應民吾

    一夜之間，那些擁有自有土地的企業(yè)，似乎將成為求職者們熱捧的對象。

    國土資源部部長姜大明15日說，要改變政府作為居住用地唯一供應者的情況，研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法。

    新華社就此評論稱，政府不再壟斷住房用地，盤活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，是貫徹中央提出的建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉——“兩多一并舉”住房制度基礎性的土地制度變革。

    從國土部、住建部此前部署的13城市利用集體建設用地建設租賃住房試點，以及此次國土部長表態(tài)及新華社評論看，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的住宅用地，主要是指用來建設租賃住房的集體建設用地，以及這些非房地產(chǎn)企業(yè)的自有土地。

    至于官方15日所稱“探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)”透露出的宅基地使用權(quán)適度放活，則對解決企業(yè)員工居住問題作用不大——中國農(nóng)村的宅基地一則呈小塊分散狀態(tài)，二則租賃住房需求較大的企業(yè)若想集聚使用這些分散的宅基地，牽涉農(nóng)戶較多。這兩個特征都決定了宅基地若用于解決城市的規(guī)模化居住需求，整合、博弈成本都太高，只適合以單塊、數(shù)塊的規(guī)模向在這些農(nóng)村地區(qū)開展經(jīng)營活動的企業(yè)售讓使用權(quán)。

    在集體建設用地上建租賃用房，迄今為止只有北京、上海有過較為成功的規(guī)模化試驗，中途因為對“小產(chǎn)權(quán)房”等擦邊球的憂慮，還被相關(guān)部委暫停過數(shù)年。而且這些租賃用房項目多由地方政府運營，相對說來，企業(yè)的自主權(quán)不大。

    而新華社的解讀中出現(xiàn)的“盤活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地”，則給企業(yè)在自有土地上建租賃用房等保障房打開了政策口子，北京也已先期試驗。但疑慮隨之而來：這會重復上世紀八九十年代企事業(yè)單位自建宿舍分給員工的現(xiàn)象嗎？

    上世紀八九十年代的那波自建宿舍熱潮，是在中國改革開放后，企事業(yè)單位經(jīng)濟實力明顯上升、單位員工及子女數(shù)量大增的背景下發(fā)生的。當時，這些企事業(yè)單位在自有土地上建起住宅分給員工，后來的近20年中，又在履行了相關(guān)的規(guī)劃、土地等手續(xù)后，將這些住宅變更成為員工的產(chǎn)權(quán)房，成為他們當中多數(shù)人的第一筆重大資產(chǎn)。如今在很多城市，那些工廠或已不存，但當年所建的員工宿舍樓則大多作為一個時代的見證還矗立在那兒。

    當年企事業(yè)單位的自建宿舍，也帶有濃重的“企業(yè)辦社會”計劃經(jīng)濟色彩：宿舍只提供給本單位員工；作為福利，只收取象征性的租金；只保證基本的物業(yè)服務，且由本單位總務處提供；甚至只要夠潑辣，多占宿舍、離職不退的現(xiàn)象也比比皆是。而這些單位宿舍最終獲準變更為有產(chǎn)權(quán)的私人住宅，也帶有政府對那幾代人在計劃經(jīng)濟體系下所作奉獻予以追認的意味。

    如今“盤活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地”，則不應再回到“企業(yè)辦社會”的老路上。

    首先是權(quán)屬性質(zhì)。國土部長15日已經(jīng)明確表示，非房地產(chǎn)企業(yè)把依法取得使用權(quán)的土地用作住宅用地，前提是“權(quán)屬不變”、“符合土地和城市規(guī)劃條件”。這就基本決定了這些企業(yè)在自有土地上所建的住宅，應該是面向員工乃至社會的租賃用房等保障房，而不太可能是擁有完整流通權(quán)利的產(chǎn)權(quán)房。

    此前已經(jīng)有媒體錯誤解讀稱，北京鼓勵國有企業(yè)利用自有用地來建設保障房是“企業(yè)職工福利分房”。北京市住建委澄清說，國有企業(yè)利用自有用地建的都是保障房，“鼓勵國企拿出自有用地建設保障房，是增加保障房的供給渠道”，而不是企業(yè)內(nèi)部職工福利分房，這些房源均面向社會符合條件的保障房家庭進行公開配租配售。而企業(yè)不直接獲得土地收益。但盤活資源后，可以從保障房配建的車庫、商業(yè)配套等項目中獲取收益。北京的試驗已經(jīng)表明，國企利用自有用地建設保障房已經(jīng)不是當年的福利分房模式。

    其次是市場與政府在這一問題上的角色問題。十八屆三中全會《決定》和十九大報告均提出，使市場在資源配置中起決定性作用。上月閉幕的中央經(jīng)濟工作會議也重申“要完善市場在資源配置中起決定性作用的體制機制”。與“市場在資源配置中起決定性作用”并行的一點是“更好發(fā)揮政府作用”。

    從這一角度看，“兩多一并舉”的住房制度，意在實現(xiàn)上述市場與政府兩方面的作用——既把非房地產(chǎn)企業(yè)引入住房用地市場供應者的范圍，又通過租賃用房等保障性用途，來實現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”政策取向。

    在這樣的大背景下，非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地上所建住房，大部分不應只是企業(yè)員工自己的福利，而是要帶有一定的社會保障屬性，北京的上述配租配售實踐就是例證。至于這些房屋的物業(yè)服務，更是應該引入市場機制，招標后交由專業(yè)公司來運營，從而避免走“企業(yè)辦社會”的老路。

    第三是這類房屋的供應對象。在非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地上所建的租賃住房，因其租金比市場價格更低，應更多地面向85后90后員工、農(nóng)民工等“夾心層”和困難人群。這些人群中，年輕者有的沒趕上房價較低時買房，有的處于事業(yè)起步階段、無力買房，還有的受限購資格約束無法買房，而農(nóng)民工也無力在大城市買房。若這些人群因居住成本高昂而選擇離開，那么一個城市的制造業(yè)服務業(yè)水平將受很大影響，提升未來競爭力也無從談起。

    如此看來，這一輪住房用地市場改革，若能避免走“企業(yè)辦社會”的老路，而是在政府引導下，兼顧分配公平和市場效率，將極大緩解包括13個試點城市在內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的居住矛盾，從而實現(xiàn)“住有所居”的政策意圖。