2019年房地產(chǎn)的主題之一是融資難，進(jìn)入9月以來(lái)，多家房企的境外美元債利率已升到約13%。

    在此背景下，大型龍頭房企的融資優(yōu)勢(shì)凸顯。萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)、保利等房企能夠獲得市場(chǎng)上低成本的融資，進(jìn)而在逆境中擴(kuò)張。

    一些中小房企的融資成本不斷升高，不僅制約了未來(lái)的利潤(rùn)空間，還帶來(lái)了資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

    龍頭優(yōu)勢(shì)凸顯

    11月13日早間，萬(wàn)科公告稱，子公司萬(wàn)科地產(chǎn)（香港）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)科地產(chǎn)香港”）2013年7月設(shè)立了20億美元中期票據(jù)計(jì)劃，并于2016年9月在董事會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)將該中期票據(jù)計(jì)劃規(guī)模更新為32億美元，并在此后幾年持續(xù)更新為95億美元。

    基于該中期票據(jù)計(jì)劃，萬(wàn)科地產(chǎn)香港近期進(jìn)行了第十四次發(fā)行：金額為4.23億美元的5.5年期固息票據(jù)，票面利率為3.15%；以及，金額為3億美元的10年期固息票據(jù)，票面利率為3.5%。

    年內(nèi)至今，萬(wàn)科共發(fā)行2次美元債融資計(jì)劃，第一筆是3月，融資金額為6億美元、5.25年期固息票據(jù)，年息率4.2%。

    此前9月初，龍湖也發(fā)布僅4%利率的大筆美元融資；7月，中海發(fā)行1筆10年期的4.5億美元債，年息率僅3.45%，是債券發(fā)行利息成本最低的中資房企。

    萬(wàn)科、龍湖、中海這些低于平均水平的利率，與其他房企的高利率形成強(qiáng)烈反差。

    比如，德信中國(guó)擬發(fā)行1億美元額外優(yōu)先票據(jù)利率12.875%，佳兆業(yè)擬發(fā)行2023年11月12日到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為11.95%，弘陽(yáng)地產(chǎn)額外發(fā)行1.5億美元2022到期票據(jù)，利率9.95%。

    進(jìn)入11月，雖然各種政策收緊，但房企美元融資的金額依然刷新歷史紀(jì)錄，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月上旬，房企計(jì)劃已經(jīng)發(fā)布美元融資接近30億美元。

    此前，10月累計(jì)已經(jīng)有13家房企發(fā)布接近50億美元的融資計(jì)劃，9月單月房地產(chǎn)企業(yè)海外美元融資37.97億美元，8月15.8億美元，11月有望刷新年內(nèi)單月紀(jì)錄。

    累計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)比，截至11月5日，2019年房企合計(jì)海外發(fā)布的計(jì)劃融資590億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，整體看，雖然各種調(diào)控政策頻繁出現(xiàn)，加大了部分企業(yè)融資難度，但正常融資并沒(méi)有收緊。

    10-11月，房企抓緊窗口期，大量大額度發(fā)行美元債，2019年房企美元債刷新紀(jì)錄已成定局。

    美元債的井噴對(duì)緩解部分企業(yè)融資有很大好處，是部分房企的重要資金補(bǔ)充，但因?yàn)轭~度原因，很難成為最主要來(lái)源。

    就具體的企業(yè)來(lái)看，市場(chǎng)分化明顯，最近部分房企的融資難度增加，但大部分企業(yè)的融資成本依然平穩(wěn)，對(duì)于經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資成本降低依然是趨勢(shì)；但對(duì)于杠桿率比較高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，最近融資壓力有所增加。

    從企業(yè)融資情況看，有贖回有新增，部分企業(yè)最近發(fā)行的美元融資成本非常低，而也有企業(yè)融資成本處于高位。

    2019年二季度后房企大額度融資減少，對(duì)于融資渠道較少的企業(yè)來(lái)說(shuō)，壓力將非常大。

    目前看，信托與海外融資，都是規(guī)范而不是全面暫停，對(duì)于中小房企和高負(fù)債率房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)預(yù)計(jì)融資難度將非常大，但是對(duì)于大型企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響相對(duì)有限。

    資金安全提至首位

    進(jìn)入四季度，房企明顯更加關(guān)注資金鏈的安全，房地產(chǎn)市場(chǎng)必須穩(wěn)定，而穩(wěn)定房地產(chǎn)最主要的是防止出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，最近幾個(gè)月，針對(duì)房地產(chǎn)融資的各方面政策都在規(guī)范與收緊。

    陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌指出，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)都很難，不僅僅中小房地產(chǎn)企業(yè)難，大的房地產(chǎn)企業(yè)也很難，大家各有各的難處，有土地儲(chǔ)備的公司難，沒(méi)有土地儲(chǔ)備的公司也難。

    在此情況下，房企一定要強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流管理，特別是當(dāng)下或者未來(lái)一段時(shí)間，一定要有隨時(shí)能調(diào)動(dòng)的資金，這個(gè)資金不是幾個(gè)億，應(yīng)該是要有上百億的資金隨時(shí)可以調(diào)動(dòng)，這樣你的財(cái)務(wù)才有彈性。

    他認(rèn)為，由于政策的嚴(yán)厲執(zhí)行，市場(chǎng)已經(jīng)是一個(gè)政策市，很多資源會(huì)集中在頭部企業(yè)。所以中小企業(yè)你要拿這個(gè)資源，就要付出沉重的代價(jià)，融資成本很高。

    “我聽(tīng)說(shuō)一些中小企業(yè)的融資成本有20%多的。這么高的融資成本，這門(mén)生意是沒(méi)法做的。”

    另有房地產(chǎn)資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，金融對(duì)地產(chǎn)的作用越來(lái)越重要。未來(lái)，在負(fù)債總量管理情況下，想增加負(fù)債幾乎不可能。

    從融資的成本來(lái)說(shuō)，財(cái)報(bào)上看到的融資成本是7%左右，但實(shí)際百?gòu)?qiáng)房企融資成本比這還要高幾個(gè)點(diǎn)。

    “未來(lái)房企要跟銀行深度合作，一家銀行可能不夠，要有兩三家才行。缺乏金融背景的房企，財(cái)務(wù)狀況將更加脆弱。如果有3-4家主力貸款銀行，以及有貸款銀行所控制的多元化、多樣化的金融機(jī)構(gòu)能夠支持，才能夠慢慢走向成功。”上述人士稱。

    現(xiàn)在整體融資環(huán)境，大家要按照最最謹(jǐn)慎的態(tài)度去對(duì)待，至少目前沒(méi)有看到任何的金融機(jī)構(gòu)表態(tài)會(huì)放松，甚至還在繼續(xù)查資金進(jìn)入到房地產(chǎn)的相關(guān)情況。

    吳建斌提醒，原來(lái)無(wú)論大小房企，在杠桿方面加得很足，好多房企加了八九成的杠桿，這個(gè)時(shí)代基本結(jié)束了。“大家千萬(wàn)不要再想著用高杠桿繼續(xù)推動(dòng)一個(gè)房企的發(fā)展，這個(gè)時(shí)代已經(jīng)不存在了。”