本報記者 陳瀟

    9月5日，北京迎來兩宗涉宅用地出讓，分別位于豐臺區(qū)和朝陽區(qū)，總起始價33.46億元。最終，兩宗地塊均以底價成交，共攬金33.46億元。

    其中，豐臺區(qū)岳各莊村A區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目地塊由北京城建投資發(fā)展股份有限公司和北京建工集團有限責任公司以及北京住總集團有限責任公司組成的聯(lián)合體以29億元競得，成交樓面價5萬元/平方米，溢價率0%。

    “該地塊規(guī)劃總建筑面積5.8萬平方米，容積率2.66，位于西三環(huán)至四環(huán)之間的核心區(qū)域，周邊配套成熟，教育、商業(yè)資源相對豐富。”中指研究院土地市場研究負責人張凱向《證券日報》記者表示，周邊享有蓮花池公園、銀座和諧廣場等配套，并依托十一中堂實驗學校形成教育資源優(yōu)勢。同時，由于毗鄰海淀萬壽路，該項目對海淀區(qū)購房人群也具備一定吸引力。

    不過，張凱表示，該地塊也存在不小的挑戰(zhàn)，一是距離軌道交通不算近，距地鐵10號線六里橋站約2公里；二是北側緊鄰京廣鐵路車輛段，噪聲干擾需考慮；三是南側岳各莊批發(fā)市場預計2028年底才完成拆除，短期交通與環(huán)境問題仍待改善。

    “該地塊成交樓面價約5萬元/平方米，與周邊次新房相比具備價格優(yōu)勢。長遠來看，仍有望吸引西城、海淀等區(qū)域的改善型需求。若規(guī)劃中的地鐵11號線青塔站順利落地，將顯著提升交通便捷度，為豐臺核心區(qū)發(fā)展注入新動力。”張凱表示，未來，該項目售價有望進入9萬元/平方米至10萬元/平方米區(qū)間。但豐臺區(qū)整體新房庫存規(guī)模不低，市場競爭激烈，此次底價成交也反映出房企在當前市場環(huán)境下趨于謹慎的態(tài)度。

    同日成交的另一宗朝陽區(qū)呼家樓南里地塊則由北京首都開發(fā)股份有限公司（以下簡稱“首開股份”）以4.46億元底價競得，成交樓面價8.1萬元/平方米。

    “呼家樓地塊規(guī)模雖小，但稀缺性極強，預計僅能提供約50套高端住宅。”張凱分析稱，該宗地的推出對北京核心區(qū)高端住宅市場具有標桿意義，其成交不僅考驗開發(fā)商的運營與產(chǎn)品打造能力，也將成為未來高端住宅價格的重要參考指標。

    “該地塊位于東三環(huán)至四環(huán)核心區(qū)域，距離國貿(mào)中心僅約800米，是CBD核心區(qū)近十年來首次推出的住宅用地。”張凱表示，該地塊周邊聚集國貿(mào)商城、SKP等高端商業(yè)綜合體，以及北京朝陽醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，生活配套設施完善。

    值得一提的是，此次兩宗地塊都與城市更新有關。以呼家樓南里地塊為例，該地塊屬于朝陽區(qū)首開“1托4”城中村改造項目的重要組成部分，原址為1950年左右建成的危舊樓房，經(jīng)騰退拆除后納入城市更新計劃。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進向《證券日報》記者表示，近期，北京土地市場顯示城市更新與土地出讓正形成良性聯(lián)動。一方面，通過危舊樓騰退、回遷安置等方式，為城市更新項目打下基礎；另一方面，通過新增商品住宅供應實現(xiàn)資金平衡與市場回補。

    嚴躍進認為，這不僅有助于保障城市更新項目順利推進，也在一定程度上拓展了北京核心區(qū)的土地供給渠道，為市場穩(wěn)定運行提供支撐。

（編輯 上官夢露）