū)總裁李凌與高和資本合伙人蘇鑫共同接受了記者采訪，各自從供需、投資等多個角度，對疫情得到有效控制后上海商辦市場的復蘇表示出樂觀。

    CBRE中國區(qū)總裁李凌表示，市場數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，今年二季度寫字樓和商務園區(qū)新增需求降至2020年二季度的最低點，不足去年同期兩成，租金也持續(xù)下跌。

    但與2020年疫情的影響對比，此次商辦市場的表現(xiàn)更具韌性，多項數(shù)據(jù)表現(xiàn)顯著高于2020年。

    在政策層面，上海政府出臺了相關政策，包括減免稅收和放寬人才引進等，扶持經(jīng)濟發(fā)展。

    CBRE數(shù)據(jù)顯示，物流市場二季度凈吸納量18萬平米，與去年同期相當，遠高于2020年同期。

    此外，上海上半年全國大宗交易占比超過40%，其中外資占比超過30%，創(chuàng)下近三年之最。其中，新經(jīng)濟地產(chǎn)上半年全國大宗交易超過250億元，上海及環(huán)滬占比約60%。尤其值得一提的是CBRE于管控較嚴期間在線上仍完成了兩單新經(jīng)濟地產(chǎn)項目的交易。

    李凌表示，盡管經(jīng)過疫情的沖擊，上海仍是外資投資中國的首選城市，也是亞太地區(qū)投資的重要目的地，上海在亞太區(qū)域的城市地位，仍然是無法被其他城市所取代的。

    李凌預測，商業(yè)地產(chǎn)低點在二季度已出現(xiàn)，后期隨著經(jīng)濟復蘇將出現(xiàn)回暖。寫字樓交易在上半年交易中占比約60%，基本為自用買家，價格較2020年有一定的回調(diào)。疫情得到有效控制后，國內(nèi)外地機構(gòu)正逐步進入上海寫字樓市場。預計，今年下半年，上海商辦物業(yè)將進入投資窗口期，寫字樓租賃需求則將在明年上半年恢復和回升，至2024年左右將迎來新的需求高峰。

    李凌表示，商辦市場在疫情期間展現(xiàn)的活力也和投資者的策略調(diào)整有關。李凌稱，近三年大宗物業(yè)投資市場的重要趨勢是資產(chǎn)配置在向物流冷鏈、科技園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、長租公寓等新經(jīng)濟地產(chǎn)傾斜，這一趨勢的背后是投資者對于科技創(chuàng)新、城鎮(zhèn)化、消費升級的認同。

    李凌長期看好上海商辦物業(yè)市場，他認為至少在十年內(nèi)，上海仍將是國內(nèi)市場最活躍的地區(qū)。“商業(yè)地產(chǎn)投資是一個中長期的投資行為，突發(fā)事件引發(fā)的短期波動并不會到打破市場原有的運行規(guī)律和周期。”李凌表示。

    蘇鑫則從投資的角度，關注到上海商辦市場受疫情影響的短期波動，意味著機會投資窗口期的出現(xiàn)。從市場表現(xiàn)來看，保險機構(gòu)瞄準了供應稀缺的核心地段資產(chǎn)配置的機會，基于自用需求的企業(yè)也紛紛下場抄底，實力資本也借機調(diào)倉。

    針對近期上海出現(xiàn)低價拋售酒店資產(chǎn)包等傳聞，是否意味著上海商辦價格會出現(xiàn)大幅下跌，蘇鑫表示，據(jù)他了解，出售的酒店資產(chǎn)包都是多年來一直在賣的資產(chǎn)，也沒有出現(xiàn)大幅折讓。

    蘇鑫表示，他對商辦資產(chǎn)價格走勢有三個判斷，一是一定會有低價拋售的資產(chǎn)，但不會大張旗鼓。這方面的資產(chǎn)來自有資金壓力的開發(fā)商，還不起利息的困境資產(chǎn)和急于退出的外資基金三方面。但大多數(shù)資產(chǎn)價格會僵持，不會大跌。

    高和資本在今年上半年推出了中國首個社區(qū)商業(yè)基金，規(guī)模為10億元。蘇鑫認為，疫情對市場的直接影響令市場出現(xiàn)分化，核心資產(chǎn)將分化為核心地段資產(chǎn)與硬核資產(chǎn)，區(qū)別要看是否有穩(wěn)定且增長的現(xiàn)金流。而資產(chǎn)分化的基礎現(xiàn)金流與流動性。

    蘇鑫表示，在疫情得到有效控制后，他看好三個長期趨勢，一是看好硬核資產(chǎn)，即有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，如社區(qū)商業(yè)。二是要和新產(chǎn)業(yè)與新消費合作。如能與生物制藥、新能源、高科技公司合作，這樣不只需求確定了，也能得到政府的支持。如能用新場景把新消費引入城市更新領域，這個資產(chǎn)才可能成為硬核資產(chǎn)。

    蘇鑫看好上海中長期發(fā)展，他認為，上海在經(jīng)濟活力和市場環(huán)境方面具有很大的優(yōu)勢。

（編輯 何帆）