隨著陽春3月天氣轉(zhuǎn)暖，樓市也頻頻出現(xiàn)“回暖”的聲音。

    國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，2月，北京二手房價(jià)連續(xù)下跌5個(gè)月后止跌回升，環(huán)比上漲0.2%。與此同時(shí)，春節(jié)之后，北京二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)4周上漲，3月18日當(dāng)天網(wǎng)簽量更是突破1000套。

    北京二手房市場真的“回暖”了嗎？對此，券商中國記者日前從北京朝陽、東城、西城、大興等多個(gè)區(qū)域的多個(gè)小區(qū)了解到，春節(jié)后，北京二手房成交量較春節(jié)前明顯增加，但是價(jià)格總體平穩(wěn)，部分熱門區(qū)域價(jià)格微漲。

    接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，最近一周北京二手住宅網(wǎng)簽量激增與國管公積金傳言導(dǎo)致恐慌性簽約有很大關(guān)系，盡管與春節(jié)前相比市場有所回溫，但是與2017年“3.17”調(diào)控之前的高點(diǎn)比，北京房價(jià)已經(jīng)累計(jì)下跌超過10%，當(dāng)前市場仍處于調(diào)控后的中溫階段，而且目前成交量已開始回落。

    對于未來的市場走勢，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要看國家政策，特別是信貸政策的寬松程度。不過，也有人認(rèn)為，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策未來可能仍將繼續(xù)保持，再加上大量的新房供應(yīng)，2019年北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅升溫的可能性較低。

    成交量普遍回升

    記者日前來到朝陽區(qū)東三環(huán)外某小區(qū)調(diào)查市場“回暖”情況，某中介小張告訴券商中國記者，上周和上上周，該小區(qū)的成交量比春節(jié)前大了一點(diǎn)，而且成交特別快，基本上房子掛出來有兩三天就賣了，成交周期縮短了。但是本周成交量又跟春節(jié)前差不多了。“實(shí)際成交價(jià)跟春節(jié)前差不多，稍微有一點(diǎn)點(diǎn)波動(dòng)，但是不大，只是特別優(yōu)質(zhì)的房子，業(yè)主的心理價(jià)位稍微高一點(diǎn)了，沒有春節(jié)前談價(jià)空間那么大了。”他說。

    東城區(qū)南二環(huán)外某小區(qū)的中介劉小姐也對券商中國記者表示，一月份到現(xiàn)在該片區(qū)的成交量確實(shí)大了一點(diǎn)，特別是總價(jià)低的小戶型成交快，成交價(jià)也比原來高一點(diǎn)，看房人多，掛牌量增加，但“回暖”沒有網(wǎng)上說的那么邪乎，整體市場平穩(wěn)，價(jià)格沒怎么動(dòng)。

    “成交量比春節(jié)前稍微好一點(diǎn)，我們小區(qū)1月份成交了3、4套，3月以來已經(jīng)成交7套。整個(gè)片區(qū)3家店1月份成交12套，3月至今已經(jīng)成交20多套了，成交量明顯有往上走。”大興區(qū)南四環(huán)外某小區(qū)的中介人員小曹對券商中國記者說，但是這邊成交價(jià)沒有大的浮動(dòng)，跟去年初比是漲了，跟去年底比差不太多，業(yè)主報(bào)價(jià)也跟春節(jié)前差不多。

    而對于成交量“回暖”的原因，上述劉小姐認(rèn)為，可能很多人從2017年開始觀望，兩年后覺得價(jià)格基本差不多，剛需不再觀望了，開始考慮該買還得買。

    熱門學(xué)區(qū)房價(jià)格微漲

    盡管普通住宅小區(qū)房價(jià)跟春節(jié)前變化不大，但是從記者調(diào)查的東西城的熱門學(xué)區(qū)房來看，不僅成交量漲了，而且價(jià)格也有微幅上漲。

    西城區(qū)北三環(huán)外某熱門學(xué)區(qū)房中介人員王小姐對券商中國記者表示，每年三四月份市場都會(huì)“回暖”一些，“回暖”是說成交量大了，但價(jià)格沒有太大起伏。“由于東城和海淀的教改‘多校劃片’政策今年1月執(zhí)行，不少客戶都轉(zhuǎn)到西城來了，不少客戶為趕在5月學(xué)校信息采集之前落戶。另外，受東西城合并傳言影響，也有些客戶是著急趕來落戶的。因此，2月底3月初成交量特別好，最近一周稍微下來點(diǎn)，有的好小區(qū)價(jià)格也微漲一點(diǎn)兒，大概有5%吧。”他說。

    東城區(qū)北二環(huán)外某熱門學(xué)區(qū)房的中介人員李先生告訴券商中國記者，目前成交量比春節(jié)前多了不少，成交節(jié)奏明顯加快，但價(jià)格上漲空間沒那么大，稍微漲了一點(diǎn)，“去年受東城教改多校劃片政策的影響，房價(jià)從政策之前的單價(jià)11-12萬降到了10萬左右，但是現(xiàn)在基本上趨于穩(wěn)定了。”

    不過，李先生強(qiáng)調(diào)，具體價(jià)格得看房子的樓層、朝向、戶型、小區(qū)環(huán)境、稅費(fèi)、業(yè)主急迫程度等各方面因素綜合考慮，比如頂層的單價(jià)報(bào)價(jià)9萬多的，也有報(bào)價(jià)10萬多的，二三層的單價(jià)就高一些，有的業(yè)主著急賣，就賣的便宜一些，有的不著急賣可能就會(huì)賣的貴一些，所以看小區(qū)的成交均價(jià)不是特別準(zhǔn)，主要還得看房子本身，小戶型的可能漲的多些，但不是所有房子都比春節(jié)前貴了。

    目前市場仍處調(diào)控后中溫階段

    中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)之后，北京二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)4周環(huán)比上漲，周度數(shù)據(jù)分別為1436、2286、2783、3095、3882，從第7周（2.11-2.17）的1436套增至第11周（3.11-3.17）的3882套。“3月前21天網(wǎng)簽了10650套二手房住宅，按照趨勢，還有10天，最后網(wǎng)簽總量將在1.6萬套左右。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

    據(jù)了解，2月份北京二手住宅網(wǎng)簽量只有6597套，1月份是11739套。去年5月為近一年最高點(diǎn)19847套，6月以后持續(xù)回落至10月的10173套，12月又回升至13065套。

    而從單日住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，據(jù)V房統(tǒng)計(jì)，3月前20天里有11天成交量突破500套，3月11日開始連續(xù)7天成交量超過600套，3月15日超過800套，3月18日更是激增至1024套，而3月19、20、21日分別回落為644、598、715套。

    圖片來源：V房

    對于最近一周北京二手住宅網(wǎng)簽量大增的原因，張大偉認(rèn)為，與國管公積金要“認(rèn)房又認(rèn)貸”并且將在3月19日執(zhí)行的傳聞?dòng)泻艽箨P(guān)系，導(dǎo)致3月18日當(dāng)天二手房網(wǎng)簽量激增破千套。不過，3月19日當(dāng)天該傳言已被辟謠。“現(xiàn)在市場上謠言太多了，這些謠言導(dǎo)致市場恐慌性網(wǎng)簽。”他說，2018年也出現(xiàn)過5天過1000套的二手住宅網(wǎng)簽量，最主要原因是出現(xiàn)在2018年9月份趕公積金政策“末班車”。

    不過，盡管與春節(jié)之前相比，北京二手房市場的成交量明顯增加，熱門區(qū)域價(jià)格微漲，但是如果把時(shí)間拉長，與2年前北京史上最嚴(yán)的“3.17”調(diào)控之前比，目前的市場仍處中等水平。

    貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年“3.17”調(diào)控后，北京二手房價(jià)格連續(xù)9個(gè)月下跌，累計(jì)跌幅13.5%。2018年春節(jié)后，在季節(jié)性回升及學(xué)區(qū)政策影響下，北京二手房均價(jià)自3月起經(jīng)歷了8個(gè)月回升，之后隨著成交熱度的下降又出現(xiàn)回落，全年均價(jià)同比下跌3.3%。進(jìn)入2019年，隨著前期積壓需求的釋放，均價(jià)止跌。鏈家數(shù)據(jù)顯示，2019年2月北京二手房均價(jià)為59898元/平，較2017年3月的高點(diǎn)仍下跌11.3%。

    貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，“3.17”調(diào)控后，北京二手房市場成交先經(jīng)歷了調(diào)控初期的急劇下滑，到2017年年末市場開始小幅修復(fù)。2018年春節(jié)后，季節(jié)性因素疊加學(xué)區(qū)政策，積壓的需求集中釋放，市場上升一個(gè)季度后又步入降溫通道。進(jìn)入2019年，季節(jié)性因素疊加政策松動(dòng)預(yù)期以及略有放寬的信貸環(huán)境，市場又出現(xiàn)一波輕微回升，均價(jià)止跌。

    不過，許小樂認(rèn)為，隨著需求在春節(jié)后的集中釋放，周度數(shù)據(jù)顯示，目前北京二手房市場成交量已開始回落，短期內(nèi)將延續(xù)下滑態(tài)勢。應(yīng)當(dāng)說，當(dāng)前市場處于調(diào)控后的中溫階段。只要信貸政策保持穩(wěn)定，再加上大量的新房供應(yīng)，2019年北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅升溫的可能性較低。

    未來市場走勢看信貸政策

    在調(diào)查采訪過程中，多位房地產(chǎn)中介人員均對券商中國記者表示，一般春節(jié)后一段時(shí)間的成交量都會(huì)比之前多一些，而對于未來的市場走勢，他們也表示主要還得看國家政策。

    “以往每年春節(jié)后市場都比較好，成交量稍微大些。至于能持續(xù)多久，還要看之后有什么政策，不出政策就會(huì)很平緩，如果再出政策，房價(jià)還得往下走。目前看短期內(nèi)還是以穩(wěn)為主，不會(huì)有大幅動(dòng)。”上述大興區(qū)某小區(qū)中介小曹對記者說。

    上述西城區(qū)某熱門片區(qū)中介王小姐也認(rèn)為，未來市場怎么走還得看國家政策，比如貸款政策、教改政策有沒有變化。不過，她認(rèn)為，從去年12月至今4個(gè)月時(shí)間，優(yōu)質(zhì)房源已經(jīng)賣的差不多了，剩下的是不著急賣的了，所以再出來的房子價(jià)格不會(huì)特別低，除非業(yè)主著急賣。“西城熱門區(qū)域房價(jià)短期不會(huì)降，除非出新的貸款政策或教改政策。”她說。

    正是2017年北京“3.17”調(diào)控出臺(tái)了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，大幅提高了賣一買一的換房者首付比例，且房貸利率持續(xù)上浮增加了購房者成本，致使成交量大幅下降。2018年9月，北京又出臺(tái)公積金新政，其中涉及了“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“繳存額度與繳存年限掛鉤”等重要政策變動(dòng)，再次引發(fā)了市場的觀望。

    對于市場未來走勢，張大偉認(rèn)為，核心還是看信貸政策的寬松程度，最典型的指標(biāo)是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)變化，這個(gè)政策不變市場波動(dòng)不會(huì)大，這個(gè)政策一旦變化，市場將出現(xiàn)明顯反彈。

    許小樂也認(rèn)為，房貸是短期市場的決定因素，但在他看來，“認(rèn)房又認(rèn)貸”這個(gè)影響較大的政策在未來可能仍將繼續(xù)保持。