澳大利亞的房地產(chǎn)市場近期持續(xù)低迷，房屋拍賣清盤率屢創(chuàng)新低，成交價格也大幅下跌，這種情況在兩個最大的州府城市悉尼和墨爾本尤為明顯。不過房價降低并未對澳洲房屋的可負擔性帶來顯著提升。而且，有分析認為，隨著房價大幅下跌，澳大利亞家庭資產(chǎn)面臨縮水風險，在一定程度上抑制了消費，從而對澳洲經(jīng)濟產(chǎn)生負面壓力。

    悉尼房價明顯下滑

    澳大利亞的房地產(chǎn)市場近期疲態(tài)明顯。地產(chǎn)分析機構CoreLogic的最新數(shù)據(jù)顯示，截至4日的一周，悉尼房屋拍賣清盤率僅為44%，低于去年同期的60%；墨爾本僅為42%，低于去年同期的67%。悉尼和墨爾本作為澳洲最大、人口最集中的兩座州府城市，其地產(chǎn)總值占到全澳地產(chǎn)總值60%，分析稱其數(shù)據(jù)具有很大代表性。另據(jù)CoreLogic1日發(fā)布的報告，在截至今年10月底的一年中，悉尼房屋中位價下跌約7.2萬澳元，跌幅7.4%，創(chuàng)造了自1990年以來的最大跌幅；墨爾本下跌約4.5萬澳元，跌幅4.7%。

    不僅悉尼和墨爾本數(shù)據(jù)顯疲弱，全澳的數(shù)據(jù)也不樂觀。CoreLogic數(shù)據(jù)還顯示，最近幾周，全澳的房屋拍賣清盤率已經(jīng)連續(xù)低于50%，而年初的時候還在70%以上。最近一周，全澳范圍內(nèi)的平均清盤率僅為47.4%，低于預期的50.2%。SQM地產(chǎn)研究主管LouisChristopher說，這些數(shù)據(jù)若轉(zhuǎn)換成房價下跌，跌幅可達3%，這可能讓澳大利亞的房地產(chǎn)市場走向“崩盤”軌道。

    瑞銀分析師稱清盤率在50%是明顯的疲軟信號，預測2020年前全澳房產(chǎn)價格將下跌10%，悉尼和墨爾本將下跌15%，并表示如果政策不出現(xiàn)松動，十年來的房價只升不降的“神話”將被打破。

    AMPCapital首席經(jīng)濟學家ShaneOliver也稱，考慮歷史上清盤率和房價變動關系，現(xiàn)在的清盤率水平指向了房地產(chǎn)價格的下行趨勢，尤其是在悉尼和墨爾本。10月，AMPCaptial曾下調(diào)對澳大利亞房地產(chǎn)市場的預期，預計到2020年，悉尼和墨爾本的房價將從峰值大幅下降20%左右，將使房產(chǎn)市場的平均價格回到2015年上半年的水平，Oliver稱之為“完美風暴”。

    CoreLogic的“房屋價值指數(shù)”已經(jīng)重回2017年1月水平。其分析師CameronKusher表示，澳大利亞的房屋均價過去10年增長了45%，過去20年增長了210%，有房一族顯然不愿看到房價下跌。不過他同時指出，雖然悉尼和墨爾本在這輪房地產(chǎn)低迷期降幅最大，但在這之前，其增長速度也是最多的，因此，即便預期房價繼續(xù)下跌，但考慮到缺乏實際工資增長的情況，房屋的可負擔性仍不會得到顯著提升。

    房產(chǎn)降價或抑制消費

    市場人士分析稱，房貸借貸門檻的提高、大城市房屋可負擔性低、市場對房價繼續(xù)下跌的擔憂以及房屋供應量提高等因素，共同對澳大利亞房地產(chǎn)價格形成下行壓力。有分析稱，如果房價繼續(xù)大幅下跌，可能會讓澳大利亞的經(jīng)濟“脫軌”。

    房價下跌已經(jīng)給家庭消費和零售業(yè)帶來侵蝕。澳大利亞國家統(tǒng)計局2日公布的數(shù)據(jù)顯示，全國第三季度零售業(yè)增長率僅為0.2%，低于二季度的1.2%。分析認為，雖然房價下跌對于首次購房者是個好消息，但對于大多數(shù)有房一族來說，房價下跌意味著財富縮水，由此不得不減少支出，從而對消費起到了抑制作用。

    摩根士丹利分析師DanielBlake稱，非高端房產(chǎn)的價格下降，意味著房地產(chǎn)市場持續(xù)的疲弱。這部分業(yè)主的消費支出對房價更敏感，他們需要在資產(chǎn)縮水時建立“儲蓄緩沖”。他還稱下半年將繼續(xù)見證房價下跌對消費的擠出效應。

    太平洋投資管理公司的咨詢師JoachimFels也表示，房價繼續(xù)下跌是大概率事件，這將會讓消費者支出增長進一步減緩，這將會拖累整個經(jīng)濟的增長。澳大利亞央行也曾在8月的貨幣政策聲明中強調(diào)過這個問題，指出房產(chǎn)占到澳大利亞家庭資產(chǎn)的55%，房價下跌可能導致消費需求下降。

    而房價下跌還可能進一步影響澳大利亞央行的貨幣走向。摩根士丹利近日發(fā)布的一份報告稱，澳大利亞家庭債務高企、觸及“警戒線”，是發(fā)達經(jīng)濟體中家庭減債風險最大的國家。市場普遍預期，創(chuàng)紀錄的家庭債務水平、停滯的工資增長，讓澳大利亞提高借貸成本缺乏支撐。該國央行將在接下來的一段時期內(nèi)維持基準利率在1.5%的歷史低位不變。