本報記者 田鵬

    見習記者 毛藝融

    隨著深市基礎設施REITs（不動產投資信托基金）三季度業(yè)績披露收官，在勾勒出底層項目經營業(yè)績穩(wěn)健、回暖改善趨勢顯著的整體輪廓同時，也呈現出高速公路業(yè)績修復提速、生態(tài)環(huán)保類基礎設施業(yè)績突出、保障性租賃住房業(yè)績韌性延續(xù)的顯著特點。

    據9只深市基礎設施REITs三季度業(yè)績顯示，報告期內9只產品均實現盈利，部分產品收入超過1億元。其中，鵬華深圳能源REIT憑借6.53億元的業(yè)績表現，位居深市基礎設施REITs收入和凈利潤榜首。

    優(yōu)異業(yè)績的背后離不開監(jiān)管層的持續(xù)支持與引導。今年以來，深交所在夯實存續(xù)期信息披露規(guī)則基礎、優(yōu)化發(fā)行交易機制安排、引導完善投資者關系管理、加強底層資產運營監(jiān)管、加強投資者溝通交流等方面持續(xù)發(fā)力，加快推進公募REITs常態(tài)化發(fā)行、盡快形成示范效應，堅持發(fā)展與規(guī)范并重，營造了良好的市場生態(tài)。

    9只產品三季度“全員”報喜

    截至目前，深市基礎設施REITs市場已囊括交通基礎設施、園區(qū)基礎設施、倉儲物流、能源基礎設施、保障性租賃住房等類型的底層資產，并成功上市9只公募REITs產品。從已經披露的三季報來看，前述9只產品全部實現盈利。

    其中，鵬華深圳能源REIT三季度營業(yè)收入和凈利潤均位列深市第一的同時，還居全市場榜首。數據顯示，鵬華深圳能源REIT在2023年三季度基金合并營業(yè)收入為6.53億元（不含稅），環(huán)比增長17.88%；凈利潤為1.37億元，環(huán)比增長19.51%；實現可供分配金額為1.53億元，全年累計完成可供分配金額3.58億元，完成招募說明書預測2023年可供分配金額的113%。

    此外，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、博時蛇口產園REIT等營業(yè)收入和凈利潤環(huán)比漲幅明顯，盈利能力穩(wěn)定。

    同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對《證券日報》記者表示，公募REITs在資產選擇上要求比較高，資產質量及運營坪效都較好，因此業(yè)績較為穩(wěn)健。從長期發(fā)展來看，對于發(fā)行公募REITs的資產要求和標準要保持一定高度，只有資產質量好，才能保持穩(wěn)健長期優(yōu)質發(fā)展。

    此外，基礎設施REITs的優(yōu)異業(yè)績表現也離不開底層資產的高質量運營、原始權益人的基本情況、二級市場的政策變化以及基礎設施項目所處的行業(yè)動態(tài)等。

    以華夏和達高科REIT為例，底層資產由和達高科及其子公司杭州和達科技服務有限公司和杭州生物醫(yī)藥國家高技術產業(yè)基地投資管理有限公司擔任外部管理機構。

    據杭州和達科技服務有限公司執(zhí)行董事兼總經理劉志好介紹，孵化器項目今年出租率比較平穩(wěn)，公募REITs上市后，新簽租金逐步回歸市場價格，增長較為明顯；存量租金價格也在穩(wěn)步上升。園區(qū)租戶的來源多元化，占比分散，整體抗風險能力較強。

    從分紅情況來看，深市公募REITs積極為投資者兌現2023年的經營收益。今年8月份，平安廣州廣河REIT進行了上市兩年以來的第五次分紅，分紅比例100%，累計分紅達12.64億元，是累計分紅金額最高的公募REITs產品。

    另外，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT在年內進行了兩次分紅，在場內、場外累計發(fā)放現金紅利約1595萬元，為投資者提供長期穩(wěn)定的收益；華夏合肥高新REIT今年兩次分紅，累計向持有人分紅5814.9萬元，實際分派率達到年化4.85%。

    對此，華夏合肥高新REIT基金經理劉京虎表示：“運營穩(wěn)定、未來可期的產業(yè)園項目方可獲得投資者認可，受到市場青睞。”

    公募REITs產品擴容增類可期

    自2021年6月份首批公募REITs上市以來，截至2023年11月9日，已陸續(xù)有29只公募REITs產品完成首發(fā)募集，市值超過900億元。

    公募REITs市場擴容提速，底層資產類型不斷豐富。據證監(jiān)會官網，僅10月底以來，嘉實基金、華夏基金等上報了4單消費基礎設施公募REITs“嘗鮮”項目獲受理。隨后，國泰君安城投寬庭保租房REIT、中金重慶兩江產業(yè)園REIT亦先后獲受理。

    從政策面看，監(jiān)管層全力支持REITs擴容增類。10月20日，證監(jiān)會發(fā)布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。

    今年10月份，深交所發(fā)布《公開募集基礎設施證券投資基金業(yè)務指引第5號——臨時報告（試行）》，進一步完善以“管資產”為核心的基礎設施REITs存續(xù)期規(guī)則體系建設，持續(xù)提升信息披露的及時性、有效性和規(guī)范性，切實督促基礎設施REITs市場參與主體歸位盡責。

    今年8月份，深交所發(fā)布《關于優(yōu)化公開募集基礎設施證券投資基金發(fā)行交易機制有關工作安排的通知》，明確市場關注度較高的上市初期交易行為、流通份額比例、項目估值等要求及倡議，規(guī)范基金管理人等參與方發(fā)行定價行為，引導投資者理性參與REITs投資，維護二級市場平穩(wěn)運行。

    光大證券研報認為，若我國公募REITs市場規(guī)模達到5.97萬億元，至少需要約4.7萬億元的增量資金。監(jiān)管正積極推進投資者結構多元化，FOF及保險資金持續(xù)入場，社保資金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金有望積極參與投資，REIT-ETF及互聯互通正積極籌劃。在項目與資金的增量共同推進的情況下，C-REITs市場規(guī)模提升可期。

    深交所表示，下一步，將認真貫徹落實中央金融工作會議精神，按照證監(jiān)會關于“進一步推進REITs常態(tài)化發(fā)行十二條”的工作要求，堅持發(fā)展與規(guī)范并重，加快推動REITs常態(tài)化發(fā)行和高質量擴容，持續(xù)優(yōu)化發(fā)行定價機制，豐富和改善投資者結構，推動更多與REITs產品特性相匹配的長線資金進入市場，積極構建多層次REITs市場，推動基礎設施REITs發(fā)展再上新臺階，更好服務國家戰(zhàn)略和經濟高質量發(fā)展。

（編輯 張鈺鵬 上官夢露）