經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者饒賢君在全國(guó)的城市房?jī)r(jià)“地圖”中，廈門(mén)以非一線、非省會(huì)城市的身份居于北上深三大城市之后，超過(guò)廣州，在二三線城市中堪稱(chēng)“一枝獨(dú)秀”。胡潤(rùn)全球房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，廈門(mén)2016年年度房?jī)r(jià)漲幅45.5%，2017年年度房?jī)r(jià)漲幅16.9%，分別位居全球第二、第五，一度被稱(chēng)為中國(guó)樓市的“領(lǐng)漲王”。

    廈門(mén)一家本土房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廈門(mén)的獨(dú)特資源以及戰(zhàn)略地位使其成為了福建省內(nèi)的購(gòu)房需求聚焦地，而旅游“網(wǎng)紅城市”的地位以及卓越的自然環(huán)境又使其成為了滿足省外購(gòu)房者需求的匯聚點(diǎn)。“廈門(mén)已經(jīng)是全國(guó)人民的廈門(mén)。”

    正因如此，廈門(mén)樓市的風(fēng)吹草動(dòng)都成為焦點(diǎn)，廈門(mén)島外樓市價(jià)格下滑被稱(chēng)為“崩盤(pán)”、萬(wàn)科白鷺郡降價(jià)被傳為“腰斬”、開(kāi)放限購(gòu)的虛假消息被理解為“終于撐不住了”，輿情涌動(dòng)的背后，廈門(mén)樓市其實(shí)遠(yuǎn)未“山窮水盡”。

    “網(wǎng)紅城市”

    文藝、小資是廈門(mén)的兩個(gè)標(biāo)簽，鼓浪嶼、曾厝垵等景點(diǎn)備受文藝青年推崇。廈門(mén)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年廈門(mén)全年地區(qū)生產(chǎn)總值為4351.18億元，旅游收入達(dá)到1168.51億元。

    廈門(mén)本地大型房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)丹廈房產(chǎn)的一位店長(zhǎng)馬騰飛告訴記者，因旅游而愛(ài)上廈門(mén)甚至留在廈門(mén)的人不在少數(shù)。

    廈門(mén)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年，廈門(mén)外來(lái)人口比重達(dá)到43.7%，城鎮(zhèn)化比例達(dá)到89%，領(lǐng)先于全省全國(guó)。

    全國(guó)各地來(lái)的游客、投資客只是推動(dòng)者中的一部分。一位國(guó)內(nèi)前五強(qiáng)房企的廈門(mén)分公司副總經(jīng)理透露，廈門(mén)樓市最大的消費(fèi)群體來(lái)自于福建省內(nèi)其他城市，福建省會(huì)為福州，GDP排名第一的市是泉州，漳州與廈門(mén)最近，而他們都愛(ài)在廈門(mén)買(mǎi)房。

    沿海城市的風(fēng)景、廈門(mén)大學(xué)的優(yōu)越教育資源、更高的城鎮(zhèn)化水平是廈門(mén)吸引省內(nèi)客群的幾大要素。

    廈門(mén)市按照居住范圍內(nèi)人員身份證號(hào)碼統(tǒng)計(jì)的《2012年廈門(mén)市各地人員統(tǒng)計(jì)表》顯示，2012年，廈門(mén)總?cè)丝诩s367萬(wàn)人，福建本省籍人口為262萬(wàn)，其中廈門(mén)籍居民為130萬(wàn)，漳州籍居民超過(guò)30萬(wàn)，龍巖籍居民約28.3萬(wàn)，泉州籍居民約27.2萬(wàn)。

    從2010年開(kāi)始，“漳州老板”最早引發(fā)了到廈門(mén)置業(yè)的浪潮，隨后，泉州、龍巖等省內(nèi)地市及外省也相繼形成了到廈門(mén)購(gòu)房度假、置業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。2010年，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)廈門(mén)經(jīng)濟(jì)特區(qū)擴(kuò)至全市，當(dāng)年，廈門(mén)GDP增長(zhǎng)速度為15.1%，2009年這一數(shù)值為8%。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2010年廈門(mén)商品房均價(jià)約1.13萬(wàn)元，此后每年房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，至2017年底，廈門(mén)商品房均價(jià)已接近4.8萬(wàn)元。

    涌入的大量需求將房?jī)r(jià)步步推高。前述五強(qiáng)房企廈門(mén)分公司副總經(jīng)理表示，廈門(mén)城市面積在中國(guó)地級(jí)以上城市中排名末尾，旺盛的需求和有限的土地供給之間存在矛盾。

    限購(gòu)又見(jiàn)限購(gòu)

    2018年10月16日，廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布了《網(wǎng)傳廈門(mén)市限購(gòu)政策取消屬不實(shí)信息！?。　返穆暶?，標(biāo)題連用了三個(gè)感嘆號(hào)，呼吁“不信謠，不傳謠”。

    此前，有自媒體以一張2015年1月的電視新聞播報(bào)內(nèi)容截圖為引，稱(chēng)目前廈門(mén)已經(jīng)正式宣布取消限購(gòu)。

    前述廈門(mén)本土房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廈門(mén)并沒(méi)有取消限購(gòu)的動(dòng)向，反而一直在收緊政策，“廈門(mén)的投資客數(shù)量很多，限購(gòu)的力度越來(lái)越大，很多投資客被‘套牢’了，日夜盼著限購(gòu)取消，這次假新聞出來(lái)后，我看業(yè)內(nèi)人士轉(zhuǎn)得很少，投資者瘋轉(zhuǎn)。”

    2016年10月5日，廈門(mén)重啟住房限購(gòu)政策，限制二套以上住房的本地戶籍家庭、一套以上住房的非本地戶籍家庭以及無(wú)兩年社保或納稅的非本地戶籍家庭購(gòu)房。2017年執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的信貸政策，并將非本地戶籍家庭的限購(gòu)條件壓縮至三年社?；蚣{稅記錄。2018年3月，廈門(mén)限購(gòu)政策再度升級(jí)，要求本地戶籍單身（含離異）人士限購(gòu)一套房，此外，通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房后，再次購(gòu)買(mǎi)住房需滿3年，新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。

    此次“廈門(mén)最嚴(yán)限購(gòu)令”堵上了此前廈門(mén)限購(gòu)中存在的贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓、離婚買(mǎi)房等漏洞，對(duì)于外埠消費(fèi)市場(chǎng)占半壁江山的廈門(mén)樓市來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于削減了一半的需求。安居客數(shù)據(jù)顯示，2018年2月，廈門(mén)二手房均價(jià)為47101元，10月，這一數(shù)字降至44126元。

    均價(jià)降幅接近10%，而據(jù)馬騰飛觀察，一些原本就比較冷門(mén)的區(qū)域降幅更甚，“島外四區(qū)房源價(jià)格降得最狠，之前新聞里說(shuō)腰斬的那一批盤(pán)都是翔安那塊的，原來(lái)價(jià)格就是兩萬(wàn)多，現(xiàn)在基本上降價(jià)小一萬(wàn)，島內(nèi)的相對(duì)穩(wěn)定一些，偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的老破小也有一定幅度的降價(jià)，原來(lái)五萬(wàn)多六萬(wàn)的價(jià)格，現(xiàn)在單價(jià)降個(gè)一萬(wàn)左右。”

    與之形成鮮明對(duì)比的是，優(yōu)質(zhì)的樓盤(pán)資源價(jià)格還在升高，馬騰飛表示：“比如說(shuō)實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)小區(qū)新華城，今年四月大概均價(jià)在12萬(wàn)出頭，現(xiàn)在漲到13萬(wàn)了，還有高端的海景房樓盤(pán)，價(jià)格也在慢慢上漲，地鐵房也基本上是穩(wěn)中有升。”

    前述國(guó)內(nèi)五強(qiáng)房企廈門(mén)分公司副總經(jīng)理也對(duì)記者表示，今年價(jià)格回調(diào)較多的樓盤(pán)以島外地區(qū)為主，交通不便、缺少便利的板塊價(jià)格變動(dòng)最為明顯，島內(nèi)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的需求量依舊很大，價(jià)格堅(jiān)挺，他認(rèn)為，島外區(qū)域此前的漲幅較大，現(xiàn)在可以說(shuō)是回歸其應(yīng)有的價(jià)值，目前已趨于穩(wěn)定。而優(yōu)質(zhì)的旅游資源、配套等硬件都集中在島內(nèi)，因此價(jià)格保持穩(wěn)定。

    同城分化

    “我出一趟廈門(mén)，一會(huì)兒再開(kāi)回廈門(mén)，這一趟跑的能賺。”對(duì)于廈門(mén)市的出租車(chē)司機(jī)來(lái)說(shuō)，跨過(guò)了島內(nèi)島外分界線的跨海大橋，就是一筆“出了廈門(mén)”的大買(mǎi)賣(mài)。

    盡管只隔了一片海，但對(duì)廈門(mén)人來(lái)說(shuō)，“島外都是農(nóng)村，島內(nèi)才是廈門(mén)”的觀念根深蒂固，島內(nèi)的思明區(qū)、湖里區(qū)聚集了大量的優(yōu)質(zhì)資源，也吸引了超過(guò)半數(shù)的人口。

    廈門(mén)市政府公開(kāi)資料顯示，廈門(mén)島面積158平方公里，占廈門(mén)全市面積不足1/10，但島內(nèi)人口密度達(dá)到約1.3萬(wàn)人/平方公里，為島外10倍，另一方面，島內(nèi)兩區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到全市的52%，超過(guò)島外四區(qū)總和。

    房?jī)r(jià)向上海、北京等一線城市看齊的同時(shí)，廈門(mén)也不可避免地產(chǎn)生了一條房?jī)r(jià)“歧視鏈”，在多位廈門(mén)當(dāng)?shù)鼐用竦难壑校?ldquo;真正的”廈門(mén)是現(xiàn)在的中山路一帶，位于廈門(mén)島西南部的一塊狹長(zhǎng)區(qū)域，“出了老火車(chē)站之外就都是郊區(qū)，大半的思明區(qū)、整個(gè)湖里區(qū)，以前都是農(nóng)村。”

    思明區(qū)的“老廈門(mén)”位于“歧視鏈”的頂端，2018年商品房均價(jià)維持在5.5萬(wàn)元/平方米，包括廈門(mén)大學(xué)、廈門(mén)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、大同小學(xué)等在內(nèi)的優(yōu)質(zhì)教育資源都密集分布于思明區(qū)，眾多學(xué)區(qū)房分散其中。此外，廈門(mén)的七所三甲醫(yī)院、能夠遠(yuǎn)眺鼓浪嶼的海景房等也均坐落于思明區(qū)。湖里區(qū)則因與思明區(qū)同屬島內(nèi)，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，成為了“新廈門(mén)人”的聚集地。

    而島外四區(qū)，不僅房?jī)r(jià)僅為島內(nèi)一半，戶口也不如島內(nèi)“金貴”。此前，島內(nèi)落戶需持《暫住證》或《居住證》8年以上，而島外落戶需5年，這項(xiàng)政策于今年十一期間進(jìn)行了修改，島內(nèi)島外落戶年限均限定為5年。

    廈門(mén)集美區(qū)居民唐金晶對(duì)記者表示：“島外和島內(nèi)戶口最大的區(qū)別在于教育資源，島外也有不錯(cuò)的小學(xué)，但島內(nèi)中學(xué)招生的時(shí)候，島內(nèi)小學(xué)名額有幾百個(gè)，島外小學(xué)的名額只有十幾個(gè)、幾十個(gè)，差得太遠(yuǎn)了。”

    此前，在2010年的廈門(mén)“兩會(huì)”期間，時(shí)任廈門(mén)市集美區(qū)委書(shū)記黃錦坤針對(duì)島內(nèi)外巨大教育差距對(duì)廈門(mén)市教育局局長(zhǎng)賴菡發(fā)難，“你是全市的教育局長(zhǎng)，不是島內(nèi)的教育局長(zhǎng)”。

    不均勻的資源分布使得人們“到島內(nèi)去”的需求強(qiáng)烈，然而，記者查閱廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局歷年資料發(fā)現(xiàn)，自2013年12月20日廈門(mén)出讓了島內(nèi)兩塊住宅用地之后，廈門(mén)思明、湖里兩區(qū)已經(jīng)接近5年未曾提供過(guò)新的住宅用地，而島外的住宅用地量則從2014年開(kāi)始，一直保持在每年100公頃左右。

    前述廈門(mén)本土房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廈門(mén)目前的主要發(fā)展戰(zhàn)略以島外為主，島內(nèi)人口已經(jīng)趨近飽和，土地基本斷供，而新的需求持續(xù)涌現(xiàn)，島內(nèi)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。島外土地供給源源不斷，目前大量的需求又被限購(gòu)政策卡死，難免出現(xiàn)供大于求的情況，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑屬于正?，F(xiàn)象。

    此前原價(jià)500萬(wàn)降至298萬(wàn)元的萬(wàn)科白鷺郡，以及近期以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)”2.5萬(wàn)元/平方米促銷(xiāo)、與周邊二手房差價(jià)超過(guò)五千還帶精裝的金茂悅均位于島外四區(qū)中的翔安區(qū)。

    盡管島外房?jī)r(jià)已現(xiàn)疲態(tài)，降價(jià)較深，但對(duì)島外的發(fā)展以及廈門(mén)市場(chǎng)，各開(kāi)發(fā)商依舊保持樂(lè)觀態(tài)度。

    前述廈門(mén)本土房企相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者稱(chēng)：“金磚會(huì)議之后，廈門(mén)是海上絲綢之路的重要支點(diǎn)，島內(nèi)發(fā)展已進(jìn)入瓶頸，向島外發(fā)展是必然，鼓勵(lì)人口向廈門(mén)流入、向島外流動(dòng)會(huì)產(chǎn)生新的需求，所以長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我們看好島外市場(chǎng)。”