近期房企密集展開融資活動，包括發(fā)行超短期融資券、中期票據(jù)以及在海外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)等。房企人士對中國證券報記者表示，相較于銀行貸款，中期票據(jù)、短融券等具有發(fā)行時間靈活、手續(xù)相較便利，且擔(dān)保門檻較低，一直是房企融資的重要手段。在融資整體緊縮的情況下，中票、永續(xù)債、短融券等成為房企補充流動資金的選擇。

    扎堆“找錢”

    10月31日晚間，萬科A公告稱，根據(jù)公司資金計劃安排和銀行間市場情況，公司發(fā)行了10億元2018年度第八期超短期融資券，募集資金已到賬，票面利率為3.15%。中國恒大此前公告，全資附屬公司景程將發(fā)行總額18億美元的優(yōu)先票據(jù)。恒大集團(tuán)董事局主席許家印將認(rèn)購10億美元。此外，中糧地產(chǎn)公告擬發(fā)行總額為12億元的第三期中期票據(jù)；華僑城集團(tuán)、陽光城公告發(fā)行金額分別為25億元、4億元的中期票據(jù)。

    “對于房企而言，中票、短融和永續(xù)債，今年的權(quán)重將比往年都要重。”北京某評級機構(gòu)人士10月31日對中國證券報記者表示。

    2016年底以來，房企融資渠道不斷收緊，非標(biāo)業(yè)務(wù)、公司債、美元債以及銀行貸款等均出現(xiàn)不同程度緊縮。房企融資渠道收窄，利率水平不斷攀升。

    以恒大此次發(fā)行的美元債為例，在18億美元的優(yōu)先票據(jù)中，包括年利率11%、2020年到期的5.65億美元票據(jù)；年利率13%、2022年到期的6.45億美元票據(jù)以及年利率13.75%、2023年到期的5.9億美元票據(jù)。“海外發(fā)債票息率整體偏高。在融資收緊之前，并不是房企優(yōu)先采用的手段。”上述評級人士表示。

    從房企往年的公告也可窺見端倪。以華東某上市房企為例，該企業(yè)2016年與中信信托設(shè)立規(guī)模達(dá)40億元的房地產(chǎn)投資集合資金信托計劃，用途將間接用于公司投資主要城市的房地產(chǎn)項目。但梳理該企業(yè)2017年以來的公告發(fā)現(xiàn)，相關(guān)融資主要集中在非公開發(fā)行公司債、美元債等，信托等非標(biāo)業(yè)務(wù)幾近絕跡。

    前述房企人士對中國證券報記者表示，通常企業(yè)會根據(jù)賬上的收支情況開展補充流動性的工作。

    有業(yè)內(nèi)人士則從另一個角度解讀房企發(fā)力融資的原因。“11月，多個城市的土地拍賣將迎來高峰。在土拍前補充流動性，有助于增強企業(yè)投拍土地。”中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月26日，北京將有13宗土地掛牌出讓，合計起價高達(dá)295.19億元。“不出意外，當(dāng)日北京土拍成交總額將超過300億元。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。除北京外，深圳、南京等城市11月同樣有可觀土地掛牌出讓。

    分化嚴(yán)重

    綜觀近期房企融資的特點，繼續(xù)呈現(xiàn)分化態(tài)勢。從頗受房企青睞的房屋租賃債看，龍頭企業(yè)繼續(xù)發(fā)力相關(guān)債券，而中小型企業(yè)則開始被拒之門外。

    10月26日，萬科公開發(fā)行總計為80億元的住房租賃專項債第二期，融資規(guī)模為20億元，以推動在佛山、上海的三個住房租賃項目發(fā)展。而奧園集團(tuán)擬非公開發(fā)行的2018年住房租賃專項公司債券近日則被上交所中止發(fā)行。該債權(quán)計劃融資規(guī)模10億元。

    克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年以來，已有多家企業(yè)的公司債發(fā)行被叫停，其中包括合生創(chuàng)展100億元住房租賃專項公司債券、富力60億元住房租賃專項公司債券、鴻坤20億元住房租賃專項公司債券、中駿40億元私募公司債券、建發(fā)45億元小公募公司債、金融街50億元小公募公司債等。

    “近期住房租賃，特別是長租公寓行業(yè)出了一些問題。收緊這方面的融資，也是監(jiān)管從嚴(yán)的體現(xiàn)。”前述房企人士稱。

    除租賃類債券外，今年以來，富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、新城控股等多家房企均有擬發(fā)行的債券中止。

    根據(jù)相關(guān)公告，截至10月30日，上市房企前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額合計為-389.52億元，相比去年同期有所緩解，但經(jīng)營性現(xiàn)金流整體情況仍然不容樂觀。

    展望土地出讓市場，張大偉表示，地產(chǎn)調(diào)控延續(xù)，在這種情況下，房企資金壓力越來越大。雖然整體銷售依然處于高位，但拿地的資金壓力逐漸增大，對非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。“銷售預(yù)期良好的一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊就成為房企爭奪的主要目標(biāo)。”