證券時報記者 方麗 陸慧婧

    備受矚目的公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）再現(xiàn)“超速度”。5月17日晚，首批9只公募REITs基金正式獲得證監(jiān)會批復(fù)，5月19日，這些產(chǎn)品就發(fā)布了詢價公告、招募說明書、托管協(xié)議等文件。這就意味著，首批公募REITs的發(fā)行已經(jīng)準(zhǔn)備就緒，機構(gòu)投資者和個人投資者可以準(zhǔn)備布局。

    從證券時報記者采訪的情況來看，機構(gòu)投資者熱情較高，大概率會出現(xiàn)超募。

    REITs發(fā)布詢價公告

    類似新股發(fā)行

    REITs發(fā)行存在詢價環(huán)節(jié)，公募REITs基金的發(fā)行公告也比普通基金要復(fù)雜一些，除了常規(guī)的招募說明書、基金產(chǎn)品資料概要、基金合同和基金托管協(xié)議之外，還有詢價公告。

    據(jù)悉，這類基金將通過向戰(zhàn)略投資者定向配售（戰(zhàn)略配售）、向符合條件的網(wǎng)下投資者詢價發(fā)售（網(wǎng)下發(fā)售）及向公眾投資者公開發(fā)售（公眾發(fā)售）結(jié)合的方式進(jìn)行發(fā)售。

    網(wǎng)下發(fā)售通過交易所的REITs詢價與認(rèn)購系統(tǒng)實施，公眾發(fā)售則是通過交易所場內(nèi)證券經(jīng)營機構(gòu)、基金管理人委托的場外基金銷售機構(gòu)實施。

    上交所公布的REITs產(chǎn)品信息顯示，根據(jù)流程，T日也就是5月31日，為網(wǎng)下基金份額認(rèn)購日及繳款日、公眾基金份額認(rèn)購日及繳款日；T-8日（5月19日）披露招募說明書、詢價公告等文件；T-7日網(wǎng)下路演；T-5日（5月24日）為詢價日；T-1日刊登發(fā)售公告。本月底投資者就可以買到REITs基金。深交所的產(chǎn)品時間表略有不同，投資者需要認(rèn)真閱讀詢價公告。

    詢價公告還明確了這些產(chǎn)品的詢價區(qū)間和時間。上交所的5只產(chǎn)品，詢價區(qū)間一些在2~5元，也有的高至8~10元。

    “REITs產(chǎn)品在發(fā)行上跟普通基金有一些區(qū)別，有點類似IPO。首先需要做網(wǎng)下投資者的認(rèn)定。”一位基金公司人士表示，然后發(fā)布詢價公告等，愿意認(rèn)購的投資者根據(jù)價格區(qū)間在交易所的IPO系統(tǒng)中參與投標(biāo)。詢價完畢后會根據(jù)報價情況完成定價。然后，每個參與的投資者根據(jù)定價上報認(rèn)購量，確定之后完成發(fā)售過程；隨后基金成立，啟動上市流程。

    機構(gòu)認(rèn)購意愿高

    記者從采訪了解到，不少機構(gòu)對首批REITs產(chǎn)品的熱情較高，多數(shù)人士預(yù)計會出現(xiàn)超募的情況，甚至比例配售。

    目前公募REITs初始募集基金總額以及戰(zhàn)略配售的份額也顯示出機構(gòu)的熱情度。上交所的5只產(chǎn)品，戰(zhàn)略配售比例均超過55%，首創(chuàng)水務(wù)、普洛斯的戰(zhàn)略配售比例都高于70%。

    深交所產(chǎn)品也是如此。鹽港REITs產(chǎn)品信息顯示，該基金戰(zhàn)略配售份額4.8億份，占基金份額發(fā)售總量的60%。首鋼綠能的初始戰(zhàn)略配售發(fā)售份額為6000萬份，占基金發(fā)售數(shù)量的60%。

    “從我們前期溝通的情況看，戰(zhàn)略投資者較多，留給網(wǎng)上和網(wǎng)下發(fā)行的份額不太多。”一位REITs產(chǎn)品人士表示，目前券商、銀行理財子公司等對這類產(chǎn)品的積極性都很高，超募的概率很大，很可能會比例配售。

    另一位基金公司人士表示，銀行理財子公司、大型城商行資管、保險、券商自營和資管等機構(gòu)都來進(jìn)行過溝通，不少中小銀行資管、保險資管、券商自營和資管、私募基金都表達(dá)了強烈的參與意愿。

    “現(xiàn)在資本市場缺乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，購買非標(biāo)資產(chǎn)受到監(jiān)管指標(biāo)限制。首批公募REITs在標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)里無論是收益率還是資產(chǎn)安全性上都更受市場認(rèn)可。”上述人士說。

    隨著REITs基金的正式發(fā)行，一個“萬億級”市場正在打開。

    公募REITs搭建了各類投資者參與大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)交易的橋梁。公募REITs作為一種資產(chǎn)組合分散化管理的有效工具，和其他資產(chǎn)類別的相關(guān)性較低，投資公募REITs有助于降低由股票和債權(quán)構(gòu)成的資產(chǎn)組合風(fēng)險。此外，由于公募REITs具有強制分紅要求，受益于穩(wěn)定的派息水平以及資產(chǎn)成熟運營，可有效對沖周期性波動風(fēng)險。

    平安基金表示，對于投資者而言，公募REITs是一種低門檻投資不動產(chǎn)的工具，具有長期收益較好且分紅穩(wěn)定的優(yōu)勢，具備較好的投資價值。此外，作為另類投資產(chǎn)品，公募REITs與其他主流投資品種的相關(guān)性較低，能夠有效分散投資組合的風(fēng)險。

    國泰君安表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為一種全新的大類資產(chǎn)，具有明顯的權(quán)益屬性和資產(chǎn)盤活效果，是實現(xiàn)穩(wěn)投資、補短板的有效工具，極大豐富了中國資本市場金融工具，對深化金融結(jié)構(gòu)性供給側(cè)改革意義重大。參考海外REITs市場發(fā)展情況和中國基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量規(guī)模，中國REITs市場有望達(dá)到萬億量級。