本報兩會報道組 杜雨萌

    政府工作報告明確提出，要“繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

    全國人大代表、58同城CEO姚勁波告訴《證券日報》記者，2022年政府工作報告明確“穩(wěn)中求進”的工作總基調(diào)，工作部署路徑清晰、重點突出、舉措有力。具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域，作為人民群眾普遍關(guān)心的民生大事，政府工作報告提出要“繼續(xù)保障好群眾住房需求。”事實上，隨著我國城市化進程深入推進，目前政府已經(jīng)建立多渠道、多元化的住房保障制度體系。而在中央“租購并舉”的頂層設(shè)計和“房住不炒”的總基調(diào)下，“租購?fù)瑱?quán)”政策已經(jīng)具備重要的落地推廣的前提條件。

    姚勁波建議，除了要把租賃住房年度租金漲幅率控制在5%以內(nèi)，以及要確保購房者和租房者享受同等的權(quán)利外，還可嘗試建立租務(wù)法庭，加強司法保障。

    “針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要問題，探索新的發(fā)展模式勢在必行。”全國政協(xié)委員莫天全建議，一要堅持市場體系和保障體系并行發(fā)展，建立人-房-地聯(lián)動機制；二要堅持租購并舉，保障租房群體享有公共服務(wù)的權(quán)利；三要堅持盤活存量，健全配套服務(wù)。

    “總的來說，2022年政府工作報告繼續(xù)強調(diào)了穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進的核心目標(biāo)原則。針對房地產(chǎn)行業(yè)，則依然是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然對《證券日報》記者表示，結(jié)合此前住建部與各地方明確的“大力增加保障性租賃住房供給”等相關(guān)內(nèi)容看，未來保障性租賃住房市場供給將起到加強民生兜底保障的作用，解決群眾的住房民生問題，真正實現(xiàn)“房住不炒”、平抑房價。從發(fā)展循環(huán)角度來說，保障性租賃住房公募REITs也將以長期主義的持有運營邏輯，改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)“高周轉(zhuǎn)”的銷售邏輯，進而促進行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，從根本上實現(xiàn)穩(wěn)定地價、穩(wěn)定房價的目標(biāo)。

    事實上，從去年的中央經(jīng)濟工作會議、再到今年的政府工作報告，政策連續(xù)性已然有所體現(xiàn)。

    “比如，明確了我國房地產(chǎn)市場是以市場化商品房、保障性租賃住房和長租房為支撐的三足鼎立的立體化結(jié)構(gòu)。”趙然認為，這為滿足不同生活水平群眾的需求，為廣大人民群眾創(chuàng)造“住有所居”“優(yōu)其所居”提供了多種選擇。

    稍早前，住建部副部長倪虹在談及今年房地產(chǎn)市場重點工作方向時亦特別指出，要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性。

    再從商品房市場來看，政府工作報告提出，要“更好滿足購房者的合理住房需求”。在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，合理住房需求中，包括剛需和改善性住房需求。因此，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策在保障剛需的同時，也要注意滿足改善性住房需求。

    實際上，當(dāng)前改善型住房需求在商品房市場中的占比正不斷提高。據(jù)貝殼研究院估算，目前全國改善型換房需求能夠占到全部需求的50%至60%，包括品質(zhì)的改善和區(qū)域的改善。

    “促進改善型需求釋放，既能夠打通二手房、新房和土地市場的循環(huán)，也能夠促進城市更新改造投資，對于發(fā)展租賃市場也有非常大的幫助。可以說，在當(dāng)前形勢下，促進改善型需求能夠有效緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金困局。”許小樂說。

    記者注意到，自去年四季度以來，隨著政策面暖風(fēng)頻吹，部分城市在因城施策背景下，陸續(xù)出臺了各種政策寬松的“自選動作”。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，盡管受春節(jié)影響，2月份全國仍有多個城市發(fā)布了與房地產(chǎn)有關(guān)的35次調(diào)控政策，疊加1月份的66次調(diào)控政策的發(fā)布，截至目前，年內(nèi)涉及房地產(chǎn)調(diào)控政策的次數(shù)已超百次。

    許小樂預(yù)計，后續(xù)地方針對房地產(chǎn)市場的支持政策有望進一步加強力度、擴大城市范圍。預(yù)計2022年全年房地產(chǎn)市場向好修復(fù)，實現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展，為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤發(fā)揮積極作用。

（編輯 孫倩）