本報(bào)記者 杜雨萌

    近年來，隨著住房租賃行業(yè)的快速發(fā)展，其不僅在社會民生中的重要性不斷上升，同時(shí)也成為新市民、青年人等緩解住房困難的重要手段。

    《證券日報(bào)》記者注意到，無論是去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議、全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，再或是今年的政府工作報(bào)告及“十四五”規(guī)劃，其中均能看到“保障性租賃住房”的身影。

    結(jié)合近日ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2021住房租賃行業(yè)發(fā)展信心指數(shù)報(bào)告》（下稱《指數(shù)報(bào)告》）來看，剛剛過去的2020年，無論是政策支持信心指數(shù)還是投資信心指數(shù)，均較2019年明顯好轉(zhuǎn)。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然表示，總的來說，當(dāng)前住房租賃行業(yè)的發(fā)展信心正在逐步遞增，未來，租住生活或?qū)⒊蔀樾鲁B(tài)。

    行業(yè)：

    大浪淘沙跑道已定

    客觀來講，去年部分長租公寓企業(yè)的“暴雷”，盡管在一定程度上受到了疫情的拖累，但其經(jīng)營模式的不健康，或許又早就說明了問題。從整個(gè)住房租賃企業(yè)看，此次洗牌對于那些腳踏實(shí)地、精耕細(xì)作的住房租賃運(yùn)營企業(yè)來講，其運(yùn)營穩(wěn)定、服務(wù)到位及協(xié)同社區(qū)管理等優(yōu)勢更加凸顯。

    《指數(shù)報(bào)告》認(rèn)為，在此次大浪淘沙之后，真正的“選手”正式進(jìn)入了資產(chǎn)管理的長跑時(shí)代。

    具體來看，該《指數(shù)報(bào)告》通過面向十余方行業(yè)參與者進(jìn)行調(diào)研得到的最終結(jié)果顯示，住房租賃行業(yè)的整體信心明顯向好。如從政策支持信心指數(shù)來說，受訪者對2021年政策支持信心指數(shù)預(yù)期整體樂觀，平均值要高于去年同期調(diào)研結(jié)果。在這里面可以看到開發(fā)商和產(chǎn)品供應(yīng)商的信心極大的增強(qiáng)；在投資信心指數(shù)上，則整體預(yù)期從此前的稍顯悲觀轉(zhuǎn)為中性保守；最后，從經(jīng)營指數(shù)上看，《指數(shù)報(bào)告》認(rèn)為，不出意外，各方對于一線城市和新一線城市的整體住房租賃市場普遍看好，這是源于經(jīng)濟(jì)發(fā)展會不斷帶來就業(yè)機(jī)會，帶動大量的城市新居民涌入，從而使得住房租賃需求增加，推動行業(yè)信心增強(qiáng)。

    ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然告訴《證券日報(bào)》記者表示，稍早前，在住房租賃行業(yè)的快速發(fā)展之初，很多熱錢都積極涌入，無形中推高了相關(guān)資產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)而出現(xiàn)非理性的盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致一些市場亂象的發(fā)生。但是在熱錢退出之后，這些長期的、穩(wěn)定的、便宜的資金才有了入場的機(jī)會，才能夠跟那些腳踏實(shí)地、精耕細(xì)作的運(yùn)營機(jī)構(gòu)一起長跑。這也是為什么說真正的“選手”將進(jìn)入長跑時(shí)代。

    “我特別認(rèn)同住房租賃行業(yè)‘大浪淘沙，跑道已定’這一說法。事實(shí)上，這也是當(dāng)前住房租賃行業(yè)的現(xiàn)狀。”在新派公寓創(chuàng)始人及CEO王戈宏看來，“大浪淘沙，跑道已定”可以從兩方面理解。一是對這一賽道的看好。即經(jīng)過前期部分住房租賃企業(yè)的“暴雷”，一些經(jīng)營模式不健康的企業(yè)已經(jīng)被行業(yè)洗了出去；二是從整個(gè)行業(yè)來說，在這條賽道里，其實(shí)還可以進(jìn)一步細(xì)化為不同的跑道。尤其是經(jīng)過去年的行業(yè)“洗牌”，相信部分住房租賃企業(yè)也找到了適合自身發(fā)展的方式。

    趙然表示，總的來說，隨著住房租賃行業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷變化發(fā)展，可以看到的是，目前行業(yè)內(nèi)部的開發(fā)商、供應(yīng)商和服務(wù)商信心正在增強(qiáng)。

    政策：

    鼓勵與規(guī)范并重

    盡管住房租賃行業(yè)是在近幾年得到飛速發(fā)展，但若從源頭追溯的話，其發(fā)展已走過約20年時(shí)間。

    據(jù)《住房租賃20年：政策·邏輯·未來》報(bào)告（下稱“住房租賃報(bào)告”）顯示，住房租賃市場在過去的20年時(shí)間中，大概可分為四個(gè)階段。即2000年到2010年這十年當(dāng)中，主要以培育住房租賃市場為主；2011年和2013年期間，進(jìn)一步提出要發(fā)展保障性租賃住房；2014年到2016年期間，政策面以“購租并舉”以及“健全住房租賃市場化體系”為主；最后是2017年至今，“鼓勵”與“規(guī)范”成為關(guān)鍵詞。

    趙然對《證券日報(bào)》記者表示，過去20年里，我國住房租賃市場先后承擔(dān)了補(bǔ)充健全房地產(chǎn)市場體系、去杠桿、保民生工具等角色定位。而2016年，“購租并舉”的提出才使得我國以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系逐步健全發(fā)展。時(shí)至今日，我國住房租賃市場已發(fā)展至機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的第四階段，政策開始向鼓勵發(fā)展與加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范并重的方向傾斜。

    具體來看，在激勵與約束并重的當(dāng)下，住房租賃報(bào)告以供給端、需求端、資金端、監(jiān)管端為視點(diǎn)細(xì)察我國住房租賃市場。如在供給端，以增量盤活存量是主要思路。供給端的存量主要指是住宅存量、商業(yè)存量、工業(yè)存量的改造。相對而言，增量則是指住房租賃專項(xiàng)用地新建項(xiàng)目；從需求端來看，2018年至今，多數(shù)城市從租房補(bǔ)貼、便利落戶、提供人才專項(xiàng)租賃住房等方面為人才解決困難，釋放人才安置政策，給予租客補(bǔ)貼和權(quán)益。

    “當(dāng)前住房租賃市場的供給仍存在著供需錯(cuò)配的問題。”在趙然看來，真正的有效供給應(yīng)該是契合新市民生活需求的供給，它有著以下幾方面特點(diǎn)：靠近產(chǎn)業(yè)園、交通便利、基礎(chǔ)生活配套設(shè)施齊備。除此之外，實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)仍有很長一段路要走。目前看來，各地在人才落戶、子女義務(wù)教育等方面都有政策需要突破的地方。

    趨勢：

    REITs時(shí)代將至

    當(dāng)前，隨著基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的大幕開啟，這于住房租賃行業(yè)來說，同樣迎來發(fā)展的新契機(jī)。尤其是對照國外經(jīng)驗(yàn)來看，金融工具可以說是推動住房租賃市場發(fā)展的重要推手。

    隨著市場供給的多元化，特別是租賃住房用地來源的拓寬，加之資金端擴(kuò)大租賃住房建設(shè)資金來源，政策端積極探索對租賃住房企業(yè)的稅費(fèi)支持，住房租賃報(bào)告認(rèn)為，我國住房租賃市場即將邁入REITs時(shí)代。據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院估算，當(dāng)前我國住房租賃市場的整體規(guī)模為2.52萬億人民幣，參照國外經(jīng)驗(yàn)來說，預(yù)計(jì)住房租賃REITs的規(guī)模約為3000億元。

    趙然表示，未來住房租賃REITs的推出，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場形成低金融杠桿、可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式。借助REITs，住房租賃企業(yè)能夠“輕裝上陣”，也就從真正意義上實(shí)現(xiàn)了“開發(fā)、運(yùn)營、金融退出”的閉環(huán)。此外，由于REITs執(zhí)行的是長期投資策略，并且具備專業(yè)的資產(chǎn)管理，其還將有助于整個(gè)住房租賃市場的專業(yè)化發(fā)展，有效減少市場波動，成為房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展的穩(wěn)定器。

（編輯 喬川川）