近段時間，股市表現(xiàn)較弱，但房地產信托投資基金（REITs）卻走出了自去年上市以來少見的大行情。其中，富國首創(chuàng)水務這個REITs產品，去年6月份上市時還不到4元錢，而本周已經沖擊7.5元大關了。在大盤交易重心下移，各板塊輪番下跌的背景下，REITs的異軍突起，讓很多投資者感到意外，但同時對其未來的走勢，多少也產生了些許擔憂。畢竟，了解REITs的人都知道，這種產品是不適合炒作的。

    廣義的REITs是指房地產信托基金，而現(xiàn)在我國證券市場上，則是特指由相關金融機構通過公募形式發(fā)行的基礎建設信托基金。這些基金的投資重點是在收費公路、產業(yè)園區(qū)、垃圾與污水處理及倉儲物流這幾大領域。本質上，REITs是對原本流動性比較差的基礎設施進行了資產證券化操作，從而極大地改善了其流動性。而REITs的收益，則來自這些基礎設施在運行中產生的現(xiàn)金流、租金以及未來資產的增值部分。相對股票基金來說，REITs的主要收益并不源于所投資項目本身的交易價格變動，而相對于債券基金來說，REITs的特點是有具體的投資項目，且只預期收益率的范圍，而不確定固定利率。因此，在某種意義上，它是介于股票基金與債券基金之間的一種產品，帶有較為強烈的固收色彩。

    國內金融界很早就提出要搞REITs，但由于傳統(tǒng)上REITs是針對房地產的產品，因此監(jiān)管部門一直對此持謹慎態(tài)度，而在去年推出REITs產品時，則要求將投資的重點放在基礎設施上，同時先在公募基金上進行試點。時下我們在滬深交易所看到的REITs產品，就是去年二季度發(fā)行上市的，從產品的設計來看，在很大程度上是面向廣大中小投資者的，因此認購起點很低，而且在短時間內就安排了公開上市交易。

    在當時，二級市場對這個產品還不怎么關注，產品上市后也是有漲有跌，價格波動并不大，有些產品還曾經跌破發(fā)行價?？梢哉f在產品剛推出的那段時間，這些REITs產品的表現(xiàn)并不算突出。但幾個月以后，情況就發(fā)生了變化，由于目前在市場上的REITs規(guī)模不大，到現(xiàn)在發(fā)行金額才300多億元，上市了11個品種，因此從交易層面來說是迷你型的，這就引發(fā)了短線資金的興趣。加上股票市場震蕩調整，債券交易也面臨一定的壓力，相應的“固收+”產品因此比較受關注。雖然，嚴格來說REITs不能算是“固收+”產品，但它也的確與之存在某種相似之處。這幾方面因素的疊加，導致了大資金的涌入，于是這個產品就一下子火起來了，價格被大幅度炒高。即便發(fā)行人不斷提醒風險，還是無濟于事。

    值得一提的是，就REITs本身而言，適合穩(wěn)健型投資者，現(xiàn)在發(fā)行、上市的幾只REITs產品，又是精挑細選出來的，質量大都不錯。但是，它們畢竟不是股票，其定價模型是根據收益率并參考凈值，與股票完全不同。以平均不到6%的年化收益，即便考慮到相關資產可能的增值，也難以支持交易價格的大幅度上漲。用炒股票的方式來炒REITs，是種脫離產品本源的投機，風險極大。

    這幾年，一些非主流的證券產品，或因為交易結構特殊，或因為自身的某些特點，都在不同程度上受到了部分市場資金的關注，出現(xiàn)了非理性的上漲。譬如可轉換債券，多次出現(xiàn)因為價格爆炒而觸發(fā)強制贖回條件，而被贖回的現(xiàn)象，一些跟風炒作的投資者因此蒙受很大的虧損?，F(xiàn)在，可轉債有了降溫的態(tài)勢，但REITs的炒作則依然熾熱，這不是什么好現(xiàn)象，客觀而言，以現(xiàn)在的一些REITs產品的價格而論，已經透支了未來多年的收益，明顯脫離了其內在價值，這個泡沫早晚是會破滅的，接最后一棒的人將會損失慘重。因此，現(xiàn)在是到了要呼吁理性投資REITs的時候了，有關部門應該加強對REITs投資者的風險教育，相關基金管理人也應該及時披露REITs的權益變化與根據分配預期計算的收益率，以便投資者更準確地了解相關REITs的信息。另外，在符合條件的前提下，適當加快新的REITs產品的發(fā)行，做大市場，既有利于企業(yè)融資，實現(xiàn)資產證券化，也能夠穩(wěn)定市場，推動對REITs理性投資氛圍的形成。