近日，越來越多的房企發(fā)布2018年報(bào)或業(yè)績預(yù)告，各個(gè)企業(yè)2018年成績單逐步亮相，這其中幾家歡喜幾家愁。

    公開資料顯示，截至3月15日，A股滬深兩市共有包括陽光城、新城控股在內(nèi)的9家上市房企發(fā)布年度財(cái)務(wù)報(bào)告，除美好置業(yè)、渝開發(fā)、天保基建3家規(guī)模較小的房企業(yè)績有所下滑之外，其余6家均保持增長態(tài)勢。

    相比之下，更多的房企則只發(fā)布了業(yè)績預(yù)告。截至3月15日，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，除上述9家之外，滬深兩市另有89家上市房企發(fā)布2018年業(yè)績預(yù)告。其中，50家房企業(yè)績預(yù)喜，歸母凈利潤有所增長，約占56%；而包括14家虧損企業(yè)在內(nèi)的39家上市房企預(yù)計(jì)歸母凈利潤出現(xiàn)不同程度跌幅，占比近半。

    中小房企的壓力

    隨著樓市逐步降溫，2018年成了房企利潤分化的分水嶺。

    《國際金融報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，所有業(yè)績下滑的42家A股上市房企，大都為銷售規(guī)模不足100億元的中小型房企，如張江高科、陽光股份等，而鮮有合約銷售額超過500億元的大型房企。

    “從目前已發(fā)布的業(yè)績情況來看，盈利預(yù)減的情況明顯增多，尤其是中小型開發(fā)商。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，這反映出當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)在市場下行壓力大增之時(shí)，大型房企仍舊可以依靠低成本融資獲得更高的盈利空間，而中小企業(yè)日子則相對艱難，最終導(dǎo)致兩極分化現(xiàn)象加劇。

    以39家業(yè)績下滑房企中銷售規(guī)模唯一超過500億元的濱江集團(tuán)為例，公告顯示，2018年度，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入210.5億元，較上年同期增長52.83%，實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤41.5億元，較上年同期增長41.03%。但在營業(yè)收入大增的同時(shí)，濱江集團(tuán)歸屬于母公司所有者的凈利潤反而下降28.62%，為12.2億元。濱江集團(tuán)表示，公司業(yè)績下滑主要系對安遠(yuǎn)控股的應(yīng)收款單項(xiàng)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及本年度有息負(fù)債的增加帶來財(cái)務(wù)費(fèi)用的較大增長所致。

    規(guī)模并不算小的濱江集團(tuán)，尚且會因融資成本增加而拖累盈利，眾多小型房企的情況或許會更加嚴(yán)重。

    除融資難度差異之外，在上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦看來，另一個(gè)原因也不容忽視。他向記者分析稱，房企2018年的利潤其實(shí)反映的是前兩年的盈利情況，而2016年和2017年土地價(jià)格是很高的，因此成本很高，但2018年的銷售市場是“限價(jià)”的，因此，房企凈利潤下滑也在情理之中。

    也正是受到上述因素的影響，有企業(yè)甚至出現(xiàn)營業(yè)收入增長，歸母凈利潤反而“虧損”的現(xiàn)象，例如大港股份，去年?duì)I業(yè)收入增長約30%，而營業(yè)利潤及歸母凈利潤反而為負(fù)，分別下降1024.69%和1732.8%。

    大房企也有個(gè)案

    在不少業(yè)內(nèi)人士看來，銷售規(guī)模達(dá)千億元以上房企，通常由于在全國布局均衡，業(yè)績增長較為穩(wěn)定，融資成本也較低，因此凈利潤保持穩(wěn)定增長。

    從已經(jīng)公布盈利預(yù)告的企業(yè)來看，綜合A股和港股數(shù)據(jù)，銷售規(guī)模超過千億級別的房企如融創(chuàng)中國（21.00-0.94%）、招商蛇口、泰禾集團(tuán)、榮盛發(fā)展、旭輝控股、正榮地產(chǎn)（4.69+0.00%）等，預(yù)告2018年凈利潤均實(shí)現(xiàn)上漲，藍(lán)光發(fā)展和新城控股增幅均超過70%。

    不過，富力、綠城等標(biāo)桿房企發(fā)布盈利預(yù)警，凈利潤有所下滑。

    以綠城為例，公告顯示，2018年全年預(yù)計(jì)股東應(yīng)占利潤較2017減少約50%–60%，直接腰斬。這一成績令業(yè)內(nèi)大跌眼鏡，因?yàn)閮H從綠城去年發(fā)布半年報(bào)來看，僅2018年上半年，綠城的歸屬母公司凈利潤就高達(dá)23.35億元，超過了2017全年。

    對此，綠城方面表示，此次業(yè)績下降，主要由于此前因出售附屬公司而產(chǎn)生的凈收益減少，同時(shí)，2018年內(nèi)計(jì)提的物業(yè)減值虧損撥備有所增加以及貨幣貶值等因素也造成了不同程度的影響。

    而在企業(yè)銷售規(guī)模方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年-2017年，綠城都是銷售額前十名，但到了2018年，其已下滑至第17名。

    不過，這畢竟只是個(gè)例。嚴(yán)躍進(jìn)總結(jié)稱，2018年總體而言，大型房企的競爭優(yōu)勢仍在保持，銷售額及市占率仍在提升，行業(yè)集中度也進(jìn)一步提高。但2019年，房企的銷售壓力整體不小。

    對于今年房企的銷售和利潤表現(xiàn)，盧文曦也預(yù)計(jì)，相比2018年，房企銷售將會進(jìn)一步面臨壓力，銷售額可能會面臨下滑，但凈利潤方面可能會與近幾年的水平相仿，對部分房企來說，能夠保持現(xiàn)在的利潤率已經(jīng)相當(dāng)不錯。