本報記者 陳瀟

    9月5日，北京迎來兩宗涉宅用地出讓，分別位于豐臺區(qū)和朝陽區(qū)，總起始價33.46億元。最終，兩宗地塊均以底價成交，共攬金33.46億元。

    其中，豐臺區(qū)岳各莊村A區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目地塊由北京城建投資發(fā)展股份有限公司和北京建工集團(tuán)有限責(zé)任公司以及北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司組成的聯(lián)合體以29億元競得，成交樓面價5萬元/平方米，溢價率0%。

    “該地塊規(guī)劃總建筑面積5.8萬平方米，容積率2.66，位于西三環(huán)至四環(huán)之間的核心區(qū)域，周邊配套成熟，教育、商業(yè)資源相對豐富。”中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱向《證券日報》記者表示，周邊享有蓮花池公園、銀座和諧廣場等配套，并依托十一中堂實驗學(xué)校形成教育資源優(yōu)勢。同時，由于毗鄰海淀萬壽路，該項目對海淀區(qū)購房人群也具備一定吸引力。

    不過，張凱表示，該地塊也存在不小的挑戰(zhàn)，一是距離軌道交通不算近，距地鐵10號線六里橋站約2公里；二是北側(cè)緊鄰京廣鐵路車輛段，噪聲干擾需考慮；三是南側(cè)岳各莊批發(fā)市場預(yù)計2028年底才完成拆除，短期交通與環(huán)境問題仍待改善。

    “該地塊成交樓面價約5萬元/平方米，與周邊次新房相比具備價格優(yōu)勢。長遠(yuǎn)來看，仍有望吸引西城、海淀等區(qū)域的改善型需求。若規(guī)劃中的地鐵11號線青塔站順利落地，將顯著提升交通便捷度，為豐臺核心區(qū)發(fā)展注入新動力。”張凱表示，未來，該項目售價有望進(jìn)入9萬元/平方米至10萬元/平方米區(qū)間。但豐臺區(qū)整體新房庫存規(guī)模不低，市場競爭激烈，此次底價成交也反映出房企在當(dāng)前市場環(huán)境下趨于謹(jǐn)慎的態(tài)度。

    同日成交的另一宗朝陽區(qū)呼家樓南里地塊則由北京首都開發(fā)股份有限公司（以下簡稱“首開股份”）以4.46億元底價競得，成交樓面價8.1萬元/平方米。

    “呼家樓地塊規(guī)模雖小，但稀缺性極強(qiáng)，預(yù)計僅能提供約50套高端住宅。”張凱分析稱，該宗地的推出對北京核心區(qū)高端住宅市場具有標(biāo)桿意義，其成交不僅考驗開發(fā)商的運(yùn)營與產(chǎn)品打造能力，也將成為未來高端住宅價格的重要參考指標(biāo)。

    “該地塊位于東三環(huán)至四環(huán)核心區(qū)域，距離國貿(mào)中心僅約800米，是CBD核心區(qū)近十年來首次推出的住宅用地。”張凱表示，該地塊周邊聚集國貿(mào)商城、SKP等高端商業(yè)綜合體，以及北京朝陽醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，生活配套設(shè)施完善。

    值得一提的是，此次兩宗地塊都與城市更新有關(guān)。以呼家樓南里地塊為例，該地塊屬于朝陽區(qū)首開“1托4”城中村改造項目的重要組成部分，原址為1950年左右建成的危舊樓房，經(jīng)騰退拆除后納入城市更新計劃。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，近期，北京土地市場顯示城市更新與土地出讓正形成良性聯(lián)動。一方面，通過危舊樓騰退、回遷安置等方式，為城市更新項目打下基礎(chǔ)；另一方面，通過新增商品住宅供應(yīng)實現(xiàn)資金平衡與市場回補(bǔ)。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這不僅有助于保障城市更新項目順利推進(jìn)，也在一定程度上拓展了北京核心區(qū)的土地供給渠道，為市場穩(wěn)定運(yùn)行提供支撐。

（編輯 上官夢露）