昨日，上海發(fā)布一攬子樓市政策，從商貸和公積金貸款，首付比例、利率等維度降低房貸成本。今日起，上海地區(qū)已有銀行開始執(zhí)行首套房3.5%、二套房3.9%的最新利率，還有部分銀行網(wǎng)點表示正在等發(fā)文通知。此次調(diào)整前，上海市首套房商貸利率為3.85%，調(diào)整后，以100萬貸款本金、30年等額本息償還方式計算，購房者可節(jié)省利息成本約7.11萬元。

    財聯(lián)社記者注意到，隨著房地產(chǎn)政策紛至沓來，背著存量房貸的客戶正通過提前還貸的方式減輕壓力。銀行人士表示，前來咨詢提前還貸的客戶有所增多，上海各銀行的提前還貸周期仍在兩至三個月間。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前的房貸新政暫未觸及存量房貸相關(guān)，未來提前還貸仍然是趨勢。

    上海已有銀行火速執(zhí)行最新利率

    “今天就已經(jīng)開始按照最新發(fā)布的政策執(zhí)行。現(xiàn)在買房的話首套房貸利率為3.5%，首付比例為20%。”上海某股份制銀行的客戶經(jīng)理對財聯(lián)社記者表示。

    據(jù)財聯(lián)社記者了解，上海地區(qū)的貸款利率調(diào)整早有風(fēng)聲。自上周起，上海部分銀行主動延遲貸款辦理和發(fā)放程序。今日，財聯(lián)社記者走訪上海各區(qū)的多家銀行發(fā)現(xiàn)，國有大行及多家股份制銀行已經(jīng)開始按照最新政策執(zhí)行房貸利率及首付比例，不過也有部分網(wǎng)點表示正在等發(fā)文通知，比如招商銀行某支行的客戶經(jīng)理就表示，今日還暫未執(zhí)行最新利率，正在等行里發(fā)文，但是會很快落地。

    中國人民銀行上?？偛?月27日明確，調(diào)整了上海市商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例，上海市市場利率定價自律機制調(diào)整了上海市商業(yè)性個人住房貸款利率下限，自2024年5月28日起施行。首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點。首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。

    此次調(diào)整前，上海市首套房商貸利率為3.85%，調(diào)整至3.5%的利率后，以首套房、100萬貸款本金、30年等額本息償還方式，購房者每月可節(jié)省利息197.63元，總節(jié)約利息成本約7.11萬元。

    提前還貸潮卷土重來？

    “我是23年9月上車的，商貸利率就是LPR+35個bp為4.55%，算下來我的首套房貸款利率都比現(xiàn)在的二套房利率高了。”5月28日，購房者吳白（化名）對財聯(lián)社記者表示，“我今天就約好了7月份提前還貸。現(xiàn)在首套房利率降到3.5%，提前還貸可能是我唯一的一條路，實在是不想平添更多煩惱了。”

    與吳白抱有同樣心態(tài)的存量購房者不在少數(shù)，在新政出臺后，與最新利率之間的利率差再次刺激了他們提前還貸的熱情。就上海而言，21年7月至23年12月買房的人群仍然執(zhí)行LPR+35bp的下限利率，而新政下的首套房貸款利率下限為3.5%，形成明顯的剪刀差。如果按100萬貸款、30年期限計算，兩者的利息總額相差超20萬元，每月月供相差近千元。

    財聯(lián)社記者從上海各銀行機構(gòu)了解到，目前居民提前還貸潮的熱情并未退卻。按照排隊進度，國有銀行和部分股份制銀行都需提前兩個月排隊預(yù)約，同時各大銀行還對提前還貸的金額和預(yù)約方式提出要求。

    上海建設(shè)銀行某支行的經(jīng)理對財聯(lián)社記者表示，目前兩個月內(nèi)的提前還貸日期都已經(jīng)約滿了，只能排隊。“名額是上級統(tǒng)一發(fā)放的，現(xiàn)在的話提前兩個月申請吧。還貸要求是180天只能提前還貸一次，一次最多20萬。”

    工商銀行的客戶經(jīng)理表示，提前還貸必須線下預(yù)約，正式還貸還需等到兩個月以后。招商銀行的客戶經(jīng)理也表示，今天預(yù)約的話，最早的還款日要排到6月25日了。

    “近半年來預(yù)約提前還款的人太多，現(xiàn)在暫無名額，手機上不給預(yù)約操作了。”某股份制銀行的客戶經(jīng)理表示，現(xiàn)在提前還貸還是很火，今天到6月底的名額已經(jīng)全部約滿，最早是7月才有名額。

    一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對財聯(lián)社記者表示，目前新政取消下限僅利好新買房人群，但目前存量房貸利率平均高達4.2%，因為利差太大，帶來的影響就是提前還貸潮。“大城市基本步入存量房時代，交易鏈條是先賣后買，因此取消利率下限刺激的是購房還是提前還貸，還有待觀察。”

    “購房者出于理性，選擇提前還貸，未來確實存在這樣的趨勢。但各個時期購房存在各個時期的利率，這也是市場化的行為，因此從政策制定的角度來講，并不需要將存量房貸利率的調(diào)整納入考慮。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對財聯(lián)社記者表示。