近日，住建部官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》，其中包括的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》（下稱《住宅規(guī)范》），第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易。

    消息一出，引發(fā)網(wǎng)友熱議。

    此前，部分房地產(chǎn)開發(fā)商為獲利，在住房公攤面積上頻頻“出招”，“買100平方米得70平方米”屢現(xiàn)報端，個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。

    業(yè)內(nèi)人士認為，該征集意見若實施，將更有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場交易，雖然購房者實際購房成本影響較小，但打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商將會受到打擊。對于購房者來說，其物業(yè)費、取暖費及稅費等將會降低。

    《中國經(jīng)濟周刊》記者聯(lián)系碧桂園、恒大、泰禾等地產(chǎn)商相關(guān)負責(zé)人，對方均表示暫無法對住建部新規(guī)征求意見稿發(fā)表評論。

    官方首次明確應(yīng)由套內(nèi)面積交易房屋

    中國的公攤制度源于香港。目前內(nèi)地尚無法律對公攤面積加以約束，只有建設(shè)部的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出的原則性規(guī)定。1995年9月8日，建設(shè)部制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》，從1995年12月1日起開始施行。其中，電梯井、樓梯間、地下室等被列入分攤的公用建筑面積，倉庫、機動車庫、作為人防工程的地下室等則不計入公用建筑空間。

    據(jù)悉，不同類型樓房，公攤面積基本可以按照4個梯度劃分：7層以下住宅，其公攤率在7%～12%；7至11層的小高層，其公攤率在10%～20%，12至33層的高層住宅，其公攤率在14%～24%；別墅類的公攤率在1%～8%。

    此前，新華社曾發(fā)表調(diào)查文章指出，在當(dāng)前全國房價企穩(wěn)的情況下，部分房地產(chǎn)開發(fā)商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買100平方米得70方米”，個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。公攤面積“貓膩”嚴重影響了群眾的居住獲得感。

    不僅如此，在全國房地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境下，不少地區(qū)出臺了限價措施。但個別開發(fā)商陽奉陰違，以精裝修為由頭，規(guī)避限價措施。而在計算精裝修的價格時，公攤面積也會計算在內(nèi)，大大提高了購房者的購房成本。

    究其根源，在于此前并無全國性的法律法規(guī)對該問題進行明確的規(guī)定。

    其實，早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規(guī)的形式，對商品房的計價方式做出明確規(guī)定和要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)。

    此次征求意見的《住宅規(guī)范》，則是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進行交易。

    專家：新規(guī)或為未來征收房產(chǎn)稅做鋪墊

    易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次住建部擬按照套內(nèi)面積交易，是對住房面積計算標(biāo)準(zhǔn)的一個大變革。“若按照套內(nèi)面積交易，一方面將有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場交易，降低購房者的物業(yè)費、取暖費、稅費。另一方面，對于開發(fā)商來講，房地產(chǎn)企業(yè)將更多的考慮如何提高套內(nèi)面積，提高房源的得房率。”

    蘇寧金融研究院特約研究員江瀚接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時說，住建部征求意見稿若實施，可杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商通過建筑面積與使用面積之間的不同來獲取不當(dāng)利潤，讓購房者真正能夠享受到買房所使用的面積。“對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，未來進行房地產(chǎn)銷售將直接以使用面積的銷售單價進行計算，其房屋的總價并沒有發(fā)生變化，基本不會影響房地產(chǎn)開發(fā)商對房子的銷售，已購房者的個人資產(chǎn)也不會因此縮水。”

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，若新規(guī)最終通過，打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商將會受到打擊。“很多人看深圳的單價高，其實是因為深圳‘偷面積’比較多。以北京為例，平均單套房成交面積在121.8平米，而深圳則只有100平米，實際原因并非北京的套內(nèi)面積更大，而是深圳‘偷面積’更普遍，另外南方的墻體相對較薄也有一定影響。”

    張大偉說，按照建筑面積計算，北京的房價明顯被攤平了。從全國看，一二線城市相對規(guī)范，公攤系數(shù)在15%～25%，而很多不規(guī)范的城市甚至有超過30%的住宅公攤系數(shù)。

    江瀚認為，此次新規(guī)的出臺，將有可能對原先的房地產(chǎn)每平米限價進行一定的突破，需要各地監(jiān)管部門密切關(guān)注，嚴防房地產(chǎn)開發(fā)商在進行建筑面積與使用面積切換時，對原先的房子進行變相漲價，從原則上看，應(yīng)該保持房屋總價不變。

    江瀚還分析說，此次征求意見稿也可能是對未來房產(chǎn)稅的出臺進行一定的鋪墊。“試點房產(chǎn)稅的幾個城市所采用的房產(chǎn)稅計量辦法，都是以房屋面積進行計算的，如果以建筑面積進行計算的話，無疑對納稅人而言是非常不公平的。此次新規(guī)的出臺，有可能是為未來合理征收房產(chǎn)稅，降低大家的房屋使用負擔(dān)做基礎(chǔ)。”

    嚴躍進接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時說，房產(chǎn)稅按套內(nèi)面積征收引發(fā)民怨較小，但從更長遠看，未來要建設(shè)開放式街區(qū)小區(qū)環(huán)境，公共通道部分該如何征稅，如何緩解社會矛盾，也值得深思。