其實(shí)最近幾年，每到國(guó)慶假期，中國(guó)的媒體們幾乎都會(huì)嚴(yán)陣以待，按照往常經(jīng)驗(yàn)監(jiān)管層一般喜歡在國(guó)慶假期期間出臺(tái)新政，對(duì)于市場(chǎng)產(chǎn)生非常重要的影響，然而今年的國(guó)慶似乎有些太過(guò)平靜，但是在長(zhǎng)假的最后一天，政策終于來(lái)了，這次是中國(guó)人民銀行發(fā)布的降準(zhǔn)，于是很多人都在問(wèn)，此次萬(wàn)億降準(zhǔn)房地產(chǎn)企業(yè)的救命稻草終于來(lái)了？

    一、國(guó)慶長(zhǎng)假的萬(wàn)億降準(zhǔn)

    中國(guó)人民銀行決定，從2018年10月15日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)日到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做。

    下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，很多朋友如果對(duì)宏觀金融了解不多的話，可能比較難以理解這句話究竟有什么深層內(nèi)涵？我們可以簡(jiǎn)單點(diǎn)來(lái)分析，降準(zhǔn)所釋放的部分資金用于償還10月15日到期的約4500億元中期借貸便利（MLF），這部分MLF當(dāng)日不再續(xù)做。除去此部分，降準(zhǔn)還可再釋放增量資金約7500億元。

    于是這4500億償還MLF的資金和7500億凈增量資金就被市場(chǎng)解讀為萬(wàn)億降準(zhǔn)了，根據(jù)中國(guó)人民銀行的說(shuō)法，本次降準(zhǔn)的主要目的是優(yōu)化流動(dòng)性結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力。當(dāng)前，隨著信貸投放的增加，金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期流動(dòng)性需求也在增長(zhǎng)。此時(shí)適當(dāng)降低法定存款準(zhǔn)備金率，置換一部分央行借貸資金，能夠進(jìn)一步增加銀行體系資金的穩(wěn)定性，優(yōu)化商業(yè)銀行和金融市場(chǎng)的流動(dòng)性結(jié)構(gòu)，降低銀行資金成本，進(jìn)而降低企業(yè)融資成本。同時(shí)，釋放約7500億元增量資金，可以增加金融機(jī)構(gòu)支持小微企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)和創(chuàng)新型企業(yè)的資金來(lái)源，促進(jìn)提高經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新活力和韌性，增強(qiáng)內(nèi)生經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力，推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

    官方的解讀自然是非常明確，那么我們?cè)撛趺蠢斫饨禍?zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響呢？

    二、降準(zhǔn)真是房企的救命稻草嗎？

    說(shuō)到降準(zhǔn)和流動(dòng)性釋放，基本上大多數(shù)朋友第一時(shí)間想到的就是房地產(chǎn)市場(chǎng)，的確在國(guó)慶節(jié)前萬(wàn)科秋季例會(huì)上高喊的“活下去”對(duì)大多數(shù)人都有著非常大的沖擊，再加上緊接著的萬(wàn)科廈門(mén)樓盤(pán)打折銷(xiāo)售，再到國(guó)慶節(jié)期間碧桂園樓盤(pán)的降價(jià)促銷(xiāo)都引發(fā)了市場(chǎng)廣泛的關(guān)注，幾乎所有人都覺(jué)得這意味著一個(gè)房地產(chǎn)寒冬的到來(lái)。

    我們仔細(xì)分析2016年930新政到現(xiàn)在的兩年時(shí)間中，隨著“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的理念被貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)其實(shí)已經(jīng)早就來(lái)了，但是去年明確的“降杠桿”政策的確讓房地產(chǎn)企業(yè)逐漸進(jìn)入了一個(gè)融資的瓶頸期。今年上半年，甚至有媒體曝出各大商業(yè)銀行只給排名前50乃至于排名前20的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，可見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的確融資難的問(wèn)題正在出現(xiàn)。到了今年下半年，很多知名房企都發(fā)出了非常高利率的公司債券，這種高成本融資的行為在前幾年幾乎是不可想象，也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前面臨的融資問(wèn)題的嚴(yán)峻。

    于是，各大房企都開(kāi)始走上了一條收縮規(guī)模、促銷(xiāo)自救的道路，在這個(gè)時(shí)候準(zhǔn)備的不期而至對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)的確是一件好事。因?yàn)楫?dāng)我們縱觀全世界金融歷史就會(huì)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論什么樣的降準(zhǔn)措施只要是采用了降準(zhǔn)這一貨幣政策手段，在某種程度上就是在給市場(chǎng)注入流動(dòng)性，此次降準(zhǔn)將商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)資金面相對(duì)比較緊張的問(wèn)題被大大緩解，這對(duì)于對(duì)于金融機(jī)構(gòu)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的發(fā)展有著非常有意義的作用。降準(zhǔn)的直接效應(yīng)就在于銀行的可用資金會(huì)增加，這樣會(huì)直接帶來(lái)流動(dòng)性的增強(qiáng)和資金成本的降低，所以對(duì)于各類銀行來(lái)說(shuō)，未來(lái)在貸款等領(lǐng)域的自由度會(huì)上升，同時(shí)對(duì)于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支持力度也會(huì)加大。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)作為中國(guó)最為重要的市場(chǎng)之一，其本身就存在產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)上下游涉及的企業(yè)較多的情況，所以從宏觀的角度上來(lái)說(shuō)，貨幣政策的降準(zhǔn)在一定程度上的確可以緩解當(dāng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)資金緊張的難題，但是這僅僅是緩解而已，因?yàn)榻禍?zhǔn)是一種普適性的政策，幾乎各行各業(yè)在降準(zhǔn)之下都可以雨露均沾，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為行業(yè)之一肯定也能夠從中獲益。

    然而，這種獲益僅僅是有所緩解而已，說(shuō)降準(zhǔn)是房地產(chǎn)企業(yè)的救命稻草似乎有些言過(guò)其實(shí)了。今年以來(lái)，在“房住不炒”政策的實(shí)施之下，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)各地已經(jīng)出臺(tái)了多達(dá)380次以上的調(diào)控政策，房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼的態(tài)勢(shì)已經(jīng)逐漸明顯，很多地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易水平也在不斷下降，各地紛紛出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的一個(gè)格局，從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的階段，房地產(chǎn)企業(yè)也必須要逐漸學(xué)會(huì)在這種低速度的市場(chǎng)行情下發(fā)展，確保自己資金鏈的穩(wěn)定就成為了長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的重中之重。

    對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，上半年，由于各大銀行資金面從緊，幾乎房地產(chǎn)市場(chǎng)上下都面臨著較為嚴(yán)重的融資難題，所以大家都在過(guò)苦日子，下半年，隨著四次降準(zhǔn)的不斷貫徹實(shí)施，銀行的流動(dòng)性開(kāi)始得到了一定的好轉(zhuǎn)，這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)的馬太效應(yīng)將會(huì)進(jìn)一步得到發(fā)揮，大型、龍頭房地產(chǎn)企業(yè)由于本身在銀行的信用記錄較好獲得銀行更多資金支持的可能性較大，而中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資難可能會(huì)進(jìn)一步持續(xù)下去，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度將會(huì)進(jìn)一步提高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)被市場(chǎng)兼并掉乃至于主動(dòng)退出市場(chǎng)的可能性將會(huì)增加，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)洗牌將有可能進(jìn)一步加速。

    對(duì)于我們普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，大家必須要認(rèn)識(shí)到一件事，隨著“房住不炒”的貫徹實(shí)施，房地產(chǎn)回歸居住屬性已經(jīng)成為大勢(shì)所趨，那么房地產(chǎn)就會(huì)逐漸喪失投資品的屬性，一旦市場(chǎng)回歸理性之后，市場(chǎng)必然會(huì)出現(xiàn)價(jià)格的上漲或者下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)只漲不跌的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)。任何一件商品無(wú)論是生活必需品還是投資品都會(huì)有價(jià)格的波動(dòng)，中國(guó)人長(zhǎng)期以來(lái)所形成的房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌的舊觀念必然會(huì)被打破，對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)“無(wú)腦”投資房地產(chǎn)就能獲利的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，未來(lái)各地必然會(huì)在市場(chǎng)規(guī)律的影響下出現(xiàn)房?jī)r(jià)漲跌的波動(dòng)，這一點(diǎn)幾乎無(wú)法避免。

    所以，綜合上面的判斷，降準(zhǔn)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性困局會(huì)有一定的緩解作用，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向居住市場(chǎng)的趨勢(shì)已經(jīng)無(wú)可避免，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不是當(dāng)年的市場(chǎng)了。