本報記者 姜楠

    2021年8月3日，中國社會科學(xué)院國家未來城市實驗室、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會及社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布了《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.18（2021）》（以下簡稱藍(lán)皮書）。

    藍(lán)皮書認(rèn)為，住房租賃市場規(guī)范發(fā)展關(guān)乎新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，關(guān)乎新市民和青年人的幸福感、獲得感，關(guān)乎城市競爭力，加快發(fā)展與加強規(guī)范勢在必行。發(fā)展機構(gòu)化、專業(yè)化住房租賃特別是自持型重資產(chǎn)住房租賃，需要解決當(dāng)前住房租賃市場存在的三大深層次問題。

    一是住房租賃收益率過低。藍(lán)皮書認(rèn)為，目前，發(fā)展住房租賃市場面臨的最底層的基礎(chǔ)性問題，就是住房租賃收益率過低，即租金回報率或租售比（年房租/房價）不到2%，嚴(yán)重低于正常的投資收益率水平（一般需要5%左右）。住房租賃收益率過低導(dǎo)致無論是通過新建還是改建、收購的方式經(jīng)營租賃住房，都難以實現(xiàn)長期可持續(xù)的投資回報，以租金收益進(jìn)行相關(guān)權(quán)益性融資也很困難，這從根本上制約了新增租賃住房供給。解決這個問題理論上有兩條路徑，一是提高租金或增加其他租賃收益，二是降低住房建設(shè)或購買成本（即房價）。實際上，提高租金或降低房價目前都難以做到。

    二是低成本長期資金缺乏。藍(lán)皮書指出，新建或改建租賃住房需要一次性投入大量資金，并主要通過未來的租金收入逐步回收，投資回收期很長。據(jù)住房租賃企業(yè)測算，新建租賃住房的投資回收期一般在25年以上，改建租賃住房的投資回收期一般在5～8年，且發(fā)展初期3～5年內(nèi)難以盈利，需要長期、低成本、大量的資金支持。但目前缺乏符合住房租賃經(jīng)營特點的長期融資渠道。發(fā)展住房租賃市場亟須拓寬住房租賃企業(yè)融資渠道，吸引社會資本進(jìn)入住房租賃市場，讓住房租賃投資建設(shè)資金可合理退出，并擴大再生產(chǎn)，建設(shè)新的租賃住房。從國際經(jīng)驗看，住房租賃企業(yè)所需資金的核心是要長期、低成本，從根本上解決這一問題必須發(fā)展住房租賃公募REITs。但我國當(dāng)前發(fā)展住房租賃領(lǐng)域REITs還存在一些法律和稅收方面的障礙。

    三是人們長期租住意愿不高。藍(lán)皮書分析認(rèn)為，人們長期租住意愿過低的原因主要有三個：一是公共服務(wù)資源不足以支撐租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。二是租賃關(guān)系不穩(wěn)定。三是租房住不能獲得房價上漲帶來的財富效應(yīng)。對此，藍(lán)皮書提出，想要改變?nèi)藗兊淖》肯M觀念，讓更多的人愿意租房住，需要在公共服務(wù)、租賃住房供給主體、穩(wěn)房價和穩(wěn)租金等方面下功夫。

（編輯 孫倩）