在經(jīng)濟下行與樓市調(diào)控的雙面夾擊下，地產(chǎn)行業(yè)壓力漸顯。但從當前已披露2018年年報的企業(yè)經(jīng)營情況來看，各大房企的整體規(guī)模業(yè)績進一步實現(xiàn)了增長，全國千億級房企數(shù)量已從2017年的17家，增加到現(xiàn)在的30家，包括金科、陽光城、中國金茂（3.42+0.88%）等已成功晉級。

    業(yè)內(nèi)人士指出，新晉千億房企實現(xiàn)百億向千億級跨越發(fā)展，基本具有共同規(guī)律：均衡布局、土儲充足、聚焦一二線城市等。隨著行業(yè)集中度提升，千億已成為未來參與行業(yè)競爭的門檻，千億之外的企業(yè)則面臨被邊緣化的風險。而邁入千億門檻的房企往往也受擴張過快、杠桿過高等困擾，同時負債水平高、利潤率低等問題也是未來需要調(diào)整的目標。

    千億野心

    與行業(yè)整體放緩不同，2018年中國銷售規(guī)模超過千億級的房企數(shù)量依舊在增加。從目前已發(fā)布的房企年報來看，2018年行業(yè)新增千億房企13家，達到30家。而在去年初定下千億目標的房企至少有46家，房企實現(xiàn)規(guī)?；膽B(tài)依舊迫切。

    新城控股高級副總裁歐陽捷認為，地產(chǎn)行業(yè)8-10年時間左右會進入寡頭時代。一旦寡頭階段來臨，8強房企市場占有率將超70%。

    事實上，地產(chǎn)行業(yè)集中度的確在今年大幅上升。據(jù)克而瑞發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》指出，2018年房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升。前四大地產(chǎn)企業(yè)銷售金額占比從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%，以銷售金額計算的10強、20強、50強、100強房地產(chǎn)企業(yè)市場份額分別為24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。各梯隊市場份額基本處于穩(wěn)中有升的趨勢。

    易居研究院市場研究總監(jiān)嚴躍進分析，從總體趨勢上看，龍頭房企憑借自身在拿地、融資等方面的優(yōu)勢，快速進入相對活躍的市場。通過合理的業(yè)務(wù)布局，保證業(yè)績的穩(wěn)定性。尤其是在當前行業(yè)下行、市場不穩(wěn)定的背景下，只有擁有持續(xù)穩(wěn)定的拿地節(jié)奏，才能抵御市場寒流來襲時的變化。相對而言，中小房企則因地域限制，2018年業(yè)績出現(xiàn)較大分化。

    “另一個與融資有關(guān)的背景也不能忽略。”一位地產(chǎn)行業(yè)觀察人士分析，對金融機構(gòu)而言，千億房企抵御風險能力更強，信用違約幾率較低，是優(yōu)良合作對象。這也造成了房企爭相沖擊千億門檻，搶奪資本市場入場。

    “從企業(yè)發(fā)展角度上看，高周轉(zhuǎn)是化解企業(yè)運營風險的關(guān)鍵。”一家龍頭房企掌門人曾如此闡釋他對規(guī)模化的理解。而他的公司在短短幾年時間里，從數(shù)百億沖到數(shù)千億，并登上行業(yè)榜單的前列。

    新晉級千億的房企，幾乎都在復(fù)制領(lǐng)跑者的成功經(jīng)驗。借助全國化布局和高周轉(zhuǎn)規(guī)模實現(xiàn)彎道超車，包括陽光城、金茂、中南置地等多數(shù)后崛起的房企銷售額幾乎每年都保持了高速增長。

    千億后財務(wù)數(shù)據(jù)

    并非邁入千億門檻就萬事大吉。

    實際上，為取得跨躍發(fā)展，新晉千億級企業(yè)無不以加杠桿的形式，尋求起飛，高負債率與高增長長期以來一直并行。嚴躍進表示，隨著宏觀經(jīng)濟的變化、地產(chǎn)行業(yè)下行，以及整體融資環(huán)境的收緊，房企高杠桿的財務(wù)風險已經(jīng)開始顯現(xiàn)。依靠加杠桿來加速擴張的模式比以往的風險加大不少。

    實際上，去年銀億股份因資金周轉(zhuǎn)困難，致使發(fā)行的公司債券“15銀億01”未能如期償付；以及佳源國際因深陷業(yè)績注水及債務(wù)兌付危機等傳聞導(dǎo)致股價閃崩等，都被認為是因高杠桿擴張所引發(fā)的危機。如何保持發(fā)展速度與財務(wù)杠桿的平衡，是擺在剛剛邁入千億規(guī)模和正在沖擊千億門檻房企們面前的課題。

    陽光城是近年來被行業(yè)貼上了高增長加高負債兩個標簽的房企。據(jù)該公司年報顯示，“加大去化量、保證供貨量、追回款”是陽光城一年來的工作重點。保持規(guī)模增長的同時，多方強化財務(wù)杠桿合理運用。截至2018年底，陽光城凈負債率下降至182.22%，同比下降了70個百分點，雖然負債率仍高于行業(yè)平均水平，但財務(wù)狀況改善明顯。

    另一家剛跨躍千億門檻的公司中國金茂，2018年財務(wù)杠桿也呈下降狀態(tài)。報告期內(nèi)，中國金茂的凈負債率為71%，較2017年下降了2.3個百分點，貨幣資金258億元，同比增長14%，資金增長讓企業(yè)短期償債風險下降。

    降負債之外，對千億級房企而言，盈利能力同樣十分關(guān)鍵。

    從目前以發(fā)布年報的房企來看，并非所有的千億級公司在企業(yè)利潤方面都表現(xiàn)優(yōu)異。統(tǒng)計顯示，包括富力、遠洋、綠城這些名企2018年度利潤均有所下降，甚至“腰斬”。外界分析，富力受之前收購大量酒店資產(chǎn)帶來的影響仍在持續(xù)。而綠城則是因為年內(nèi)計提的物業(yè)減值虧損撥備增加明顯所致。2018年遠洋凈利潤為35.74億元，同比減少30.12%，被外界分析為因重倉調(diào)控區(qū)域所致，未來需調(diào)整投資結(jié)構(gòu)以應(yīng)對市場風險。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，2018年房企利潤率出現(xiàn)下調(diào)的主要原因在于資金成本相比2017年明顯上漲。2018年隨著監(jiān)管層嚴控銀行信貸和信托資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，房企融資難度越來越大。

    質(zhì)量還是速度

    盡管當前市場出現(xiàn)回暖跡象，但在“以穩(wěn)為主”的政策大環(huán)境下，尋求有質(zhì)發(fā)展、效益與規(guī)模并重已經(jīng)成為諸多房企的共識。

    萬科在發(fā)布2018年業(yè)績報告同時發(fā)布的《致股東》中指出，在房地產(chǎn)白銀時代，市場單邊快速上漲、行業(yè)整體快速擴張的紅利期已經(jīng)結(jié)束。

    億翰智庫研究報告顯示，各大房企目前公布的銷售目標已直觀體現(xiàn)了房企“降速求穩(wěn)”的初衷。從梳理的數(shù)十家房企業(yè)績目標來看，2019年目標對比2018年銷售增幅均值為21%，相比去年的數(shù)據(jù)下降了逾20個百分點。

    需要注意的是，對于“降速求穩(wěn)”各梯隊企業(yè)間還存在些許差異。統(tǒng)計顯示，2000億元規(guī)模及以上房企2019年目標多處于10%-15%區(qū)間。因?qū)σ?guī)模提升已不迫切，在市場前景仍不明朗的情況下，多數(shù)主動放緩業(yè)績增速，如碧桂園（8.35+0.00%）提出提質(zhì)控速，萬科表態(tài)要收斂聚焦、鞏固基本盤。千億規(guī)模及以上房企2019年目標多處于15%-20%區(qū)間。該類房企在達千億規(guī)模后，有意識地放慢速度，為匹配自身規(guī)模開始著力優(yōu)化各方面的能力。這也是這些千億房企同比增幅下滑的原因。如陽光城、雅居樂等都表示，千億之后將會更關(guān)注品質(zhì)，而在投資上都顯示出審慎態(tài)度。

    但千億規(guī)模以下的房企，尤其是沖擊千億的公司在2019年目標多處于20%-30%區(qū)間，依舊保持積極擴張心態(tài)。

    業(yè)內(nèi)人士指出，“千億軍團”擴容，與近年來增量市場擴大有關(guān)。2010年，全國商品房銷售額為1萬億元，到2017年已達到13萬億元，七年時間增長了13倍。這也是萬科用了數(shù)十年才實現(xiàn)千億規(guī)模，但近幾年來一些中型企業(yè)僅花費了幾年時間就跨越了千億門檻。但現(xiàn)在的問題是，隨著整個行業(yè)進入下行通道，未來的空間能不能容納更多的千億公司。