2016年的國慶前夜，一紙“京八條”拉開了國內(nèi)最強(qiáng)樓市調(diào)控的序幕。

    從“3·17”再度祭出重拳，到后來的“打補(bǔ)丁”又“釘釘子”，北京至今已累計(jì)發(fā)布了30余次調(diào)控政策，成為國內(nèi)調(diào)控尺度最緊力度最大的城市之一。在嚴(yán)密的調(diào)控政策下，上半年北京樓市新房、二手房量價(jià)齊跌。

    “在去年政策升級加碼后，北京樓市調(diào)控進(jìn)入查缺補(bǔ)漏不斷完善的新階段。今年上半年，在堅(jiān)持‘房住不炒’定位的同時(shí)，北京調(diào)控力度不減，”中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜告訴時(shí)代周報(bào)記者，今年的《北京市政府工作報(bào)告》為樓市定了調(diào)，要建立市場平穩(wěn)發(fā)展的預(yù)期，多維度推進(jìn)長效機(jī)制建設(shè)。

    這座城市的住房供應(yīng)體系正在發(fā)生新的變化—共有產(chǎn)權(quán)住房、“限房價(jià)、競底價(jià)”商品房的入市，正在豐富著住房供應(yīng)體系。今年下半年，3000億元貨值的限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)房大軍將開閘入市，不少明星限價(jià)房一房難求。

    昔日地王、頂級豪宅的價(jià)值認(rèn)知體系被顛覆，亟待重塑。一大波豪宅在金融環(huán)境總體偏緊張，此時(shí)入市有多大“勝算”？購房者與房企的博弈局面正在發(fā)生改變。

    量價(jià)齊跌

    “房價(jià)”仍是一個重要的評價(jià)指標(biāo)和參數(shù)，檢驗(yàn)著北京地方政府調(diào)控成效。事實(shí)上，黨的十九大以來，住建部已在多個會議提出，要各地政府把調(diào)控工作落到實(shí)處。

    北京樓市量價(jià)齊跌。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京商品住宅（不含保障房）累計(jì)成交面積157萬平方米，較去年同期下降35%；成交均價(jià)為39060元/平方米，較去年同期下降4%，同比增速由升轉(zhuǎn)跌；600萬元/套成為北京中低端市場新的分水嶺，而高價(jià)位分界線則從去年上半年的1500萬元/套，下降至今年同期的1200萬元/套。

    北京市場更是經(jīng)歷了罕見的供大于求局面—上半年，商品住宅平均月度供應(yīng)量為36萬平方米，同比增長33%，月均成交量為26萬平方米，銷供比為0.72。受需求抑制影響，北京商品住宅庫存量在6月底達(dá)到591萬平方米，出清周期升至20.1個月，較年初增長3.7個月。

    進(jìn)入整體調(diào)整期，二手房市場未能例外。事實(shí)上，北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)全面邁入存量房時(shí)代，在近三年里二手房成交占比均超八成。今年上半年，北京二手房市場先揚(yáng)后抑，累計(jì)成交7.58萬套，成交均價(jià)56993元/平方米，分別同比下降12%和9%。

    面包賣不出去，面粉自然也沒那么搶手。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京土地合計(jì)成交31宗，土地金額達(dá)到了751.34億元，環(huán)比下降58%，同比數(shù)據(jù)下降25.3%。僅14%的平均溢價(jià)率也是近年來的最低點(diǎn)。

    “除了2宗宅地出現(xiàn)競爭自持外，其他均接近底價(jià)成交，”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對時(shí)代周報(bào)記者說，上半年，北京流標(biāo)土地達(dá)到了7宗，這也是2013年至今同期流標(biāo)的最高點(diǎn)，“以往那種多家開發(fā)商爭得頭破血流、自持階段舉牌依然火爆的局面幾乎難以再現(xiàn)。”

    第一太平（3.66-1.35%）戴維斯華北區(qū)董事長麥安東把希望寄托在下半年。他對時(shí)代周報(bào)記者說，接下來，北京樓市注意力正聚焦在共有產(chǎn)權(quán)房和限價(jià)房身上，會看到一波供應(yīng)小高峰，“未來，房地產(chǎn)仍能抵消經(jīng)濟(jì)波動帶來的影響”。

    限競房入市

    66個限價(jià)房項(xiàng)目，走到了關(guān)鍵十字路口。

    “9·30”新政中，北京開始嘗試和探索一類新型土地出讓模式，即“限房價(jià)、競地價(jià)”—一個商品住宅地塊在入市時(shí)，就已經(jīng)明確限定了將來房子的銷售價(jià)格，這類房源被簡稱為限價(jià)房項(xiàng)目。

    今年6月初，蓄勢了半年之久的限價(jià)房終于得以開閘。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，截至目前，瀛海府、金樾和著、旭輝城、中海京西里、首開保利熙悅林語等限價(jià)房項(xiàng)目拿到了預(yù)售許可證，合計(jì)供應(yīng)面積（含車位）達(dá)30.7萬平方米。

    它們并不是孤例，更多的限價(jià)房項(xiàng)目正在等待入市機(jī)會。新浪樂居統(tǒng)計(jì)顯示，截至7月15日，北京已有34個限價(jià)房定下案名，除了100%自持的中國鐵建（7.64-0.78%）理想家與萬科翡翠書院兩個樓盤外，剩余樓盤都在積極蓄客中，主力單價(jià)在5.5萬元/平方米左右。

    可預(yù)見的巨量供應(yīng)正在醞釀，限價(jià)房真正的戰(zhàn)場在下半年。

    “7月開始，北京估計(jì)會出現(xiàn)限價(jià)房供應(yīng)量井噴現(xiàn)象，短期入市房源有望超過2萬套，”張大偉稱，今年四季度前，估計(jì)將有5萬套限價(jià)房入市，合計(jì)約3000億元貨值。

    購房者與房企的博弈路徑正在發(fā)生改變，這一點(diǎn)，樓盤上的一線操盤手們體會最深：去年，只要價(jià)格低就不愁賣；今年，好項(xiàng)目要靠搶，差項(xiàng)目降價(jià)也不好賣。

    剛需族有了挑選機(jī)會：大興瀛海府入市的100多套房，來了628個家庭來搶，僅一個小時(shí)就被搶空；同一天開盤的金樾和著，340套房當(dāng)天賣出了264套；不遠(yuǎn)處的旭輝城首開均價(jià)3.5萬元/平方米，低于限售均價(jià)38994元/平方米開盤，足見形勢嚴(yán)峻。

    “限價(jià)房的限售期是五年，加上期房普遍兩到三年的交付周期，購房者持有房產(chǎn)的時(shí)間代價(jià)與財(cái)務(wù)成本都變得很大，”在地產(chǎn)分析師張杰看來，下半年的限競房競賽中，會有越來越多的開發(fā)商，被逼回到做品質(zhì)附加值的軌道上。

    當(dāng)然，與周邊二手房明顯的價(jià)差紅利，也讓不少明星限價(jià)房一房難求，登上榜單的不乏四環(huán)內(nèi)的佑安府、洺悅苑、金融街周莊子地塊、九龍倉西局地塊等。

    比如佑安府，最高銷售單價(jià)不得超過8.3萬元/平方米，但他附近的中國璽、昆侖域已經(jīng)賣到9萬多元/平方米；比如洺悅苑，限價(jià)6.1萬元/平方米，其南側(cè)的天悅壹號已經(jīng)賣到8萬多元/平方米。

    中交房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理周濟(jì)認(rèn)為，部分限價(jià)房樓盤出現(xiàn)的“倒掛”現(xiàn)象，將加劇了短期購房需求的快速增長。

    “去年成交的三環(huán)附近的幾個地塊，如永定府、佑安府等轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)是大概率事件，”房企代表李陽（化名）對時(shí)代周報(bào)記者說，項(xiàng)目是否轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)，中間銷售限價(jià)與評估價(jià)比值85%這條紅線。假如其銷售限價(jià)與評估價(jià)的比值低于85%，該項(xiàng)目將由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，再面向合資格購房人出售，“但目前，沒有一個項(xiàng)目被認(rèn)定要轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房。”

    李陽和他的同行屢屢探討，影響估值的變量太多，在相關(guān)部門出臺具體的評估標(biāo)準(zhǔn)之前，誰都只能是在等待。

    時(shí)代周報(bào)記者了解到，北京市房地產(chǎn)市場管理事務(wù)中心會同北京市保障性住房建設(shè)投資中心，對項(xiàng)目可售住房的市場價(jià)格進(jìn)行評估，形成評估價(jià)。這需要一套多維度、多角度、全方位的評估體系，評估要素將包括項(xiàng)目周邊新房價(jià)格、二手房價(jià)格、區(qū)域價(jià)值因素，以及交通、學(xué)區(qū)、醫(yī)療等綜合配套等重要因素。這些要素在評估時(shí)所在的比重也不盡相同。

    還是佑安府，僅以周邊新房作為參照，限價(jià)與評估價(jià)之比則在83%左右，略低于85%的標(biāo)準(zhǔn)。但按照算上周邊二手房價(jià)格因素則會出現(xiàn)明顯變化。中介網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，目前佑安府周邊二手房項(xiàng)目鵬潤家園二手房售價(jià)均價(jià)為6.3萬元/平方米左右，金泰小區(qū)的銷售均價(jià)則在6.1萬元/平方米左右。

    按照限價(jià)房銷售管理辦法，在其辦理施工許可后，便可進(jìn)行評估。金融街周莊子地塊，九龍倉西局地塊，以及佑安府等都已經(jīng)在兩個多月前拿到施工許可證，但后續(xù)評估進(jìn)度仍是一個未知數(shù)。

    “最眼熱限價(jià)房，一旦轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，也將無人問津。”張大偉說。

    豪宅扎堆現(xiàn)市

    蟄伏許久的豪宅市場，同樣來勢洶洶。

    北京昔日地王—夏家胡同地塊在這個炎熱的夏天揭開了面紗，這個南三環(huán)沿線的別墅項(xiàng)目取名懋源璟岳；單套均價(jià)過億的獨(dú)棟別墅北京莊園，打開了大門，看房者要靠排位預(yù)約，資產(chǎn)證明以及受邀金鑰匙“三碼合一”才能最終開啟“莊園密碼”；老牌別墅萬科觀承在東方十二境園林示范區(qū)，打出了“全面生活解決方案”的招牌；東四環(huán)大平層豪宅壹亮馬也對外發(fā)出了啟動信號。

    這些低調(diào)的豪宅項(xiàng)目，近來如雨后春筍般涌現(xiàn)。世茂西山龍胤、紅廷別墅、金府大院等在內(nèi)的多個豪宅項(xiàng)目也紛紛對外發(fā)布產(chǎn)品，公開示范區(qū)、樣板間等項(xiàng)目推介，為后期入市營造氛圍、提前蓄客。

    “限價(jià)房作為多渠道供應(yīng)和多手段并舉的探索，改善供需矛盾是可行的，但是把它當(dāng)成主流是不行的，”周濟(jì)認(rèn)為，商品房市場仍存在較大缺口，目前市場上更多的還是改善型需求比較多，限價(jià)房數(shù)量對這些需求不會產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。

    今年上半年，在北京樓市各類業(yè)態(tài)產(chǎn)品成交TOP30盤中，別墅成交1085套，單價(jià)“7萬元+”豪宅成交1187套，剔除重合項(xiàng)目，兩者合計(jì)占新建商品住宅（不包含共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房）市場成交總量的25%。諸葛找房的統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，總價(jià)5000萬元以上頂豪成交21套，其中有的豪宅成交單價(jià)高達(dá)7.4萬元∕平方米。

    “樓市升級改善型置業(yè)需求的上升，別墅等豪宅逐漸由樓市的補(bǔ)充性產(chǎn)品成為改善市場的中流砥柱，”思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅對時(shí)代周報(bào)記者說，財(cái)富的根本是思維模式和把握機(jī)會的能力，作為樓市繁榮紅利的收割者，塔尖財(cái)富人群對沖風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)的有效方法仍舊是資產(chǎn)。

    以別墅為例，作為獨(dú)占資源的奢侈品，別墅出于特殊性與個性化的原因，一向備受城市高端客群的追捧。截至2018年6月30日，北京別墅存量為6881套，不足7000套。

    2018年是房企最近4年資金壓力最大的一年。沉淀了大量資金成本的豪宅項(xiàng)目，有了抓緊入市的緊迫感。北京區(qū)域又尤為明顯。今年5月14日，北京市委書記蔡奇接受《人民日報(bào)》采訪稱，北京作為首都，各類風(fēng)險(xiǎn)容易聚集，將持續(xù)采取有效措施，加強(qiáng)對金融、地方債務(wù)、房地產(chǎn)市場等領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)防控，強(qiáng)化未雨綢繆、積極應(yīng)對，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。

    豪宅扎堆入市，如何跳出“復(fù)制”和“堆砌”的窠臼？一位豪宅代理機(jī)構(gòu)人士分析，如今北京樓市的高端客戶與以往完全不同，它們選房已脫離傳統(tǒng)的區(qū)位局限，全北京內(nèi)豪宅項(xiàng)目甚至都可能成為備選房源。而這也意味著豪宅項(xiàng)目的競爭對手將遍布整個城市，鎖定這些財(cái)富階層對豪宅項(xiàng)目而言也變得越發(fā)不易，加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新，打造差異化將是頂級豪宅項(xiàng)目在競爭中脫穎而出的利器之一。

    “北京莊園嚴(yán)格的預(yù)約制參觀門檻的背后，是頂豪別墅和頂級階層群體兩者之間互為對標(biāo)的一個產(chǎn)物。”運(yùn)通集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人如是表示，他們鎖定的可能是國內(nèi)各行業(yè)領(lǐng)袖級階層。

    擁有0.6容積率的別墅項(xiàng)目北京莊園，以滿配、精裝、獨(dú)棟為賣點(diǎn)。操盤方和裕地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者：“我們會對來訪者驗(yàn)資，但是我們驗(yàn)資的方式不是簡單看客戶手中有多少存款，而是看客戶目前居住的產(chǎn)品形態(tài)和購房閱歷。”

    除了產(chǎn)品本身的設(shè)計(jì)外，賦予項(xiàng)目文化內(nèi)涵也成為豪宅項(xiàng)目的著力點(diǎn)。例如，紅廷別墅推出的億元級別墅樣板間主打藝術(shù)化裝修；西山龍胤則凸顯中式園林的韻味。

    是否可以順利拿到預(yù)售許可證，正成為這些豪宅房企的年度大考。從2017年的實(shí)際情況來看，過了“8萬+”線的項(xiàng)目鳳毛麟角，其中北京金茂府、華潤昆侖域、招商中國璽預(yù)售均價(jià)在9.5萬元左右，中駿天宸以13.5萬元成為2017年的最高價(jià)。

    2018年豪宅價(jià)格的天花板會到多少？懋源璟岳、懋源璟璽、北京莊園、泰禾金府大院、壹亮馬、葛洲壩中國府……它們都是2018年有望拿到最高預(yù)售價(jià)格的“種子選手”。

    畢竟這里面的地王項(xiàng)目不少，比如葛洲壩中國府樓面價(jià)達(dá)到7.5萬元/平方米，懋源璟岳的樓面價(jià)為4.6萬元/平方米，懋源璟璽樓面價(jià)5.36萬元/平方米，壹亮馬的樓面價(jià)5.5萬元/平方米。