近日，住建部官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》，其中包括的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》（下稱《住宅規(guī)范》），第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。

    消息一出，引發(fā)網(wǎng)友熱議。

    此前，部分房地產(chǎn)開發(fā)商為獲利，在住房公攤面積上頻頻“出招”，“買100平方米得70平方米”屢現(xiàn)報(bào)端，個(gè)別商品房公攤面積比例甚至超過(guò)50%。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該征集意見若實(shí)施，將更有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，雖然購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本影響較小，但打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商將會(huì)受到打擊。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)及稅費(fèi)等將會(huì)降低。

    《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者聯(lián)系碧桂園、恒大、泰禾等地產(chǎn)商相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方均表示暫無(wú)法對(duì)住建部新規(guī)征求意見稿發(fā)表評(píng)論。

    官方首次明確應(yīng)由套內(nèi)面積交易房屋

    中國(guó)的公攤制度源于香港。目前內(nèi)地尚無(wú)法律對(duì)公攤面積加以約束，只有建設(shè)部的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出的原則性規(guī)定。1995年9月8日，建設(shè)部制定了《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，從1995年12月1日起開始施行。其中，電梯井、樓梯間、地下室等被列入分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、作為人防工程的地下室等則不計(jì)入公用建筑空間。

    據(jù)悉，不同類型樓房，公攤面積基本可以按照4個(gè)梯度劃分：7層以下住宅，其公攤率在7%～12%；7至11層的小高層，其公攤率在10%～20%，12至33層的高層住宅，其公攤率在14%～24%；別墅類的公攤率在1%～8%。

    此前，新華社曾發(fā)表調(diào)查文章指出，在當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)企穩(wěn)的情況下，部分房地產(chǎn)開發(fā)商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買100平方米得70方米”，個(gè)別商品房公攤面積比例甚至超過(guò)50%。公攤面積“貓膩”嚴(yán)重影響了群眾的居住獲得感。

    不僅如此，在全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境下，不少地區(qū)出臺(tái)了限價(jià)措施。但個(gè)別開發(fā)商陽(yáng)奉陰違，以精裝修為由頭，規(guī)避限價(jià)措施。而在計(jì)算精裝修的價(jià)格時(shí)，公攤面積也會(huì)計(jì)算在內(nèi)，大大提高了購(gòu)房者的購(gòu)房成本。

    究其根源，在于此前并無(wú)全國(guó)性的法律法規(guī)對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行明確的規(guī)定。

    其實(shí)，早在2002年，重慶市人大常委會(huì)就以地方法規(guī)的形式，對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出明確規(guī)定和要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。

    此次征求意見的《住宅規(guī)范》，則是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易。

    專家：新規(guī)或?yàn)槲磥?lái)征收房產(chǎn)稅做鋪墊

    易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次住建部擬按照套內(nèi)面積交易，是對(duì)住房面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的一個(gè)大變革。“若按照套內(nèi)面積交易，一方面將有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，降低購(gòu)房者的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、稅費(fèi)。另一方面，對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)將更多的考慮如何提高套內(nèi)面積，提高房源的得房率。”

    蘇寧金融研究院特約研究員江瀚接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說(shuō)，住建部征求意見稿若實(shí)施，可杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)建筑面積與使用面積之間的不同來(lái)獲取不當(dāng)利潤(rùn)，讓購(gòu)房者真正能夠享受到買房所使用的面積。“對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，未來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)銷售將直接以使用面積的銷售單價(jià)進(jìn)行計(jì)算，其房屋的總價(jià)并沒(méi)有發(fā)生變化，基本不會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房子的銷售，已購(gòu)房者的個(gè)人資產(chǎn)也不會(huì)因此縮水。”

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，若新規(guī)最終通過(guò)，打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商將會(huì)受到打擊。“很多人看深圳的單價(jià)高，其實(shí)是因?yàn)樯钲?lsquo;偷面積’比較多。以北京為例，平均單套房成交面積在121.8平米，而深圳則只有100平米，實(shí)際原因并非北京的套內(nèi)面積更大，而是深圳‘偷面積’更普遍，另外南方的墻體相對(duì)較薄也有一定影響。”

    張大偉說(shuō)，按照建筑面積計(jì)算，北京的房?jī)r(jià)明顯被攤平了。從全國(guó)看，一二線城市相對(duì)規(guī)范，公攤系數(shù)在15%～25%，而很多不規(guī)范的城市甚至有超過(guò)30%的住宅公攤系數(shù)。

    江瀚認(rèn)為，此次新規(guī)的出臺(tái)，將有可能對(duì)原先的房地產(chǎn)每平米限價(jià)進(jìn)行一定的突破，需要各地監(jiān)管部門密切關(guān)注，嚴(yán)防房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行建筑面積與使用面積切換時(shí)，對(duì)原先的房子進(jìn)行變相漲價(jià)，從原則上看，應(yīng)該保持房屋總價(jià)不變。

    江瀚還分析說(shuō)，此次征求意見稿也可能是對(duì)未來(lái)房產(chǎn)稅的出臺(tái)進(jìn)行一定的鋪墊。“試點(diǎn)房產(chǎn)稅的幾個(gè)城市所采用的房產(chǎn)稅計(jì)量辦法，都是以房屋面積進(jìn)行計(jì)算的，如果以建筑面積進(jìn)行計(jì)算的話，無(wú)疑對(duì)納稅人而言是非常不公平的。此次新規(guī)的出臺(tái)，有可能是為未來(lái)合理征收房產(chǎn)稅，降低大家的房屋使用負(fù)擔(dān)做基礎(chǔ)。”

    嚴(yán)躍進(jìn)接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說(shuō)，房產(chǎn)稅按套內(nèi)面積征收引發(fā)民怨較小，但從更長(zhǎng)遠(yuǎn)看，未來(lái)要建設(shè)開放式街區(qū)小區(qū)環(huán)境，公共通道部分該如何征稅，如何緩解社會(huì)矛盾，也值得深思。