王麗新

    樓市年中大考已收官。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年1月-6月，TOP100房企銷售總額同比微增0.1%，但6月單月銷售額環(huán)比轉弱。上半年，房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)為先揚后抑，走出一條“一季度恢復，信心提振；二季度不樂觀，預期轉弱”的曲線。

    從“小陽春”到“降溫”，部分剛需及改善性需求經(jīng)過一輪集中釋放后，未能形成持續(xù)性銜接，增加了半年市場走勢的不確定性因素。

    若無強力政策出臺引導，下半年市場修復節(jié)奏仍將呈現(xiàn)緩慢狀態(tài)。在筆者看來，下半年房地產(chǎn)行業(yè)仍將在三方面承壓：一是合理需求仍難以得到足夠釋放，導致消費預期不明朗，市場去化壓力隨之加大，信心需進一步重建；二是三季度將再迎償債高峰期，部分房企還債壓力較大，債務違約現(xiàn)象或仍會出現(xiàn)，對債權人、投資者和購房者信心均有負面影響；三是被“披星戴帽”或強制退市的上市房企預計會增多，給增量資金進入市場以及投資者進入房地產(chǎn)板塊，造成一定程度的沖擊。

    短期壓力不言而喻，但這并不意味著房地產(chǎn)市場行情結束了，反而是剛剛開始，因此也不必過于悲觀。當一個行業(yè)進入深度調(diào)整期，從來都是“危“與”機”同在。畢竟，樓市點狀回暖仍在繼續(xù)，需求相對旺盛的核心城市并未“啞火”，部分三、四線城市市場也正在企穩(wěn)，這些都是好信號，需進一步夯實。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，TOP20房企中有11家上半年銷售額實現(xiàn)同比增長，平均漲幅為13.1%。由此可見，努力仍會有成效。

    那么，下半年房企需聚焦哪些方面發(fā)力？不同房企，答案不同。

    有被摘牌風險的房企要做好市值管理，其中，處在退市邊緣的A股房企，需多措并舉避免“一元退市”；因未如期披露財報遭停牌至今的H股房企，需盡快完成審計工作，發(fā)布2022年財報，保住上市地位。出險房企則需積極化債，一是爭取盡快與債權人達成一致，盤整優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，拿出行之有效的債務重組方案，包括落實債務展期以及以股抵債等方案；二是推進定增事宜，在做好保交付工作的同時，適當補充一部分流動資金，維持經(jīng)營活動；三是積極尋找戰(zhàn)投，多方接觸投資者尋求更多合作的可能。

    流動性壓力較大但尚未出險的房企，需積極調(diào)整供貨節(jié)奏，抓住去化率較好的城市和區(qū)域，加快推盤促回款，充盈銷售現(xiàn)金流，同時還需多方研判去年以來相關部門發(fā)布的融資新政，多渠道融資增厚現(xiàn)金流規(guī)模，甚至找機會轉讓資產(chǎn)變現(xiàn)，深挖現(xiàn)金流安全池。

    現(xiàn)金流相對充裕且財務盤面較為穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)房企，則有望實現(xiàn)彈性擴表，尋求優(yōu)質(zhì)投資“換倉提質(zhì)”。同時，為了提升利潤率和管理效能，這類房企需努力降低費用成本開支，控制各項成本支出，深化組織架構調(diào)整，精簡瘦身，降本增效。更重要的是，要重視經(jīng)營＋服務性業(yè)務，加碼滿足新興需求的輕資產(chǎn)業(yè)務，為未來發(fā)展找到第二、第三增長曲線。

    往后看房地產(chǎn)市場，不確定性預期較強，恢復仍舊是一個緩慢溫和的過程。當下，頭部房企掌舵人及業(yè)內(nèi)專家的共識是，短期內(nèi)難以出現(xiàn)V型反轉，脈沖式調(diào)整是主旋律。不過，住房長期需求基礎仍在，下半年，不排除調(diào)控政策進一步優(yōu)化放松的可能性，屆時將為樓市注入信心，促進交易活躍度提升。