原以為走過12月就意味著正式告別艱難的2020，然而尚未體驗到“劫后余生”的欣喜，房企們又栽倒在開年資本市場的暴擊中。

    1月4日，滬指在2021年首個交易日便站上3500點高位，創(chuàng)下2018年1月以來新高。此后兩個交易日接連上揚，截至1月6日收盤，滬指再漲0.63%至3550.88點。

    股市一片飄紅的行情下，被稱為“大象股”的地產股則逆勢下行。

    Choice數(shù)據(jù)顯示，截至1月6日收盤，申萬一級28個行業(yè)中，有20個行業(yè)指數(shù)實現(xiàn)上漲，而地產板塊以2.02%的累計跌幅位列各行業(yè)板塊跌幅之首。

    多位受訪業(yè)內人士表示，地產股當前的走勢主要是受到近日監(jiān)管層再度加強房企融資管理的影響。

    2020年12月31日，監(jiān)管層發(fā)布了《銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度》，對涉房貸款余額占比進行限制，自2021年1月1日起正式實施。同時，1月5日，有媒體報道稱，房企融資“三道紅線”新規(guī)將有望再擴圍，第二批房企將被納入其中。

    雙重“緊箍咒”之下，地產股前途未知。

    地產變“地慘”

    開年三個交易日里，地產股表現(xiàn)慘淡。

    1月4日，A股首日迎來開門紅，而當日地產股幾乎集體飄綠。

    房地產（申萬行業(yè)）低開后一路走低，以2.37%的跌幅收盤。其中，金科股份跌7.05%，中南建設跌7.02%，金地集團、保利地產、新城控股、招商蛇口、綠地控股等頭部房企也無一幸免。同日，在港上市的內房股合景泰富、中梁控股、花樣年跌幅超過6%，旭輝控股、世茂集團、融創(chuàng)、恒大、中國奧園、碧桂園等跌幅也在5%以上。

    1月5日，地產股延續(xù)弱勢，房地產（申萬行業(yè)）盤中跌幅一度下探至1.99%。另據(jù)Choice數(shù)據(jù)，截至1月5日收盤，A股116家房地產開發(fā)企業(yè)中，71家股價下跌，占比達61.2%，格力地產領跌，跌幅達5.33%；港股126家房地產開發(fā)企業(yè)中，55家股價下跌，占比達43.7%，中國海外發(fā)展跌幅居前，達4.24%。

    據(jù)記者統(tǒng)計，以人民幣計，與2020年12月31日收盤市值相比，在截至1月5日收盤的前兩個交易日里，40家頭部上市房企總市值累計蒸發(fā)共約1085億元。

    市值縮水程度最高的三只地產股分別為碧桂園、中海和龍湖。其中，碧桂園市值蒸發(fā)近150億元位列榜首，中海、龍湖分別縮水109億元和96億元，三家合計總市值減少約354.12億元，萬科、保利、恒大、華潤、世茂等市值蒸發(fā)均超過50億元。

    中南建設、中梁控股、碧桂園股價累計跌幅位列前三，分別為8.27%、6.95%、6.81%。

    隨著市場情緒的逐漸消化，大跌了兩天的地產股終于在1月6日迎來些許溫暖。

    當日，房地產（申萬行業(yè)）低開高走，以0.49%的漲幅收盤，但在128只成分股中，仍有79只在跌，其中新城控股、中南建設、華夏幸福、格力地產未翻紅。

    港股方面，多只內房股走勢回暖，美的置業(yè)、合景泰富集團、融創(chuàng)中國分別上漲3.58%、2.95%、2.69%。

    即便如此，依然有內房股的跌幅仍在不斷擴大。

    Choice數(shù)據(jù)顯示，在1月4-6日的三個交易日內，中國海外發(fā)展累計跌幅達到9.85%，龍湖集團跌4.29%，正榮地產跌4.28%，華潤置地跌4.06%。

    雙重“緊箍咒”

    地產股連續(xù)幾日的下跌主要源于2020年12月31日下午央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布的《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》）。

    《通知》規(guī)定，從2021年1月1日起，根據(jù)銀行業(yè)金融機構資產規(guī)模及機構類型，分檔對房地產貸款集中度進行管理。

    即對銀行在房地產貸款占比、個人住房貸款占比上采取額度占比“雙管控”。越大型的銀行，上限越高。工農中建交郵儲地產貸款占比、個人住房貸款占比，最高限為40%和32.5%；中型股份行占比為27.5%和20%；三四檔的城商行和縣域銀行地產貸款和個人住房貸款占比上限分別為22.5%、17.5%和17.5%和12.5%。占比限制最嚴的村鎮(zhèn)銀行，房地產貸款比例和個人住房貸款比例不得超過12.5%和7.5%。

    根據(jù)各大銀行半年報，房地產貸款占比超過上限的招商銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、平安銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、青農商行，而個人房貸占比超過上限的銀行有建設銀行、郵儲銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、成都銀行。

    這也意味著上述銀行如果想再放房貸需要壓降存量房貸的規(guī)模，以此釋放空間，或者增加對實體經濟的貸款，通過做大體量來控制房貸的占比。

    某四大行信貸人員對《國際金融報》記者表示，今年整體要控制房貸規(guī)模，其所在的分行已經明確壓縮個貸規(guī)模，總行今年的信貸主要將投向制造業(yè)、科創(chuàng)、基礎設施、普惠和供應鏈等領域。另一家四大行的中層則直言，此舉將控制貸款集中度風險，未來涉房貸款存在差異化定價的可能。

    房貸“五分檔”管理和此前針對房企融資端的“三道紅線”政策邏輯一致。

    去年8月，市場傳言監(jiān)管部門為控制房地產企業(yè)有息債務的增長出臺新規(guī)，設置“三道紅線”，目標明確，指向清晰：房企的凈負債率不得大于100%；房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。根據(jù)“三道紅線”，將房企分成紅橙黃綠四檔，每檔企業(yè)分別對應的有息負債增長，分別為：三項指標全部過線，有息負債不得增加；兩項指標過線，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；一項指標過線，有息負債規(guī)模年增速不超過10%；全部達標，有息負債規(guī)模年增速不超過15%。以此倒逼房企去杠桿，降負債。

    隨后，“三道紅線”開始在參與此前央行、住建部座談會的12家房企試點實施。碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城12家房企需要在每月15號提交《試點房地產企業(yè)主要經營、財務指標統(tǒng)計監(jiān)測表》，該表涉及8項財務指標，分別為剔除預收款后的資產負債率、未剔除預收款的資產負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比、權益口徑購地金額、權益口徑銷售金額、近三年經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額是否連續(xù)為負、有息負債，其中涵蓋了融資“三條紅線”指標。

    1月5日，有消息稱，融資“三道紅線”試點有望擴圍。近日央行、住建部召集重點房企舉行座談會，與會房企除了去年9月已參與融資新規(guī)試點的房企，亦包括部分去年未參與試點的房企?！秶H金融報》求證獲悉，1月1日開始試點已經擴圍。某此前并不在12家名單中、規(guī)模超2000億元的房企近日也參加了上述座談會，該房企內部人士表示，“地產強監(jiān)管時代已經到來。”

    受《通知》影響，不少地產行業(yè)從業(yè)者這個元旦過得并不輕松，有TOP20房企人員對記者坦言，假期大家都在討論房貸“五分檔”，團隊士氣確實受到了監(jiān)管趨嚴的影響。

    在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，“三道紅線”也好，房貸“五分檔”也好，與過去無序的融資窗口指導、周期性的“松緊循環(huán)”相比，最大的不同就是因企（房企）施策、因行施策，規(guī)則清晰且獎優(yōu)罰劣。李宇嘉認為，新規(guī)則下，任何時候既有開發(fā)商被約束融資，也有開發(fā)商融資放行；既有銀行被約束放貸，也有貸款暢通無阻。如此，房地產貸款就不會周期性波動，地價、房價、樓市成交量也不會明顯波動。由此，也不會出現(xiàn)因地產明顯下行，拖累投資和經濟，倒逼監(jiān)管層開閘放水的問題了。

    中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向記者分析，央行的監(jiān)管新規(guī)不僅會影響房企的融資，也對房貸產生影響，從而對房地產的供給端、需求端都形成了抑制，對房企的發(fā)展空間、市場空間產生了抑制，同時也提高了未來的業(yè)務發(fā)展難度，導致市場對地產股不看好。

    實際上，早在2020年12月下旬，花旗就下調了多家內房股目標價，將對內房企信貸及對毛利率的擔憂反映在股價中。其中，時代中國目標價下調35.13%、中國海外發(fā)展下調32%、融創(chuàng)中國下調22%、中國海外宏洋集團下調20.91%、世茂房地產下調16.51%、中國恒大目標價下調8%。

    甚至，有分析師更直白地對記者表示，“已經不是調低不調低的問題了，現(xiàn)在基金經理都不看地產股，跑去關注物業(yè)股了。”

    某基金經理承認了上述現(xiàn)象的存在，其所在的團隊最近也都在推薦物業(yè)股。對于記者提出的目前地產股估值便宜，從股息率角度看具備投資價值，其表示認可，但關鍵是“資本市場能否從高估值行業(yè)向低估值行業(yè)切換”。

    不太樂觀的情緒也傳導至投資者，有長期跟蹤房地產的投資者向記者表示，“棚改沒了、宏觀又降杠桿，地產板塊都是利空，要起來不容易。”