本報記者 陳瀟

    中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2025年以來，廣州、沈陽等近20個城市已相繼宣布推出或優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”的支持性政策。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，相比于“收購存量房”等側(cè)重供給端的政策，近期推出的“商轉(zhuǎn)公”政策作用于住房消費的需求端，既能減輕還貸壓力，也有助于增強市場信心和消費能力。

    廣州擬推行“商轉(zhuǎn)公”政策

    7月2日，廣州住房公積金管理中心向社會公眾公開征求《廣州商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個人住房貸款實施辦法（暫行）》（征求意見稿，以下簡稱“征求意見稿”）的意見。廣州擬明確，當(dāng)住房公積金個人住房貸款率低于75%時啟動“商轉(zhuǎn)公”貸款。

    所謂“商轉(zhuǎn)公”，是指將已辦理的商業(yè)住房貸款，符合條件后轉(zhuǎn)換為利率更低的公積金貸款。“當(dāng)前首套公積金貸款利率為2.6%，而大多數(shù)存量商業(yè)貸款利率仍在3.2%左右，兩者之間存在約0.6個百分點利差。”中指研究院華南分院研究主管陳雪強向《證券日報》記者表示，對購房人而言，這意味著月供支出、利息總額降低，同時也可進一步完善住房公積金制度支持作用，釋放社會消費需求。

    從政策細(xì)節(jié)看，征求意見稿擬明確，商轉(zhuǎn)公貸款額度按申請時廣州市公積金貸款政策核定，同時不得高于“商轉(zhuǎn)公”貸款申請時原商業(yè)貸款余額與未來3個月應(yīng)還本金的差額，且不得超過購房總價款的60%。購房總價款以房屋原購買價格與房屋重新核查（重新評估）價格中的較低者為準(zhǔn)。同時，申請商轉(zhuǎn)公貸款時，貸款房屋是產(chǎn)權(quán)人家庭在本市的唯一住房。

    “只有純商貸的自住房、唯一住房才能滿足‘商轉(zhuǎn)公’條件，這部分人群很大部分是之前購房的年輕人或新市民。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過去樓市火熱期間，不少樓盤不接受公積金貸款，現(xiàn)在，這部分人群可申請“商轉(zhuǎn)公”，有助于持續(xù)降低還貸壓力。

    除此之外，在李宇嘉看來，廣州此次推進“商轉(zhuǎn)公”背后，也一定程度上是穩(wěn)定市場預(yù)期的需要。“近兩個月，廣州二手房交易套數(shù)降至1萬套以下，同比漲幅收窄，新房成交同比下滑，去化周期拉長，居民住房消費預(yù)期有所轉(zhuǎn)弱。”李宇嘉表示，在需要“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的背景下，廣州亦有望探索更多“穩(wěn)樓市”政策。

    持續(xù)為購房者減負(fù)

    事實上，此前已有多個城市相繼出臺了“商轉(zhuǎn)公”的支持政策，同時，亦有不少城市持續(xù)優(yōu)化該政策，從而惠及更多購房群體。

    例如，沈陽市在今年年初明確優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”貸款申請條件。取消“商轉(zhuǎn)公”貸款申請條件中原商貸已償還3年（含）以上的限制條件；取消“商轉(zhuǎn)公”貸款申請條件中借款申請人及共同申請人名下除申請“商轉(zhuǎn)公”貸款的1筆個人住房商業(yè)貸款以外，不得有其他住房貸款的限制條件。此后再度擴大“商轉(zhuǎn)公”貸款政策支持范圍。靈活就業(yè)繳存人、異地繳存職工和現(xiàn)役軍人，可將已償還5年（含）以上的個人住房商業(yè)貸款，轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。

    不少地區(qū)也在簡化“商轉(zhuǎn)公”的辦理流程，提升操作便利性。目前，“商公直轉(zhuǎn)”模式下，銀行通過順位抵押的方式配合辦理，借款人可以直接將原有商業(yè)貸款轉(zhuǎn)換為同一銀行的公積金貸款，無須提前還清原貸款，手續(xù)更為便捷。

    不過，多位業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前不少地區(qū)“商轉(zhuǎn)公”政策在落地過程中仍存在一些可優(yōu)化的空間。

    比如，部分地區(qū)不支持商業(yè)貸款與公積金組合貸的轉(zhuǎn)換，僅接受純公積金貸款，限制了一部分可貸額度不足購房者的適用范圍；同時，辦理“商轉(zhuǎn)公”通常需原商貸銀行同意配合，在實際辦理中需各方協(xié)同推進，以提升政策的落地效率。

    “多個城市持續(xù)優(yōu)化‘商轉(zhuǎn)公’政策，體現(xiàn)出當(dāng)前房貸政策更加務(wù)實和落地。”嚴(yán)躍進表示，隨著各地加快挖掘住房公積金政策潛力，“商轉(zhuǎn)公”政策有望在更多城市落地，該政策不僅為已有商貸的購房者減負(fù)，也讓不少準(zhǔn)備購房的家庭看到了“先商后公”的可選路徑，增強了購房決策的確定性。

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