本報(bào)記者 王麗新

    新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響仍在延續(xù)。在開(kāi)復(fù)工延遲、線下銷售停擺的這段時(shí)間里，投資者開(kāi)始上調(diào)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期。對(duì)此，房企在積極開(kāi)展線上銷售的同時(shí)，也在融資端忙著為現(xiàn)金流尋求新的入口。

    據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，從2月6日至今，16家房企拋出總計(jì)555億元的境內(nèi)外融資方案，其中境外融資規(guī)模為29億美元。

    “開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)一季度的現(xiàn)金流安排通常比較寬松，預(yù)計(jì)二季度開(kāi)始現(xiàn)金流的壓力將更加集中體現(xiàn)。”貝殼研究院新房分析師潘浩在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，但目前房企加快發(fā)債節(jié)奏、擴(kuò)大融資規(guī)模，這是應(yīng)對(duì)疫情的必然選擇。

    房企忙發(fā)短期債補(bǔ)充現(xiàn)金流

    房企最近加緊發(fā)債，一方面是出于還債需求，另一方面則是受疫情影響，想借道融資緩解目前現(xiàn)金流緊張的局面。有的房企更是直接明說(shuō)，發(fā)行的公司債券是“疫情防控債”。

    2月13日，天津泰達(dá)臨時(shí)股東大會(huì)通過(guò)關(guān)于公司非公開(kāi)發(fā)行公司債券的議案，擬發(fā)行總規(guī)模不超過(guò)20億元的公司債券（疫情防控債）。

    “疫情期間相對(duì)友好的金融環(huán)境，也會(huì)加速房企的發(fā)債節(jié)奏。”潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者對(duì)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，自春節(jié)以來(lái)，至少有建業(yè)地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、中梁控股集團(tuán)等多家房企發(fā)行了一年期內(nèi)美元債，發(fā)行總額近18億美元。以新力控股為例，2月12日，新力控股與中銀國(guó)際杠桿及結(jié)構(gòu)融資有限公司就一筆1.4億美元的定期貸款融資訂立協(xié)議。協(xié)議規(guī)定，該筆貸款須于2020年12月31日悉數(shù)償還。

    據(jù)公開(kāi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年3月份以來(lái)，國(guó)內(nèi)房企大約發(fā)行17筆一年期內(nèi)美元債。但從2020年春節(jié)后至今，發(fā)行的一年期內(nèi)美元債就占了5筆。

    “通常，長(zhǎng)期債券的融資成本更低，企業(yè)更愿意鎖定長(zhǎng)期資本。”有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，但今年春節(jié)以來(lái)，一場(chǎng)突如其來(lái)的新冠肺炎疫情讓房企調(diào)整了融資節(jié)奏，發(fā)行短期美元債是應(yīng)對(duì)當(dāng)前疫情下銷售停擺的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)之術(shù)。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，加大融資規(guī)模，甚至不惜提升融資成本籌錢，背后是對(duì)銷售乏力的擔(dān)憂和還債高峰期到來(lái)的壓力。

    償債壓力加大

    克而瑞地產(chǎn)研究表示，2020年是房企債券到期的高峰期，95家房企年內(nèi)到期債券總額超過(guò)5000億元，較2019年上漲45%，房企的融資及償債壓力較大。短期來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)疫情形勢(shì)嚴(yán)峻，將持續(xù)對(duì)房企融資造成影響。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，3月房企到期債券總量超過(guò)330億元，雖然比2020年1月份到期債券的額度相對(duì)較少，但房企境外債的到期額度卻屬于年內(nèi)高峰。

    克而瑞認(rèn)為，即使房企債券已進(jìn)行提前贖回或?qū)斶€計(jì)劃準(zhǔn)備充分，但在疫情影響下的開(kāi)工計(jì)劃停擺、后續(xù)開(kāi)工恢復(fù)仍需一段時(shí)間的局面，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)也會(huì)造成很多壓力，尤其是那些高杠杠的企業(yè)。僅從利息支出來(lái)看，根據(jù)2019年上半年70家房企的平均融資成本和有息負(fù)債總額來(lái)看，70家房企的月利息支出就已超過(guò)350億元。

    “從去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈就整體偏緊。”同策研究院總監(jiān)張宏偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，至今這種局面也沒(méi)有改變。

    “在整體高壓環(huán)境下，不同房企受到的壓力程度存在差異。”潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，根據(jù)2019年房企中期財(cái)報(bào)TOP50的分析，7家房企的短債比小于1，意味著當(dāng)前可用貨幣無(wú)法覆蓋其短期債務(wù)；還有7家房企短債比大于10，說(shuō)明流動(dòng)資金充足，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。不同房企在原有自身債務(wù)壓力上的表現(xiàn)大相徑庭，再疊加此次疫情的影響，那些低短債比的房企壓力更為明顯。

    在短期內(nèi)無(wú)法啟動(dòng)大規(guī)模銷售的情況下，一年內(nèi)到期的短期債確實(shí)可以解燃眉之急。但在張宏偉看來(lái)，境外金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)看到房企暫時(shí)關(guān)停售樓處、到期兌付壓力等導(dǎo)致房企階段性現(xiàn)金流緊張的局面，有可能會(huì)做出階段性收緊動(dòng)作。但境內(nèi)融資渠道不排除有寬松政策出現(xiàn)，但目前還未明確。

    潘浩進(jìn)一步表示，短期來(lái)看，房企一方面要加速實(shí)現(xiàn)銷售轉(zhuǎn)化，加快與政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)的授權(quán)與合作，謀求簡(jiǎn)化流程，實(shí)現(xiàn)線上交易；另一方面，擴(kuò)大自身融資渠道，利用資金擔(dān)保、上調(diào)票面利率、股東增持等手段確保短期資金流動(dòng)性。此外，部分資金相對(duì)充裕的房企可以嘗試出手拿地，在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力減小的情況下，有望為下一輪發(fā)展提供支撐。