中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷2015-2018年的這輪“大牛市”后，是否還有上升和投資的空間？圍繞3月份以來的“小陽春”“土地?zé)?rdquo;，民間和業(yè)內(nèi)爭議不斷。

    而在專業(yè)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)基金人士看來，答案顯而易見：具備資產(chǎn)管理及項目運(yùn)營能力的基金管理人正在積極布局中國房地產(chǎn)。

    近日，平安不動產(chǎn)發(fā)布的財報顯示，2018年，平安不動產(chǎn)歸屬于母公司所有者的凈利潤同比增長153.2%，歸屬于母公司所有者權(quán)益增長16.8%，總資產(chǎn)增長29.0%，資產(chǎn)管理規(guī)模超3400億元，同比增長17.0%；整體實現(xiàn)跨越式增長。

    憑借金融+地產(chǎn)雙專業(yè)團(tuán)隊，平安不動產(chǎn)聚焦募、投、管、退全流程，并持續(xù)夯實全價值鏈投資、全過程金融產(chǎn)品設(shè)計及全方位風(fēng)險控制三大核心能力，構(gòu)筑起了自己的“護(hù)城河”。

    房地產(chǎn)基金3.0

    從絕對回報、相對回報等角度觀察，國內(nèi)房地產(chǎn)投資收益仍然可觀。2018年，A股上市的房地產(chǎn)公司平均ROE達(dá)到10.3%，凈利潤增速為20.8%，盈利能力及成長性均遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在大類行業(yè)中的ROE水平排名TOP2。

    2019年，在利率下行背景下，相對于債券等固定收益資產(chǎn)，商業(yè)型、長租型等持有型不動產(chǎn)能提供更優(yōu)越、更穩(wěn)定的現(xiàn)金收益。

    平安不動產(chǎn)認(rèn)為，得益于中國新城鎮(zhèn)化的持續(xù)發(fā)展，結(jié)構(gòu)化行情下，一二線城市的剛需、剛改類開發(fā)投資市場，股權(quán)投資的回報也仍然比較豐厚。

    在我國，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的投資從來都是開發(fā)商主導(dǎo)，而從國際經(jīng)驗看，“資本+開發(fā)商”模式是成熟國家地產(chǎn)開發(fā)的主流模式，基金是房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)者，比如著名的美國黑石。

    不動產(chǎn)基金則是機(jī)構(gòu)投資人重要的配置方向，美國、加拿大、歐洲和澳洲的養(yǎng)老基金平均有75%會進(jìn)行不動產(chǎn)投資，配置比例部分在組合的20%左右，其中81%的房地產(chǎn)投資交由專業(yè)的GP管理。

    隨著國內(nèi)開發(fā)商在2012年由萬科領(lǐng)銜開始轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營商，開發(fā)+運(yùn)營的模式必然也要求其進(jìn)行金融進(jìn)化，房企+基金模式油然而生。

    另一方面，我國金融政策也正在深刻變革，房地產(chǎn)金融將邁入3.0時代，國內(nèi)的地產(chǎn)基金行業(yè)也將回歸本源，由基金管理人做資產(chǎn)管理，深度參與“募投管退”全流程，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中扮演核心角色；機(jī)構(gòu)投資人選擇專業(yè)的不動產(chǎn)基金做資產(chǎn)配置也將是大勢所趨。

    平安不動產(chǎn)基金事業(yè)部總經(jīng)理何學(xué)軍認(rèn)為，對標(biāo)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化率及人口等因素，中國地產(chǎn)基金市場的潛力更大。投資人固有的思維和配置方式會發(fā)生轉(zhuǎn)變，通過持有不動產(chǎn)基金來配置不動產(chǎn)類資產(chǎn)將成為潮流。

    “平安不動產(chǎn)以金融優(yōu)勢助力行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，還從項目開發(fā)、運(yùn)營角度協(xié)助開發(fā)商整合產(chǎn)業(yè)鏈上下游的資源，同股同權(quán)投資，共擔(dān)風(fēng)險，共享收益。”何學(xué)軍介紹說。

    目前，基金投資專注于一線和二線城市的核心區(qū)域，全面覆蓋京津冀、長三角、珠三角、長江中游、成渝城市群的核心城市，儲備投資資源已囊括開發(fā)投資、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及長租公寓等多個板塊。

    2019年，隨著行業(yè)監(jiān)管的收緊及地產(chǎn)行業(yè)集中度的進(jìn)一步提升，地產(chǎn)基金也會呈現(xiàn)出向頭部集中的趨勢。平安不動產(chǎn)基金基于對行業(yè)周期的把握，除了獲取優(yōu)質(zhì)的一二線城市剛需剛改類快周轉(zhuǎn)項目以外，還將著力挖掘一線及準(zhǔn)一線城市核心商圈長租公寓、寫字樓的價值洼地。

    全價值鏈金融

    作為中國平安旗下專業(yè)的不動產(chǎn)投資及資產(chǎn)管理平臺，與絕大多數(shù)或者前一、二代的房地產(chǎn)基金不同，平安不動產(chǎn)具有全價值鏈投資能力、可設(shè)計全過程金融產(chǎn)品，深入挖掘房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈價值；公司擅長將業(yè)務(wù)周期長短組合，股債權(quán)形式靈活配置，從而實現(xiàn)多樣化金融產(chǎn)品布局。

    平安不動產(chǎn)官網(wǎng)信息顯示，其業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、開發(fā)投資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、長租公寓、金融產(chǎn)品、策略投資等領(lǐng)域。

    公開資料顯示，在開發(fā)投資領(lǐng)域，平安不動產(chǎn)已與招商、金地、萬科、世茂、華潤等知名房企緊密合作，在多個開發(fā)項目中進(jìn)行股權(quán)投資。

    4月25日，平安不動產(chǎn)與旭輝集團(tuán)正式啟動住房租賃領(lǐng)域的戰(zhàn)略合作，并就首個長租公寓合作項目簽訂協(xié)議。

    根據(jù)協(xié)議，雙方的住房租賃戰(zhàn)略合作將涵蓋一線城市和部分強(qiáng)二線城市長租公寓項目的投資收購、工程改造、運(yùn)營管理、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行及退出等，平安不動產(chǎn)主要提供資金運(yùn)作、資產(chǎn)證券化等一攬子金融解決方案。

    未來三年內(nèi)，雙方將共同在北上廣深及多個強(qiáng)二線城市布局長租公寓項目。

    這只是平安不動產(chǎn)涉足長租公寓的一個案例。平安不動產(chǎn)自2017年底開始布局長租公寓業(yè)務(wù)領(lǐng)域，并提出“重資產(chǎn)+中資產(chǎn)+輕資產(chǎn)”的發(fā)展模式。

    未來十年內(nèi)，平安不動產(chǎn)計劃發(fā)展200萬間、總面積約8000萬平方米的長租公寓，長租公寓總資產(chǎn)管理規(guī)模將達(dá)到2000億元。

    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是平安不動產(chǎn)重點布局的領(lǐng)域。2018年，平安不動產(chǎn)與桐鄉(xiāng)市政府簽署中國平安·桐鄉(xiāng)新經(jīng)濟(jì)城合作協(xié)議，致力于打造浙江省灣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范區(qū)。

    此外，平安不動產(chǎn)還發(fā)起多單險資債權(quán)投資計劃。如萬科首單險資債權(quán)投資計劃，由萬科上市公司直接借款，資金投向萬科旗下位于上海、北京和深圳的優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)項目，用于補(bǔ)充項目建設(shè)資金和運(yùn)營資金等。

    又如招商華僑城不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃，投資項目為深圳市大型商業(yè)綜合體，由項目公司借款，招商蛇口和華僑城股份按股權(quán)比例擔(dān)保。

    中國平安首席投資執(zhí)行官陳德賢透露，平安未來的不動產(chǎn)投資比例將由2%提升至10%。他認(rèn)為，不動產(chǎn)投資配合NII策略（凈投資收益策略）獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金收入；房地產(chǎn)投資在中長期內(nèi)能夠抵御通脹；而運(yùn)營管理能力強(qiáng)的交易對手，有助于開發(fā)類不動產(chǎn)的保值。

    官網(wǎng)信息顯示，平安不動產(chǎn)的資金來源主要有三個方面，一是自有資金，200億人民幣資本金；二是千億保險資金；以及來自機(jī)構(gòu)、個人客戶的海量第三方資金。