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    臨近春節(jié)，也到了關于上一年一些重要數(shù)據(jù)公布的時候。通過研讀這些數(shù)據(jù)，我們可以在宏觀上了解整個行業(yè)的發(fā)展情況，通過各項數(shù)據(jù)的對比，可以預判接下來一年大的脈絡走勢。

    昨天，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2018年全國房地產(chǎn)投資和銷售情況。

    2018年，商品房銷售面積171654萬平方米，比上年增長1.3%，增速比1-11月份回落0.1個百分點，比上年回落6.4個百分點。

    商品房銷售額149973億元，增長12.2%，比1-11月份提高0.1個百分點，比上年回落1.5個百分點。

    而2017年，商品房銷售面積169408萬平方米，商品房銷售額133701億元；2016年，商品房銷售面積157349萬平方米，商品房銷售額是117627億元。

    通過對比最近兩年的數(shù)據(jù)，我們可以看到，2018年，雖然房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了大大小小400多次調(diào)控，但是縱觀全年的銷售情況，無論是商品房的面積還是金額方面都超過了認為是行情最好的2016—2017年，刷新了新的歷史記錄。

    不僅如此，在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，2018年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比上年增長9.5%，增速比1-11月份回落0.2個百分點，比上年同期提高2.5個百分點。

    2018年的房地產(chǎn)市場不斷刷新各種歷史記錄，可以說有些出乎人們的意料。在很多人的印象里，2018年是個比較特殊的歷史節(jié)點，調(diào)控之多前所未有，而結(jié)果卻有這樣的成績。

    同時，也難免帶來一個疑問：2019年，房地產(chǎn)市場還會延續(xù)這種發(fā)展勢頭嗎？

    02

    和這份房地產(chǎn)投資開發(fā)情況幾乎同時間發(fā)布的還有2018年全國的GDP數(shù)據(jù)。

    根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值900309億元，按可比價格計算，比上年增長6.6%，實現(xiàn)了6.5%左右的預期發(fā)展目標。分季度看，一季度同比增長6.8%，二季度增長6.7%，三季度增長6.5%，四季度增長6.4%。

    和上面的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)一樣，2018年全國GDP也創(chuàng)造了歷史新高，首次突破90萬億。

    值得一提的是，2018年第四季度GDP同比增長6.4%，這是近十年新低，與2009年第一季度GDP增速持平。

    而2018年全年GDP增速6.6%，也是自1992年以來的新低。

    GDP增速放緩，同時房地產(chǎn)銷售創(chuàng)新高，看似矛盾的數(shù)據(jù)背后，其實可以得出一個結(jié)論：樓市發(fā)展最火熱的時期趨于結(jié)束，樓市拐點已經(jīng)出現(xiàn)。

    其實在國家統(tǒng)計局發(fā)布的這份房地產(chǎn)投資開發(fā)情況中，一些數(shù)據(jù)也可以看出目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)略顯疲態(tài)。

    比如，2018年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比上年增長9.5%，增速比1-11月份回落0.2個百分點。投資數(shù)據(jù)創(chuàng)下年內(nèi)最低。

    另一方面，從市場走勢看，已經(jīng)連續(xù)多月出現(xiàn)漲幅明顯放緩的趨勢，12月雖然短期沖刺銷售有所上行，但從9-11月的同比看，已經(jīng)出現(xiàn)了成交面積的明顯同比下調(diào)。

    并且，進入2019年以來，房地產(chǎn)銷售增速較12月明顯回落，再次進入負區(qū)間。1月上半月，30個大中城市商品房銷售面積同比增速達-12.6%，較2018年12月的8.5%有較為明顯的回落。

    其中，一線城市銷售同比增速回落近8個點至11.2%，二線城市大幅回落超30個點至-34.5%，三線城市小幅改善5個點至29%。

    同時，在土地市場方面也呈現(xiàn)相同的趨勢。

    100個大中城市數(shù)據(jù)顯示，1月，土地供應面積同比增速放緩近27個點至-16.4%，成交面積同比增速回落近50個點至-46.3%。其中，一二三線城市土地供應和成交面積增速均放緩，土地溢價率方面，一線城市和三線城市土地溢價率有較為明顯的回落。

    03

    我們看到，2018年末到2019年1月這段時間從菏澤到青島，從廣州到珠海。這些城市部分松綁了調(diào)控政策，給樓市開了一條小口。

    而在最近地方“兩會”上，部分城市微調(diào)樓市調(diào)控內(nèi)容，提出“一城一策”方案，代表著房地產(chǎn)“因城施策”階段的開啟。

    比如，1月17日，河南省十三屆人大二次會議召開記者會，河南省住建廳副廳長張達表示，2019年，河南省將繼續(xù)落實房地產(chǎn)市場調(diào)控城市政府主體責任制，堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”。

    在福建，福建省省長唐登杰向福建省十三屆人大二次會議作政府工作報告。報告說，健全促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，夯實城市主體責任，編制實施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案，切實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

    此外，浙江也表示將加快建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，杭州、寧波兩市今年將研究制訂“一城一策”方案。

    此外，就在昨天，1月21日，中央召開了《省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班》，對于房地產(chǎn)來說，這是特別重要的一次會議。

    房地產(chǎn)調(diào)控的政策口徑發(fā)生了一個微妙的轉(zhuǎn)變——“房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制”后，這回多加了兩個字“方案”，建立/研究/構(gòu)建……長效機制的表述也調(diào)整成“穩(wěn)妥實施”。

    幾字之差，意味著政策信號的明確。

    一、房地產(chǎn)市場長效機制方案已經(jīng)從研究起草中的草案變成了方案，下一步應該就能從行政程序和立法程序中窺到長效機制的身影。

    二、正式宣布房地產(chǎn)長效機制正式進入了“實施”階段。政策信號再度明確。

    這其中最重要的是“穩(wěn)妥”，2019年在諸多不利因素下，“六穩(wěn)”，尤其是穩(wěn)預期成為重中之重，房地產(chǎn)長效機制的實施一定不是以破壞穩(wěn)定局面為代價的。

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    顯然，這不是炒房客所樂見的結(jié)果，眾所周知，房產(chǎn)投資最重要的，就是在利空因素下抄底，然后在大利好中拋出。而“穩(wěn)妥”的整體局面，房產(chǎn)的投資空間也就急劇縮小。

    指望著買房發(fā)大財?shù)南敕ǎ蟛糠秩艘淇樟恕＞同F(xiàn)在的情況而言，地產(chǎn)的黃金時代不在，對于房地產(chǎn)的投資屬性，也要有重新的認識，未來的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)從創(chuàng)造財富最好標的物，變?yōu)榉烙缘耐顿Y產(chǎn)品。

    現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)金流比杠桿更重要，投資門檻也會進一步提升。