5月25日，新希望服務(wù)控股有限公司（簡(jiǎn)稱“新希望服務(wù)”，股票代碼3658.HK）正式在香港聯(lián)交所主板掛牌上市，農(nóng)銀國際為其保薦人，至此物業(yè)行業(yè)資本陣營(yíng)已有46家。

    此次上市，新希望服務(wù)同時(shí)吸引了Neptune（貝殼）、GreenBetter（小米）、CSIIL（中國四川國際投資）、PeakRe鼎睿再保險(xiǎn)（復(fù)星國際）、Keltic（深圳凱爾漢湘實(shí)業(yè)）以及GoldenStar六家基石投資者認(rèn)購，可見其長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值被看好，而3.8港元/股的定價(jià)，給到投資者較為可觀的上升水位。

    物管股被長(zhǎng)遠(yuǎn)看好，“現(xiàn)金奶牛”釋放光熱

    目前，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出規(guī)模大、增速高的藍(lán)海市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2030年末市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)2至3萬億元。而憑著物業(yè)行業(yè)存量+增量的發(fā)展路徑、無重大資本開支、凈現(xiàn)金的財(cái)務(wù)狀況、穩(wěn)定的派息分紅等商業(yè)模式特點(diǎn)，使得物業(yè)板塊一度被稱為“現(xiàn)金奶牛”，IPO動(dòng)作也是頻頻出新，目前仍有17家物企待上市。

    自4月推出恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)后，各物管股更保持平穩(wěn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，雖近期有眾多強(qiáng)勢(shì)新股分散關(guān)注，但新希望服務(wù)仍然成功趕上了這趟熱門專列。

    “小而美”的潛力股，跑出非對(duì)稱競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

    2014年，彩生活服務(wù)敲開香江資本市場(chǎng)的大門，到今天，在管規(guī)模排名前20的物企有超70%已上市，且規(guī)?；径计苾|方。后續(xù)排隊(duì)上市的物企大多以中小型為主，拋開規(guī)模因素，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的潛力和確定性決定了估值的上限。作為“小而美”的新希望服務(wù)，如何跑出速度？

    從招股書中可以發(fā)現(xiàn)新希望服務(wù)幾個(gè)亮眼數(shù)據(jù)：2019年以每平方米58.23元的收益，在物業(yè)百強(qiáng)中排名第8；公司近三年整體毛利率水平均在40%以上；民生服務(wù)的業(yè)績(jī)從2018年的2830萬元增至2020年的1.17億元，復(fù)合增長(zhǎng)速度高達(dá)103.6%。幾個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)足夠體現(xiàn)新希望服務(wù)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)潛力。

    內(nèi)生+外生增長(zhǎng)加持，帶來增長(zhǎng)確定性

    截止最后實(shí)際可執(zhí)行日期，新希望服務(wù)的在管樓面為1141萬平方米，截至2020年12月31日，已訂約未交付的還有508萬㎡，占現(xiàn)時(shí)在管樓面的44%。同時(shí)，依托新希望地產(chǎn)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，為新希望服務(wù)提供了一個(gè)收益來源穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)在管物業(yè)組合。以上內(nèi)生條件，都加強(qiáng)了未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的穩(wěn)定因素。

    對(duì)于物管公司成長(zhǎng)關(guān)注的第三方擴(kuò)張能力，新希望服務(wù)也有一套系統(tǒng)的打法。一方面仍會(huì)主要鞏固在成渝及華東的市場(chǎng)地位；一方面強(qiáng)化對(duì)醫(yī)療設(shè)施等高盈利潛力業(yè)態(tài)的拓展；亦計(jì)劃將全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額的70%用于投資收并購。雖然新希望服務(wù)外拓起步時(shí)間略晚，但2021年截止實(shí)際可執(zhí)行日期即成功獨(dú)立獲得12份物業(yè)管理服務(wù)合約，由此彰顯的外生能力，對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶來護(hù)盾。

    圍繞民生的服務(wù)生態(tài)，跑出增值優(yōu)勢(shì)

    因具政策支持，物管行業(yè)的中期展望變得更為正面，加上城市服務(wù)及新的收購機(jī)會(huì)，一個(gè)高復(fù)合增長(zhǎng)率的未來正被預(yù)見，其中增值服務(wù)成為第三方擴(kuò)張能力外的另一焦點(diǎn)因素。

    目前，上市物企的增值服務(wù)主要圍繞零售、美居、傳媒、房屋經(jīng)紀(jì)等方向，但始終存在細(xì)分商業(yè)模式待完善、增值服務(wù)滲透率待提升的問題。這其中，供應(yīng)鏈?zhǔn)顷P(guān)鍵影響因素，而這恰好就是新希望服務(wù)的優(yōu)勢(shì)。

    以農(nóng)牧、食品和鄉(xiāng)村振興為主體的新希望集團(tuán)，在乳業(yè)、食品、快消等民生領(lǐng)域有完善的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈，讓新希望服務(wù)能迅速進(jìn)行上下游整合，再以細(xì)分領(lǐng)域的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，滿足業(yè)主及住戶等在公共空間購物、旅游、娛樂等多方面需求，實(shí)現(xiàn)民生服務(wù)組合多元化，形成特色發(fā)展能力，前文提到的近三年103.6%的高復(fù)合增長(zhǎng)率就是最好的證明。

    強(qiáng)化智慧與商業(yè)能力，穩(wěn)步提升服務(wù)質(zhì)量

    外拓能力、增值服務(wù)力體現(xiàn)投資價(jià)值，而智慧化和商業(yè)能力則表明成長(zhǎng)性，提升服務(wù)質(zhì)量。

    首先，是智慧化。當(dāng)前幾乎中大型物企都有智慧服務(wù)平臺(tái)，但平臺(tái)服務(wù)的針對(duì)性和完善性皆有待進(jìn)一步增強(qiáng)。新希望服務(wù)的“晚入學(xué)”，在行業(yè)大環(huán)境中并沒有落后。最近，公司就與小米達(dá)成戰(zhàn)略合作，在智能家居服務(wù)層面，完善拎包入住的智慧生態(tài)。同時(shí)，新希望服務(wù)還部署AI智能算法，開發(fā)社區(qū)級(jí)智慧生活服務(wù)平臺(tái)，逐步實(shí)現(xiàn)自動(dòng)識(shí)別通道占用、高空拋物、外來侵入等異常情況，為居民提供一站式社區(qū)周邊服務(wù)。再加上常規(guī)的人臉識(shí)別、中央集控等系統(tǒng)，提高服務(wù)質(zhì)量，推動(dòng)精益管理。

    其次，是商業(yè)運(yùn)營(yíng)。一般說來，商業(yè)的毛利潤(rùn)率普遍比物業(yè)高，而新希望服務(wù)便是一家商物一體的綜合性物業(yè)管理企業(yè)。在服務(wù)內(nèi)容里，就包含商業(yè)市場(chǎng)研究及開業(yè)準(zhǔn)備、商業(yè)管理服務(wù)及營(yíng)銷推廣服務(wù)、商務(wù)物業(yè)租賃服務(wù)等內(nèi)容。而在招股書中，新希望服務(wù)還計(jì)劃發(fā)展社區(qū)商業(yè)服務(wù)，打造15分鐘生活圈，帶來4+X社區(qū)業(yè)務(wù)組合，為客戶建立消費(fèi)者中心、生活中心及社交中心，完善居民的生活場(chǎng)景，形成一個(gè)服務(wù)美好生活的閉環(huán)，自然帶來服務(wù)質(zhì)量的提升。

    在上市儀式上，新希望集團(tuán)董事長(zhǎng)劉永好先生表示：“物業(yè)服務(wù)是一項(xiàng)長(zhǎng)周期的、樸實(shí)的事業(yè)，要穩(wěn)定地做出可持續(xù)價(jià)值，需要不斷提升社區(qū)服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，真正成為一個(gè)能服務(wù)客戶美好生活、服務(wù)社區(qū)美好生活、服務(wù)城市美好生活的民生服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”。

（編輯 張明富）