2016年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的波動逐步減弱，周期屬性不斷下降。而房地產(chǎn)行業(yè)被稱為周期之母，2007年以來行業(yè)波動呈現(xiàn)了典型的周期性，上升、拐點、下降、觸底，經(jīng)典的3年周期理論深入人心。但從最近一輪周期來看，房地產(chǎn)行業(yè)的波動性卻呈現(xiàn)逐步走弱的趨勢。

    從行業(yè)層面來看，優(yōu)秀房企的快速成長，一方面離不開房地產(chǎn)行業(yè)過去20年持續(xù)的市場擴容，另一方面也離不開領先的管理能力為其帶來超過行業(yè)平均增速的表現(xiàn)。未來10年房地產(chǎn)行業(yè)需求保持平穩(wěn)，因此龍頭房企具備充足的發(fā)展空間。而房企在行業(yè)紅利推動下快速發(fā)展，但不同時代階段其獲得超過行業(yè)平均水平增速的途徑卻各有不同，按時間先后來看分別為拿地能力、融資能力和周轉能力。拿地端、融資端對頭部企業(yè)的傾斜以及銷售端品牌優(yōu)勢的積累，將持續(xù)推動房地產(chǎn)行業(yè)的集中度提升。在此趨勢下，中型企業(yè)規(guī)模沖動更強，快周轉推動的高成長屬性值得重視。

    往后看，政策端與流動性層面以穩(wěn)為主，基本面預計受三、四線城市影響將逐步下行，但一、二線城市預計仍好于去年。2019年是貫徹長效機制持續(xù)推進的重要年份，“一城一策”有望長期落實。雖然部分城市的部分銀行有上調(diào)按揭貸款利率上浮比例，但預計在銀行體系流動性較為寬裕的環(huán)境下，按揭貸款利率有望維持下行趨勢。房企融資端維持緊平衡態(tài)勢，并未出現(xiàn)明顯寬松走勢。受低庫存環(huán)境影響，新開工與投資將保持韌性，后續(xù)增速預計穩(wěn)中有降。

    有鑒于上述背景，后市房地產(chǎn)行業(yè)運行與龍頭房企發(fā)展的波動性在減弱，穩(wěn)定性逐步增強，建議投資者逐步由注重行業(yè)貝塔向注重個股阿爾法的投資框架進行切換。隨著行業(yè)集中度不斷提升以及房企預收款項的持續(xù)增長，龍頭房企業(yè)績有望持續(xù)增長，分紅派息將更為穩(wěn)定，建議重視當前時點地產(chǎn)龍頭的配置價值。積極關注布局都市圈的成長性標的。此外在當前時間點，部分龍頭房企也仍具有較好的配置價值。